<아파트 시민학교②>효율적인 아파트관리란?

자치관리와 위탁관리, 위탁업체 선정방법

‘2002 참여연대 아파트 시민학교’가 6월 8일 참여연대 2층 강당에서 수강생 43명이 참석한 가운데 성황리에 열렸다. 아파트 시민학교는 생활공동체로서의 아파트생활에 대한 의식을 제고하고, 주민 참여 교육을 통한 시민 의식의 배양, 아파트생활에서 발생하는 제반 문제에 대한 해결책을 제시하기 위한 강좌로 6월 29일까지 매주 토요일 3시∼5시 사이에 참여연대 2층 강당에서 진행된다.

사이버참여연대는 아파트 시민학교 기간동안 강좌내용을 계속 연재할 예정이다. 오늘은 그 두 번째로 8일에 있었던 심현천 아파트팀장의 강좌이다. (자료집은 별도 판매, 구입 문의는 전화 02 723-5303 값 5,000원)

아파트 관리의 종류에는 어떤 것이 있나

공동주택의 관리는 사업주체가 공동주택의 사용검사를 받은 후 원칙적으로 건설사업 주체가 의무적으로 관리하는 사업주체관리, 사업 주체의 의무관리기간이 경과한 후 입주자가 자치관리기구를 구성하여 모든 관리업무를 입주민이 스스로 결정, 집행하는 자치관리, 주택건설촉진법에 의하여 주택관리업 등록을 한 주택관리업자에게 일정액의 위탁수수료를 지급할 것으로 조건으로 관리업무 전반에 대하여 위탁하여 관리하는 위탁관리로 나눌 수 있다.

자치관리를 한다면 – 실정에 맞는 관리가능, 사고발생시 보상처리가 큰 문제

자치관리의 가장 큰 장점은 아파트 단지의 실정에 맞게 관리를 함으로써 주체성을 찾을 수 있다는 점이다. 또한 어느 일방에 의해 끌려가는 수동적 관리가 아니라 주민들이 적극적으로 참여함으로 해서 공동체 의식을 높일 수 있고, 아파트의 문제점을 쉽게 찾아내 해결할 수 있다. 그리고 위탁관리를 할 경우 계약 기간 만료 때마다 찾아오는 위탁업체 선정에 따른 부정비리 의혹과 주민 갈등, 분쟁 등이 자치관리에서는 있을 수 없다. 아파트 실정에 맞게 관리 인원을 조정하고 공사용역 등이 투명하게 드러남으로 해서 관리비를 절감할 수 있다. 그리고 위탁관리 수수료가 지불되지 않아 그 부분에서도 관리비가 절감된다. 또한 관리사무소의 문턱이 낮아짐으로 해서 주민들의 요구사항을 신속히 반영할 수 있고 친절한 서비스가 가능하다.

단점으로는 관리업무에 대한 전문성 부족으로 체계적, 조직적 관리가 미흡하다는 것이 있으나 관리소장과 직원들 중 기술자격 보유자를 채용하도록 하는 법령이 있으므로 보완이 가능하다. 또한 사고 발생시 보상금 문제를 자체적으로 해결해야 하므로 주민들에게 큰 부담을 줄 수 있다. 사고 발생시 보상 문제가 자치관리의 가장 큰 단점이다. 그러나 위탁관리라 하더라도 어차피 주요시설에 대해서는 주민 부담으로 화재보험 등을 가입하도록 법령에 정하고 있으므로 큰 문제가 되지는 않을 것이다. 주민들의 의사에 반하는 동대표나 입주자대표회장의 독선으로 인해 주민들이 피해를 입을 수 있고 분쟁을 야기할 수도 있다. 노사 문제에 있어 임금 인상이나 처우 개선 등을 입주자대표회의가 직접 관리해야 한다는 취약점도 있으나 현재는 위탁관리에서도 마찬가지로 문제되고 있기에 큰 단점이라고는 보기 어렵다. 관리소장이나 직원을 자주 교체할 경우 관리직원의 사기 저하를 가져올 수 있고, 입주자대표회의의 지나친 간섭으로 관리업무에 지장을 초래할 수 있다.

