대표적인 독소 조항인, ‘특정 보증금액 이하만 법적용’ 조항 개정하여 주택임대차보호법처럼 원칙적으로 모든 상가임대차가 법의 보호받게 함
또 사업자 등록 신청 ‘즉시’(현행은 ‘다음날’) 법이 적용될 수 있도록 함
오늘(6일), 참여연대 민생희망본부(본부장 김남근, 변호사)는 상가건물임대차보호법에서 가장 문제가 많이 되고 있는 조항인, △특정 보증금 이하의 임대차에만 상가임대차보호법을 적용할 수 있게 한 조항을 폐지하여 주택임대차보호법처럼 원칙적으로 모든 상가 임대차에 법이 적용될 수 있도록 하고, △사업자 등록을 신청한 즉시 법의 보호를 받을 수 있도록 하는, 상가건물임대차호보법 개정 청원안을 민주당 법사위 박영선 의원의 소개로 국회에 제출했습니다.
상가건물임대차보호법은 건물이 부도난 경우에 상가 임차인들의 보증금을 보호하고, 과도한 임대료 인상으로부터 상가 임차인들의 피해를 막기 위해 제정되었습니다. 그러나 이 법의 적용범위를 일정한 보증금액 이하의 임대차로 한정하고 있고, 시행령에서는 그 범위를 비현실적으로 낮게 정해 놓음으로써, 여전히 많은 상가 임차인들은 아예 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하여 큰 피해와 고통을 겪는 경우가 종종 발생하고 있습니다.
이에 참여연대는 법안 취지가 경제적인 약자의 지위에 있는 상가세입자의 보호에 있는 만큼 임대인과 대등한 경제적 지위에 있는 특별한 임차인을 제외하고는, 보증금 기준을 적용하는 것은 전혀 바람직하지 않다고 보아 이번 개정안을 청원하게 되었습니다. 물론 세계적인 입법례에서도 적용범위를 보증금과 월세 등의 기준으로 제한하는 입법례를 찾기 힘들다는 점에서도 본 개정안의 필요성은 더욱 절실합니다.
참여연대는 이번 정기국회에서, 박영선 의원 등과 함께, 주거약자들을 위한 주택임대차보호법 개정, 그리고 중소 상가 임차인들의 권리를 보호하고, 주택임대차보호법과 임대차법의 내용적 통일성을 꾀한 이번 상가건물임대차보호법 개정안이 통과될 수 있도록 최선을 다할 것입니다.
<참여연대 상가건물임대차보호법 개정안 청원안>
I. 개정취지
(1) 상가건물임대차보호법의 적용범위에 포함되지 않는 상가건물임대차계약의 임차인은 제3조(대항력), 제5조(보증금의 회수), 제10조(계약갱신청구권), 제11조(차임인상 제한) 등 일체의 임차인 보호를 받지 못함.
(2) 적용범위를 보증금과 월세의 규모로 정하는데 그 범위가 좁고 급속한 부동산가격 상승으로 보증금과 월세가 상승함에도 불구하고 법령이 경제상황의 변화를 쫓아가지 못하다 보니 상가분쟁이 많은 도심․부심권의 상가임대차계약의 대부분이 보호를 받지 못하고 있는 실정임.
(3) 또한, 임대인의 입장에서는 적용범위의 제한선에 보증금과 월세의 규모가 근접할 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 피하기 위하여 보증금과 월세를 올리는 부작용도 발생하고 있음.
(4) 상가임대차를 둘러싼 법률분쟁에서도 보증금과 월세의 상승으로 인하여 상가건물임대차보호법이 적용되는 시점과 적용되지 않는 시점이 혼재하여 갱신청구권의 행사로 인한 기간연장이나 경매에서 보증금이 보호되는 경우인지 여부 등에서 법적안정성에 혼란이 오고 있음.
(5) 상가건물이임대차보호법이 상가분쟁이 거의 없는 영세한 상가건물임대차계약만을 보호하려는 취지가 아니었고, 세계적인 입법례에서도 보증금과 월세로 적용범위를 제한하는 입법례를 찾아볼 수 없는 점에 비추어 적용범위는 세계적인 입법례에 맞추어 개정되어야 할 필요성이 큼. 영국 등 유럽국가의 입법례를 보면 임차인이 사행행위 등으로 사회적 보호의 필요성이 낮거나 임차인이 국가나 지방자치단체 등 임대인과 대등한 당사자의 입장에서 계약을 체결할 능력이 있는 경우만을 적용범위에서 제한하고 있음.
(6) 우리의 입법과정에서도 대기업 등 대등한 당사자로서 임대차계약을 체결할 수 있는 경우까지 보호할 필요가 없다는 점에서 적용범위 규정을 만들었던 점에 비추어 임차인이 국가나 지방자치단제, 대기업 등 임대인과 대등한 당사자의 지위에서 임대차계약을 체결할 수 있는 경우와 사행사업 등 사회적 보호의 필요성이 낮은 경우로 그 제외 범위를 명확히 하여 적용범위가 수시로 변동됨으로 인하여 발생하는 법적혼란을 방지할 필요성이 큼.
(대기업은 대.중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률 제2조 제2호와 중소기업기본법 제2조, 동법 시행령 제3조 제1호의 가.나.목에 따라 상시 근로자수가 1천명 이상이고 자산총액-직전 사업연도 말일 현재 대차대조표에 표시된 자산총액을 말한다-이 5천억원 이상인 법인을 말한다.)
II. 주요골자
– 제2조 개정 : (적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만 다음 각 호의 경우는 적용대상에서 제외한다.
1. 임차인이 국가 또는 지방자치단체인 경우
2. 임차인이 대.중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률 제2조 제2호의 대기업인 경우
3. 임차인이 사행행위등규제및처벌에관한특별법 제2조에서 규정하고 있는 사행행위영업을 영위하는 자인 경우
4. 임차인이 식품위생법 제21조 제1항 제3호의 식품접객업 중 시행령 제7조 제8호 라.목의 유흥주점영업을 영위하는 자인 경우
5. 기타 임차인이 제3호. 4호의 영업과 동일 유사한 영업으로서 대통령령에 의하여 이 법에 의한 임차인 보호가 부적합하다고 판단되는 영업을 영위하는 자인 경우
– 제3조 개정 : (대항력 등) 제1항 중 “다음 날부터”를 “즉시”로 한다.
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