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  • 주거
  • 2020.09.18
  • 454

문답으로 보는 새로운 임대차 상식 사전

 

지난 7월30일 주택임대차보호법 개정안의 국회 통과로 법 제정 39년 만에 계약 갱신에 대한 임차인(세입자)의 권리가 생겼습니다. 2년이 지나면 임대인(집주인)의 처분에 모든 게 맡겨져 있던 ‘기울어진 운동장’이 계약갱신요구권의 신설로 균형을 이룰 수 있게 된 것입니다. 이 과정에서 발생하는 다양한 분쟁과 갈등이 자극적으로 소비되고 있지만, 독일·프랑스·미국 등 수십년 전부터 계약갱신요구권을 보장해 온 대다수 나라에서는 임차인의 주거권과 임대인의 재산권이 공존하고 있습니다.

 

새로운 임대차 관계를 위해 필요한 임대차 2법에 대한 상식, <한겨레>와 <참여연대 민생희망본부>가 공동으로 마련했다. 9월16일(수)부터 20일(일)까지 총 5회에 걸쳐 연재합니다.

 

2회 5% 증액과 갱신요구권의 관계

 

Q1. 임대료 인상률을 5%보다 높게 서로 합의한다면, 2년 후 계약갱신을 요구할 수 있나요?

 

A1. 우선 이번에 바뀐 주택임대차보호법(주임법)에 어떤 내용이 있는지부터 설명 드려보면, 주임법 제6조의 3에서 임차인의 ‘계약갱신요구권’이 새로 생겼습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하게 되면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 ‘동일한 조건’으로 다시 계약된 것으로 보는데, 다만 차임과 보증금은 ‘5%(각 지방자치단체에서 조례로 정한 경우에는 조례에서 정한 상한 비율)의 범위’에서 증감할 수 있습니다.

 

여기서 주의할 점은, 임대인이 상한선인 5%를 올려달라고 해서 임차인이 무조건 그에 따라야 되는 것은 아니라는 점입니다. 임대인과 임차인이 협상해서 5% 범위 내에서 증액 비율을 결정하면 됩니다. 만약 잘 협의가 안 되는 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해서 적절한 인상률을 결정할 수 있습니다.

 

그런데 만약 임대료 인상률을 5%보다 높게, 즉 예를 들어 10%로 인상하기로 서로 합의하여 계약을 연장하게 되는 경우는 어떻게 될까요? 이것은 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부에 따라 두 가지 경우로 나누어서 살펴봐야 할 것입니다.

 

첫번째로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우를 보겠습니다. 이때는 임대인과 임차인이 서로 10%로 하기로 합의하였다고 하더라도 임차인은 5%를 초과하는 것은 무효라고 주장할 수 있습니다. 이는 주임법 제10조 및 제10조의 2에서 명확하게 규정하고 있는데 주임법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 하였고(이것은 사회적약자인 임차인 한쪽 편을 우선 보호하기 위한 입법적인 결단인데 이와 같은 조항을 편면적 강행규정이라고 합니다) 만약 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 하였습니다.

 

두번째로는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 상태를 보겠습니다. 이때는 임대인과 합의하에 임대료를 10%로 인상하기로 하고 계약을 연장하였다면 증액 합의는 유효하고, 차후에 계약갱신요구권을 행사할 권리는 아직 남아있는 것이 됩니다. 연장된 2년의 계약기간이 끝날 무렵 계약기간 만기 6개월 전부터 1개월(2020. 12. 10. 이후에 갱신된 계약은 2개월 전입니다) 전까지 계약갱신요구권을 행사하여 추가로 2년 더 거주할 수 있게 되는 겁니다.

 

결론적으로 임차인은 계약갱신요구권을 1회만 행사할 수 있기 때문에 언제 행사할지는 잘 선택해야 할 것입니다. 그리고 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 임대인에게 갱신거절 사유가 있는 경우에는 계약갱신이 안 된다는 점도 고려해야 하기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 나중에 행사할 생각으로 미뤄두었다고 하더라도 그때 가서 임대인에게 갱신거절 사유가 생기게 되면 임차인은 어쩔 수 없이 이사를 가야 할 수 있습니다.

 

그런데 만일 임차인이 계약갱신요구권을 행사하고 나서 임대인과 임대료 10% 인상에 합의해준다면, 이러한 10% 인상에 합의해준 사실 자체로 임차인 스스로 행사한 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 하겠다고 주장할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권의 특성상 그 권리를 행사하는 순간 법률관계가 확정되기 때문에 임차인이 10% 인상을 해준 사실로는 이미 행사해버린 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 돌아가지 않습니다. 이 경우 앞서 설명하였듯이 단지 임차인이 5%를 초과하는 임대료의 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

 

한편 임대인이 10% 인상을 받아서 임차인에게 이미 행사한 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 해주겠다고 동의하였다고 한다면, 당사자 간 합의에 의해서 10% 인상된 계약이 만료가 될 무렵에 추가적인 계약갱신의 기회를 임차인에게 주겠다는 약정을 하였다고 보는 것이 맞다고 보여집니다. 이에 따라 주임법에서 정한 것과 동일한 법률효과(2년 연장, 5% 상한)를 차후에 임차인에게 인정하겠다는 뜻으로 보면 될 것입니다.

 

 

Q2. 현재 전세보증금이 4억원인데 계약만기를 앞두고 임대인이 월세 10만원 인상을 요구하는 경우, 임대료를 월 10만원을 인상하면 2년 후 다시 계약할 때 계약 갱신을 요구할 수 있나요?

 

A2. 전세보증금 4억원인 임대차에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 보증금 인상률 상한이 5%인 점을 감안한다면 주임법상 추가 인상되는 보증금은 2000만원의 상한이 있는 것입니다. 보증금 인상분을 월세로 전환한다면 전월세전환율(주임법 제7조의 2 및 동법 시행령 제9조)을 적용해야 합니다. 현행 전월세전환율 4%를 적용하면 1년 월세가 80만원(2000만원*0.04=80만원)이고, 이는 매월 6.7만원이 됩니다. 따라서 월 10만원을 인상해달라는 요구를 받은 임차인이 바로 계약갱신요구권을 행사하면 월 임대료가 6.7만원을 넘어서는 3.3만원은 무효가 될 것입니다. 하지만 월 10만원을 인상하는데 임차인이 동의하면서 계약갱신요구권을 행사하지 않는다면 2년 후 다시 계약할 때 계약갱신요구권을 행사할 기회는 남아 있을 것입니다. 다만 2년 후 임대인에게 어떤 사정이 생길지 모르기 때문에 임대인에게 갱신거절사유가 생긴다면 계약이 갱신되지 않을 수 있다는 점도 주의해야 할 것입니다.

 

한편 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 낮추는 시행령 개정안이 입법예고 중으로, 이르면 10월 중 법정 전월세전환율은 2.5%로 낮아질 전망입니다. 2.5%를 적용하면 1년 월세는 50만원(2000만원*0.025=50만원)으로 월 임대료는 4.1만원이 됩니다.

 

박현근 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)

 

한겨레 기사 원문보기>>

 

 

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