그러나 위에서 언급한 장단점은 이론적 측면이 강하다. 주민들이 얼마만큼 주체적으로 관심을 가지고 참여하느냐에 따라 관리비도 절감되고 관리의 질도 높일 수 있다. 특히 소규모 단지의 경우에는 살기 좋은 아파트 마을을 만드는 데 자치관리가 유리하다. 입주자대표회의에서는 주민들의 의사가 충분히 반영될 수 있도록 민주적 관리규정을 만들어 운영하는 것이 가장 좋은 방법이다.

▲ 지난 6월 8일 아파트 시민학교 첫번째날 심현천 아파트팀장의 강의를 수강생 43명이 주의깊게 듣고 있다.

위탁관리를 한다면 – 책임보상 큰 장점, 영리를 목적으로 한다는 한계

위탁관리는 전문 관리업체에게 아파트 관리를 맡기는 제도다. 전문관리업체란 자본금 2억 원 이상에 전문 기술인력, 장비를 갖추어 주택관리업 등록을 한 주택관리 전문회사를 말한다. 2000년 현재 전국적으로 385개의 위탁관리회사가 있다. 위탁관리 계약기간은 자율적으로 하게 되어 있다.

위탁관리를 할 때에는 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 1. 관리대상 부분, 2. 사고발생시 책임보상 문제, 3. 관리직원 임금 문제, 4. 위탁업무의 내용, 5. 제3자에 대한 재수탁 문제, 6 .위탁관리 수수료 문제 7. 계약의 유효기간 문제, 8. 계약갱신 문제, 9. 계약위반시 책임의 문제 등을 확인해야만 관리 기간 중에 발생하는 주민들의 피해를 최소한으로 줄일 수 있다.

위탁관리의 가장 큰 장점은 단지 내에서 관리사고가 발생했을 때 위탁관리회사가 책임지고 보상하도록 되어 있는 점이다. 위탁관리는 관리 직원들의 임금 인상이나 신분 보장을 관리업체에서 해주기 때문에 관리자들의 직업관이 확립될 수 있고 노조문제를 미연에 방지하는 등 노사간 협동 풍조를 조성해 나갈 수 있다는 장점이 있다. 또한 위탁관리는 관리의 전문화로 효율적인 하자 점검을 할 수 있을 뿐만 아니라 조직적이며 체계적으로 아파트를 관리할 수 있다. 그밖에 위탁관리는 관리회사가 전문 기술자를 보유하고 있기 때문에 안전사고를 사전에 예방할 수 있는 장점도 있다.

단점으로는 관리회사가 공익을 위해 일하기보다는 영리를 추구하는 사업체이기 때문에 입주자에게 피해를 줄 우려가 있다. 주택관리를 하나의 영리수단으로만 생각하는 일부 업자들 때문에 주민들이 정신적, 경제적 피해를 입는 경우도 있다. 고쳐야 할 부분이 있는데도 관리비가 늘어나는 것을 우려해 제대로 처리를 하지 않아 아파트 노후화를 촉진시키는 결과를 낳기도 한다. 아파트 주민들이 위탁관리회사에 많은 불신을 가지고 있는 것도 관리회사들이 지금까지 관리회사의 장점을 살리지 못하고 수익성과 수주업무 위주로 관리를 해왔기 때문이다. 더욱 심각한 문제점은 위탁관리 방법을 결정한 아파트단지는 위탁관리업자를 선정하여 관리권을 인계하여 대행시킨다는 것이다. 그러나 위탁관리계약을 도급계약이 아니라 위임에 의한 계약을 하고 있으므로 위탁관리의 장점을 제대로 살리지 못하고 여러 가지 부작용을 일으키고 있다.

이와 같은 문제를 개선하기 위해서는 위탁관리업자제도의 도입 취지인 전문관리업자로서의 전문성 제고와 자치관리와는 자본주의사회 발전의 원동력인 선의의 경쟁 시스템이 작동하도록 하여 공동주택 입주민들의 삶의 질 향상에 기여하도록 개선되어야 한다. 위탁관리업자의 등록 요건과 전문성을 살리는 업무를 강화하고, 직원자격증 명의 대여 등 확인을 갑근세 납부 확인 등 실효성 있게 개정하고 위반 적발시 벌칙을 더욱 강화하여야 한다. 둘째, 위탁관리업자의 법적 성격과 업무를 명확히 열거하여 노동법과 부가가치세법과의 상충문제를 해결하여야 한다. 셋째, 위탁관리업자 제도를 폐지하고 주택관리사에 의한 공동주택관리 컨설팅 업무 제도를 신설하여 법인 또는 개인사무소나 합동사무소를 개설하는 방안도 검토할 만하다.

