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  • 조세정의
  • 2020.10.15
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참여연대 조세재정개혁센터는 2020년 10월 15일 등록임대주택의 세제혜택의 문제점을 지적하는 <특혜 많고 임차인 보호 미흡한 임대사업자등록제도> 이슈리포트를 발표했습니다. 

 

임대사업자 등록제도는 1994년 임차인의 주거 안정을 위해 도입됐습니다. 그러나 이명박-박근혜-문재인 정부를 거치면서 등록을 유인하기 위해 부여하기 시작한 세제혜택이 점점 과도해져 다주택자의 투기 유도, 세금 회피 수단으로 전락하는 등 제도의  취지가 퇴색했습니다. 이에 참여연대는 2020년 현재, 실제 존재하는 임대사업의 4가지 사례를 재구성해 등록임대사업자가 받고 있는 세제 혜택을 계산해 보았습니다.  

 

 

사례1 : 아파트 2채를 임대하고, 10년 임대기간이 끝난 후 양도하는 경우

임대사업자로 등록하면 총 납부금액 4억 8,250만 원 중 4억 6,536만 원을 감면받아 1,714만 원만 납부하면 됨. 약 96%의 감면을 받음.

 

사례2 : 아파트 760채를 임대하고, 10년 임대기간이 끝난 후 양도하는 경우
(2020년 9월 기준, 민간주택임대사업자 중 1인이 가장 많이 소유한 가구수인 760채의 세금을 계산함)

임대사업자로 등록하면 총 납부금액 1,542억 1,648만 원 중 1,407억 4,131만 원 감면받아 134억 7,517만 원을 납부하면 됨. 약 91%의 감면을 받음.

 

사례3 : 아파트 528채를 임대하고, 10년 임대기간이 끝난 후 양도하는 경우
(2020년 9월 기준, 민간주택임대사업자 중 상위 10인이 평균 528채를 소유하고 있다고 함)

임대사업자로 등록하면 총 1,071억 633만 원 중 976억 8,460만 원을 감면받아 94억 2,173만 원의 세금만 납부하면 됨. 약 91.2%의 감면을 받음.

 

사례4 :  아파트 10채를 임대하고, 10년 임대기간이 끝난 후 양도하는 경우

임대사업자로 등록하면, 19억 8,280만 원 중 17억 9,124만 원의 세금을 감면받아 1억 9,156만 원의 세금만 납부하면 됨. 약 90%의 감면을 받음.

 

 

위 사례들을 통해 임대사업자 등록제도가 부여하는 세제혜택이 매우 과도하는 것을  확인할 수 있었습니다. 특히 등록임대사업자들은 종합부동산세, 양도소득세의 경우 납부금액의 약 90% 이상을 감면 받는 것으로 나타나 공평과세 측면에서 문제가 심각합니다. 반면, 이러한 세제혜택에도 불구하고 임대사업자에 대한 사후관리와 의무규정 위반 여부에 대한 관리감독은 미흡합니다. ‘최근 5년간 임대사업자 의무 위반 사례별 통계 현황’에 따르면, 5년간 위반 건수는 3,344건이고, 그 중 2019년 위반 건수가 2,050건으로 상당수를 차지합니다. 2018년, 문재인 정부의 「주택임대사업자 등록 활성화 방안」 정책으로 크게 늘어난 등록임대사업자들에 대해 사후관리가 제대로 이루어지지 않고, 사업자들이 임대사업을 등록함으로 인해 발생하는 의무 규정을 제대로 파악하지  못했기 때문으로 평가합니다. 

 

임대사업자등록제도가 투기 수요를 부추기고 부동산 가격을 올리는 주요한 요인으로 지목되면서 정부는 지난 7월, 임대사업자 세제 혜택을 축소하는 정책을 추진했습니다. 그러나 이는 신규 등록자에게만 해당하고, 기존 임대사업자의 혜택은 유지하도록 했을 뿐 아니라 빌라, 오피스텔, 다가구 주택도 적용 대상에서 제외하여 한계가 분명합니다. 정부와 국회는 임대사업자등록제도의 과도한 세제혜택을 즉시 폐지하고, 임대인들의 의무 사항에 대한 관리 감독을 강화해야 합니다. 또 임대인의 회피 등의 이유로 실효성이  떨어지는 세입자 월세 세액공제 제도를 개선하는 등 세입자 보호에 더 적극적으로 나서야 할 것입니다.

 

* 자세한 내용은 아래 이슈리포트 원문을 참고해주세요. 

▣ 이슈리포트 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

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    지난 7.10 대책에 따른 주택임대사업자 등록제도 개편에 의해 아파트 임대사업자는 8년 의무임대기간 종료시 등록이 자동말소되므로 10년간 등록임대가 불가능하며 따라서 10년간 임대를 가정하여 양도소득세를 전액 면제받는다는 분석은 확인이 필요해 보이네요.
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