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  • 주거
  • 2020.09.22
  • 279

문답으로 보는 새로운 임대차 상식 사전

지난 7월30일 주택임대차보호법 개정안의 국회 통과로 법 제정 39년 만에 계약 갱신에 대한 임차인(세입자)의 권리가 생겼습니다. 2년이 지나면 임대인(집주인)의 처분에 모든 게 맡겨져 있던 ‘기울어진 운동장’이 계약갱신요구권의 신설로 균형을 이룰 수 있게 된 것입니다. 이 과정에서 발생하는 다양한 분쟁과 갈등이 자극적으로 소비되고 있지만, 독일·프랑스·미국 등 수십년 전부터 계약갱신요구권을 보장해 온 대다수 나라에서는 임차인의 주거권과 임대인의 재산권이 공존하고 있습니다.

 

새로운 임대차 관계를 위해 필요한 임대차 2법에 대한 상식, <한겨레>와 <참여연대 민생희망본부>가 공동으로 마련했다. 9월16일(수)부터 20일(일)까지 총 5회에 걸쳐 연재합니다.

5회-실거주 갱신 거절 뒤 지켜야 할 일

 

Q1. '임대인의 실제 거주'를 들어 계약갱신을 거절했어요. 2020년 11월부터 1년간 비워두고 2021년부터 거주하면 안 되나요? 실거주 조건을 충족시켰다고 볼 수 있나요?

 

A1. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에서는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 ‘임대인(임대인이 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있습니다. 위 규정은 계약갱신요구권이 먼저 도입된 상가건물임대차보호법에는 없는 유형의 갱신거절 사유로, 임차인의 귀책(차임 연체, 허위·부정 임차, 무단 전대, 파손)이나 상당한 보상의 제공, 객관적으로 임대차를 계속하기 어려운 경우(주택의 멸실, 철거 또는 재건축) 등의 다른 갱신거절 사유와는 달리 임대인이 소유 주택에 본인 또는 그의 가족이 직접 거주하기를 희망하는 경우에 이를 보호해주기 위한 규정이라고 할 것입니다.

 

 이러한 입법 취지와 위 규정상 ‘실제 거주하려는 경우’라고 명시한 점, 계약갱신요구권 규정은 이에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는 편면적 강행규정이며 이에 따라 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유는 엄격히 해석하여야 하는 점 등을 종합해보면, 위 규정은 임대인 또는 그의 가족이 실제 그 주택에 들어가 거주하는 경우만을 의미한다고 해석함이 타당합니다. 따라서 위 질문에서 임대인이 당장 실제 거주할 의사 없이 공실로 둘 목적으로 임차인의 갱신요구를 거절하는 것은 정당한 사유에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

 

나아가 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후에 임차주택을 공실로 비워둔 경우 이는 오히려 주택임대차보호법을 위반하여 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 것이므로, 임대인은 민법 제750조의 불법행위책임을 부담하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 할 것입니다(국토교통부와 법무부가 8월 28일 발표한 개정 주택임대차보호법 해설서에서도 이와 동일한 견해를 취하고 있습니다).

 

이 경우 임차인에게 배상하여야 할 손해배상액은 구체적인 사안에 따라 다를 수 있으나 이사비, 중개수수료 등 임차인이 실제 지출한 비용, 그리고 임차인이 새로 체결한 임대차계약과 기존 임대차계약 간의 임대료 차액(이때 보증금은 월세로 환산하고 기간은 갱신 시 임대차기간에 해당하는 2년을 기준으로 함) 등을 포함할 것입니다.

 

Q2. 임차인과 협의하여 1년만 계약을 연장하는 것이 가능한가요? 임차인이 2년 갱신을 요구할 경우에는 2022년 11월까지 실거주를 할 수 없나요?

 

A2. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

 

위 규정에 따르면 임대인과 임차인이 합의하여 임대차기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 주택임대차보호법에서 보장한 2년보다 짧게 임대차기간을 정한 부분은 원칙적으로 임차인에게 불리하여 효력을 인정할 수 없고, 따라서 임차인은 임대인에게 2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.

 

위 규정은 최초로 체결된 임대차계약에 대해서는 물론이고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인과 임차인의 ‘합의로’ 재계약한 경우, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 모두 적용됩니다. 특히 이번에 개정된 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 명시적으로 규정하고 있습니다. 따라서 만약 임차인이 임대인을 상대로 기존 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(2020년 12월10일 이후는 6개월 전~2개월 전)에 계약갱신을 요구하였고 임대인에게 정당한 거절사유가 없다면, 임대차갱신의 법률효과는 이미 발생되었다고 할 것이고, 비록 그 이후에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 위와 같이 갱신된 임대차의 임대차기간을 1년으로 정하는 재계약서를 작성하였다고 하더라도, 임차인은 2년의 기간을 주장할 수도 있습니다.

 

그렇다면 위 질문에서도 임차인이 2년 갱신을 요구할 경우 2년의 임대차기간이 끝나는 2022년 11월까지는 임대인이 실거주를 할 수는 없다고 할 것입니다. 예외적으로 임대차계약을 1년만 연장한 것이 임차인에게 불리하지 않다면 효력이 인정될 수도 있습니다. 임대인의 사정을 이유로 한 2년 미만의 임대차기간이 유효하기 위해서는, 예를 들어 임차인에게 임대료를 감액해주거나 임대차기간 만료 시에 이사비, 중개수수료 등을 지급하는 등 상당한 보상을 제공하는 등으로 임차인에게 불리하지 않은 사유가 별도로 존재하여야 할 것입니다. 나아가 임대차계약서 작성 시 이러한 사항을 특약사항으로 명시하여 추후 분쟁의 소지를 미연에 방지하는 것이 바람직하겠습니다.

 

대법원도 “주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 1996. 4. 26. 선고 95다5551, 5568 판결 참조).

 

김대진 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)

 

한겨레 기사 원문보기>> 

 

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