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  • 참여연대365
  • 이선희
  • Sep 17, 2020
  • 1623

아는만큼 행사할 수 있다, 바뀐 주택임대차보호법!

 

이선희 시민참여팀 간사 

 

31년 만에 주택임대차보호법이 개정되었습니다. 31년이라는 숫자는 무미건조하게 긴 시간을 말하고 있지만, 그 이면에는 많은 사람들의 피, 땀, 눈물이 서려 있습니다. 그동안 임차인은 임대인의 막무가내식 임대료 인상 요구, 갑작스러운 퇴거 요구 등에 안전 장치 하나 없이 내몰려야 했기 때문입니다. 

 

그런 임차인에게 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세인상율 상한제’라는 무기가 생겼습니다. 이 두가지 제도만으로 안정적인 주거를 영위하기에는 여전히 부족하지만, 임대인과 임차인이 바뀐 제도를 제대로 이해하여 소모적인 분쟁없이 임대차 계약을 할 수 있어야겠죠? 그래서 참여연대는 <바뀐 주택임대차보호법, 무엇이든 물어보세요.> 라는 이름으로 온라인 상담을 하는 시간을 준비했습니다. 당일 행사에는 줌과 유튜브를 통해 30여 명의 시민들이 참여해 주셨습니다.

 

이번 온라인 상담을 맡아주신 김대진 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 먼저 이번에 개정된 주택임대차보호법 내용을 간략히 설명했습니다. 계약갱신청구권은 2년 거주한 이후에 특별한 사유가 없는 한 세입자가 이전과 동일한 계약조건으로 1회 계약연장을 요구할 수 있는 권리이고, 전월세인상율상한제는 임대인이 임차인에게 전월세보증금 인상을 요구할 때 그 상한선을 연 5%로 제한하고, 그 안에서 협상을 통해 정하도록 하는 제도입니다. 

 

이렇게 설명하면 간단한 것 같지만, 현실에서는 위 법이 적용되는 다양한 사례들이 존재합니다. 온라인상담소에서 어떤 질문이 나왔고, 그에 대한 답변은 무엇인지 함께 살펴볼까요?

 

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9월 15일 참여연대는 줌과 유튜브를 통해 <바뀐 주택임대차보호법, 무엇이든 물어보세요> 온라인 상담을 진행했습니다. <사진=참여연대>

 

Q. 4년 이상 살고 있었는데 이번 법개정으로 2년 더 살 수 있는지요?

A. 개정된 주택임대차보호법은 2020년 7월 31일 공포와 동시에 변경된 내용으로 시행됩니다. 

따라서, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용되기 때문에 기존에 거주하던 기간과 관계없이 계약갱신요구권을 행사하면 2년 더 거주할 수 있습니다.

 

Q. 세입자가 계약갱신요구 전에 임대인이 먼저 연장하지 않겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?

A.  임대인이 갱신을 거절하는 것만으로는 임대차계약이 동일한 조건으로 2년 동안 묵시적으로 갱신되는 것을 차단하는 효과밖에 없습니다. 임차인은 임대인으로부터 갱신거절 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 받았다고 하더라도, 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q. 임대인이 계약연장을 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요?

A. 계약갱신청구권이 도입되었지만, 특별한 사유가 있다면 임대인이 계약연장을 거절할 수 있습니다. 갱신거절사유는 주로 임대차계약 상 임차인의 의무위반이 있을 경우에 해당하고, 그밖에 임대인의 상당한 보상, 철거나 재건축, 임대인 등의 실거주 등으로 임대차계약을 존속하기 어려운 사유도 갱신거절사유로 규정하고 있습니다. 

 

<갱신거절사유> 

 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

Q. 임대인이 5%를 넘는 임대료를 청구해서 합의했다면 유효한지요?

A. 개정 주택임대차보호법 시행 후 임대료 인상률 상한을 초과해서 임대료를 인상하면 이는 개정 주택임대차보호법 위반에 해당되기 때문에 그 초과분만큼의 합의는 무효입니다. 임차인은 임대인에게 그 초과분만큼을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다. 다만, 개정 주택임대차보호법 시행 전에 이미 다음 계약기간에 대해 임대료 증액 합의를 한 경우라면, 이는 무효가 아니기 때문에 임차인은 ① 법 시행 전에 합의된 대로 증액 및 갱신 합의를 유지하고 2년 뒤에 갱신요구권을 행사하거나, ② 이번에 갱신요구권을 행사하면서 5% 한도 이내로 임대료를 다시 정할 것을 요구하는 것 중 선택 가능합니다.

 

Q. 임대료에 대한 합의가 안되면 어떻게 해야 하나요?

A. 임대인이나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 분쟁조정위원회에서도 조정이 되지 않으면, 임대인이나 임차인이 법원에 차임 증감청구 소송을 제기할 수 있습니다. 법원에서도 먼저 조정절차를 통해 당사자 간 합의를 시도해보고 합의가 되지 않으면 판결로 임대료를 정하게 될 것입니다. 이렇게 조정 또는 법원의 판결로 임대료가 정해질 때까지는 월세를 내고 있던 임차인은 기존 임대료를 내고 있다가 조정 또는 판결로 임대료 인상폭이 정해지면 소급해서 정산해야 합니다. 앞서 언급한 대로 합의가 되지 않았다고 하더라도 임대차 갱신의 효력에는 문제가 없습니다. 이를 두고 일부 언론에서는 임차인 동의 없이는 임대료도 못 올린다고 하는데, 임대료 조정은 사적자치의 원칙상 임대인과 임차인의 협의해서 정하는 것이 당연한 것입니다.

 

이 외에도 다양한 질문이 들어왔는데요, 더 많은 질문은 아래 <바뀐 주택임대차보호법 22문 22답> 자료집을 참고해주세요. 자료집에 없는 내용으로 궁금한 점이 있다면, 이메일로 문의해 주시면 설명해 드리겠습니다. 비록 31년 이라는 오랜 시간이 걸리기는 했지만, 제도가 도입되거나 개정되기 위해서는 시민들의 적극적인 참여가 필요합니다. 임차인의 안정적인 주거생활을 보장하기 위해서 개선되어야 할 부분이 있다면 언제든지 의견주세요. 

 

 

바뀐 주택임대차보호법 22문22답

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 >> 문의 민생희망본부 min@pspd.org 

 

 

 

 

 

 

 

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