[논평]국토교통부 수익공유형 모기지 상품 정책 발표에 대해

주택가격이 떨어지면 모두 망하는 수익공유형 모기지

국민에겐 ‘미끼상품’ 유인, 은행에는 ‘약탈적 대출’ 조장

국민경제엔 가계부채 ‘폭탄’

국토교통부가 어제(1/27) ‘수익공유형 모기지 은행대출’을 시범사업으로 추진한다고 발표했다. 이 대출 상품의 주된 내용은 대출자의 소득에 제한을 두지 않고 1%대의 초저금리로 주택구매 목적 담보대출을 내주고 7년이 경과한 시점에 주택 가격 상승에 따른 이익을 대출자와 은행이 공유하면서 일반대출로 전환한다는 것이다. 국토교통부는 또한 기존의 공유형 모기지론도 대출자의 자격을 대폭 완화하겠다고 밝혔다. 참여연대 경제금융센터(부위원장 김성진 변호사)는 ‘빚내서 집사라’는 일관된 정부 정책 하에 나온 새로운 주택대출정책이 집없는 서민을 미끼로 유인하여 은행의 대출 관련 규율을 왜곡하고, 나아가 한국 경제의 잠재적 시스템 위기 요인인 가계부채 문제를 더욱 악화시킬 가능성이 크다는 점에서 크게 우려하고 반대한다.

정부가 내놓은 대출상품은 8년차 중간 정산 때  부동산 가격이 하락할 경우 심각한 문제를 야기한다.  중간정산시 주택 가격이 하락했다면 그 하락에 따른 손실은 온전히 대출자의 책임이다. 이 경우 7년 동안 누린 초저금리 혜택을 훨씬 넘어서는 손실의 가능성을 배제할 수 없다. 또한 7년 이후 일반 대출로 전환할 때, 가격이 하락한 주택은 담보 능력이 떨어져 있으므로 대출자는 은행으로부터 원금 일부 상환을 요구받거나 원금 일부의 신용대출전환을 요구받게 된다. 부동산 가격이 상승한 경우에도 대출자는 문제에 직면할 수 있다. 중간정산시 발생한 시세차익 중 대출 비중에 해당하는 금액을 은행에 반환해야 하는데, 이 때 만일 현금이 없으면 유동성 문제가 생기기 때문이다.  물론 은행이 이를 추가 신용대출의 형태로 전환시켜 줄 수 있지만 이 경우에는 대출 원금이 늘어나는 문제가 생긴다. 결국 현금이 부족한 대출자는 부동산 가격이 상승할 경우 7년차 이전에 주택을 매각할 가능성이 큰 데, 이는 결국 주택을 이용한 투기일 뿐, 주거복지의 향상이라고 볼 수는 없다. 이런 가능성을 배제할 수 없기 때문에, 대출자가 만약 이런 대출을 받는다면 부동산시장 부양을 위해 정부가 내놓은 ‘미끼 상품’을 구매하는 것이나 마찬가지다.

은행 입장에서는 7년 동안 조달금리보다 낮은 운용수익 때문에 손실이 불가피하다. 중간 정산시 주택 가격이 적정 수준으로 오르지 않은 상태라면 금리 손실을 보전할 방법이 없다. 7년 후 주택가격이 하락한다면 은행은 담보 능력이 떨어진 주택의 담보대출 연장의 문제에 직면하고, 이 때 원금 일부 상환이나 담보 초과분에 대한 신용대출 전환의 과정에서 은행의 부실 가능성이 높아질 것이다. 신중한 대출을 해야 할 은행이 투기적 이익의 확률적 가능성만을 믿고 일정기간 확정적 이자 손실을 보는 대출을 영위하도록 정부가 유도하는 것은 결코 바람직하지 않다. 국토교통부의 어제 공식 발표자료에는 포함되어 있지 않지만, 은행 손실을 줄이기 위해 대한주택보증이 손실보전을 해 주는 방식을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있는데, 이 경우에는 국민의 돈으로 우리은행이라는 특정 은행에게 ‘땅 짚고 헤엄치기’ 식 영업기회를 준다는 비판에서 자유스러울 수 없다. 

국토교통부는 또한 현행 공유형 모기지에 대해 심사항목 조정, 지역 확대, 취급기관 확대 등 일부 제도개선을 하면서 은행이 대출자의 신용등급이나 부채비율을 심사해야 할 의무를 “심사의 실익이 없다”는 이유로 배제했다. 그러나 이는 금융기관으로 하여금 대출자의 채무 상환 능력을 심사하여 그에 부합하는 대출을 하도록 요구하고, 이를 어기는 대출을 ‘약탈적 대출’로 규정하여 규제하는 현행 금융감독 정책방향과 정면 배치된다.

국민경제의 입장에서도 이 대출의 확대는 가계부채 문제를 더욱 악화시킬 것이다. 주택담보대출의 급증은 더 많은 사람들이 부동산시장의 가격 등락에 더 큰 영향을 받도록 경제구조를 몰아가는 것인데, 만에 하나 부동산시장이 폭락할 경우 금융시장, 나아가 국민경제의 거시건전성은 심각한 위기에 처할 것이다. 이번 국토교통부의 정책 발표는 대출자, 은행, 국민경제 등에게 위험을 안겨주면서 “현재 주택을 보유 중인 일부 계층의 일회성 탈출”만을 도모하는 편협하고 위험한 정책이고, 이를 위해 고객을 ‘미끼’로 유인하는 대출상품을 내놓았다는 점에서 부도덕하기까지 하다. 참여연대는 정부가 위험하고 비도덕적인 대출상품을 거두어들이고 집 없는 서민을 위한 진정한 주거복지 정책을 시행할 것을 촉구한다.