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민생희망본부X아카데미느티나무] 알아두면 쓸모있는 신기한 집이야기

 

나와 가족이 자라고 성장하는 곳, 지친 몸과 마음을 쉴 수 있는 곳. 일상을 함께하며 내일을 준비하는 곳. 바로 집입니다. 누군가에게 집은 최소한의 삶의 조건, 권리이지만 다른 누군가에겐 재산을 늘리기 위한 재테크 수단에 불과한 것도 현실입니다. 우리에게 집이란 과연 무엇일까. 다가오는 인구감소의 시대에 집, 주거의 모습은 어떻게 변할까.세입자로 살면서 부딪히는 문제들을 어떻게 현명하게 풀어낼 수 있을까. 집알못(집에 대해 알지도 못하는) 세입자를 위한 생활형 강좌를 통해 함께 이야기 나누고, 그 해답을 찾아보려고 합니다.

 

알쓸신집2강 <임대계약서 작성부터 수리비용 청구까지>

 

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10번 가까이 이사를 하든, 한 곳에서 오랫동안 살든 계약을 맺어야 하죠.  집주인을 본 적이 없어도 문제가 생기면 연락해서 해결해야 합니다. 하지만, 그 과정에서 갈등을 겪게 되죠. 어떻게 하면 이런 현실적인 문제를 지혜롭게 해결할 수 있을까요? 이번 알쓸신집 두 번째 강의는 임대차계약서 작성부터 수리비용 청구에 관한 내용을 다뤘습니다.

 

보증금을 안전하게 지키려면 

 

깡통전세로 인해 보증금 전액을 받지 못하는 예도 있습니다. 사실 ‘전세보증보험’을 드는 게 안전한 방법이지만, 아파트 위주로 받기 때문에 쉽지 않습니다. 그렇다면 어떤 부분에 주의해야 할까요? 먼저 등기부 등본 갑구에 경매기입 등기, 압류와 가압류의 기재 등의 내용이 있는 경우 계약 자체를 피해야 합니다. 특히 ‘주택가격 대비 부채비율’을 눈여겨 봐야 하는데, 비율이 높은데도 입주하고 싶으면 선순위근저당설정액(등기부등본 을구에서 확인)을 보증금으로 말소 요청, 전세보증금 협상 등으로 계약을 결정하는 것이 좋습니다. 세입자가 기억해야 할 점은 ‘전입신고+확정일자+실제주거’가 보증금을 보호한다는 점입니다. 그리고 건축물대장을 보고 위법건축물이 아닌지 확인해야 합니다. 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 등기부등본과 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 

 

임대차계약을 할 때 간혹 대리인이 나오는 경우가 있는데, (위임장+인감증명+위임받는 사람의 신분증)+(집주인과 통화, 집주인 계과 송금+잔금에 임대인 참석)을 꼭 확인 해야합니다. 원룸이나 다세대건물의 경우 주인을 확인하지 않아 보증금을 사기당하는 경우가 생길 수 있습니다. 관리인(혹은 공인중개사)이나 대리인(부인, 가족)이 전세계약을 한다면 위임장과 인감증명서는 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

거주시 알아두어야 할 사항들 

 

입주할 때 시설물 상태를 사진 등으로 촬영해 놓고, 임대인의 시설관리 책임 범위 대상(ex·상하수도, 현관문)을 확인해서 단서조항을 달아야 합니다.

 

계약을 맺고 살다보면 갱신 할 시기가 찾아옵니다. 주택임대차보호법에 2년까지 계약기간을 보장하지만, 계약 만기일 한 달 전까지 임대인-세입자 간의 계약해지 의사가 없으면, 계약기간과 임대료가 동일한 조건으로 자동으로 연장됩니다. 즉 묵시의 갱신으로 계약이 연장되고, 세입자가 계약해지를 원하면, 의사표현 후 3개월 후에 계약해지 효력이 발생합니다. 이 때 임대인은 해지권한이 없기 때문에 보증금을 반환해야 합니다. 

 

세입자는 월세 세액공제을 받을 수 있습니다. 최근 노동자에서 자영업자까지 범위가 확대되었는데, 전입 신고를 하면 계약만료 후 5년 이내에 신청할 수 있습니다. 

 

 

세입자는 이 팁을 알고 가시오!

 

임대료는 2년 동안은 처음 계약한 임대료로 지속되지만, 2년이 끝나면 무한정으로 임대료를 올릴 수 있습니다. 그런데 임대인이 임대사업자로 등록된 경우, 해마다 5%의 임대료상한제 적용되고, 4년, 8년의 계약기간이 보장됩니다. 렌트홈(https://www.renthome.go.kr)에 가면 내가 살고 있는 집이 임대사업자로 등록되었는지는 확인 할 수 있습니다.

 

전자거래계약제도는 세입자에게 여러 혜택이 부여되지만, 임대인과 공인중개사의 동의가 필요하고, 대리인이 할 수 없으며 임대인, 세입자, 공인중개사 모두 자기 명의로 된 휴대전화를 가지고 있어야 가능합니다. 

 

마지막으로 묵시적 갱신으로 임대차계약이 자동 연장이 된 상태면, 임대인 몫 중개수수료는 세입자가 부담하지 않습니다.

 

 

보증금 반환은 안전하게

 

이제는 보증금을 반환받고 깔끔하게 헤어져야 할 시기가 왔습니다. 세입자는 집주인이 보증금 반환을 준비할 수 있도록 3개월 전까지 계약해지를 통보해야 합니다. 이사에 맞춰서 보증금을 반환받으면 좋지만, 그렇지 않은 일이 일어나는 법이죠. 만일 “늦어도 언제까지 주겠다.” 식의 연락을 받았다면, 집주인 말만 믿고 이사갈 집을 계약하지 말고, 서로 소통하면서 상황을 수시로 확인해야 합니다. 

 

임대차 계약이 종료 후에도 새로운 세입자가 나타나지 않을 때는 이사를 갈지 아니면 재계약을 할 지를 결정해야 합니다. 재계약을 할 경우는 주변 임대료 시세를 파악해서 기존 임대료보다 시세가 낮으면 임대료를 감면해서 계약을 체결해야 합니다.  보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야할 경우는 임차권 등기를 신청해서 설정이 완료된 후 이사하는 것이 안전합니다. 

 

 

강의를 듣기 전, 테이블 별로 집과 관련된 고충, 에피소드를 나눴습니다. 세탁기가 자주 고장 나서 자기 부담으로 고친 후에 영수증을 찍어서 임대인에게 보냈다, 보일러 고장, 각종 고장, 관리비 문제 등 다양한 이야기가 나왔습니다.씁쓸하기도 조금은 화가 나기도 했지만, 이번에 들었던 강의를 통해 세입자도 조금은 당당하게 행동해도 괜찮겠다고생각했습니다. 세입자 인 건 사실이지만, 이 사실에 묶여서 움츠릴 필요는 없으니까요.

 

 

작성 : 고은비 자원활동가

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