위탁관리 회사 선정은 어떻게

공동주택관리령에 따라 현재 위탁관리회사는 동대표의 제안에 의해 입주자의 과반수 찬성으로 선정하도록 되어 있다. 그밖에 관리회사 선정의 입찰규정에 대해서는 따로 정해져 있지 않다. 입찰규정이 따로 없어 관리의 질보다는 로비를 통해 관리업무를 따내는 것이 하나의 불문율처럼 되어 있다.

첫째, 입찰공고를 신문이나 입찰정보지, 구청 게시판 등에 내서 좀더 많은 사람들이 그 공고를 볼 수 있도록 해야 한다. 입찰정보지나 구청 게시판에는 무료로 입찰공고를 할 수 있다. 둘째, 입찰에 응한 회사들을 주민들에게 공개한다. 전문성이 없는 동대표 몇 명만으로 그 회사들을 파악하는 일은 쉽지 않으므로, 그 분야 전문성을 가진 주민들의 의견을 수렴하는 과정을 거친다. 셋째, 동대표들 뿐 아니라 주민들이 모인 곳에서 응찰한 업체들의 설명회를 공개적으로 해야 한다. ▷ 위탁관리 수수료는 얼마를 받겠는가 ▷ 노조 문제, 특히 임금 인상 문제는 어떻게 해결할 것인가 ▷ 관리책임은 어떻게 지며 손해배상 담보는 얼마를 걸겠는가를 잘 따져 업체를 선정하는 것이 가장 현명한 선택이 될 것이다. 설명회 뿐 아니라 투표도 주민들이 보는 앞에서 동대표들의 비밀투표로 치러야 하고 개표 역시 마찬가지로 공개적으로 해야 한다. 이런 절차를 통해 2개 업체를 결정해 복수 제안하고, 복수 추천된 2개 업체 중 입주민의 과반수 이상 득표한 업체를 선정해야 한다.

입주자대표회의와 관리사무소와의 관계는?

우선 공동주택을 보다 전문적이고 체계적으로 관리하고 입주자의 편의를 도모하며, 공동주택의 유지, 관리, 회계 등에 대한 업무를 담당하도록 한 주택관리사의 자질을 높여야 한다. 또한 입주자대표는 실정법에 의해 입주민의 과반수 이상 찬성에 의한 직선으로 선출된 명백한 공인이므로, 의결기능과 감사 기능을 강화하고, 관리사무소는 집행기능을 충실히 하는 방향으로 개선되어야 할 것이다.

입주자대표는 비상근 봉사직이므로 역할 수행에 있어서 여러 가지 제약 요인과 함께 한계가 있을 수밖에 없다. 따라서 아파트 단지에 항상 상주하는 전문 직업인이며, 관리기구의 최고책임자인 관리소장이 실질적으로 영향력을 행사하게 되는 핵심적 고리 역할을 하게 되는 것이다.

▲ 심현천 아파트팀장

주택건설촉진법에 의해 주택관리사나 주택관리사보는 공동주택의 관리 책임자나 그 보조자로서, 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택 입주자의 권익을 보호하기 위해 다음의 업무를 행한다. ① 공동주택의 운영·관리·유지·보수·대체 및 개량에 관한 업무 ② 위의 업무를 행하기 위한 분담금·기타 경비의 청구·수령·지출·관리 업무 ③ 기타 공동주택의 관리에 관한 관리 주체의 업무의 지휘 및 총괄

하지만 근무여건도 열악하고 직업의식, 사명감의 부족, 주거생활교육에 대한 의식 부족, 불투명한 관리 수행 등으로 관리소장들의 위상과 역할이 정립되지 못해왔다.

앞으로 아파트 관리의 전문인으로서 주거생활관리에 대해 연구하는 자세와 미래에 대한 확신을 가지고 개선해 나가 살기 좋은 아파트 마을 만들기에 있어 실체적 기능의 주체가 되어야 한다.