전․월세 근본대책 없는 박근혜 정부 주거정책 규탄한다  

계약갱신청구권 도입시 재산권 침해, 전․월세 가격 인상 근거 없어

주거 안정 위해 임대료 상한제․계약갱신청구권 시급히 도입해야

어제(11/4) 새누리당과 정부가 당․정 협의를 통해 전․월세 계약갱신청구권 1년 연장(2+1)안 도입을 논의했다. 일부 언론에서 도입이 결정된 것으로 보도되었으나, 국토교통부 관계자는 “전날 당정협의에서 주택관련 주요법안 처리 필요성에 대한 논의가 있었지만 계약갱신청구권을 부여키로 했다는 것은 사실과 다르다”고 밝혔다. 국토교통부는 재산권 침해, 전․월세 가격급등, 임대주택 공급 축소 등이 우려되어 도입을 신중하게 검토해야 한다는 입장이다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 반복되는 전․월세 대란으로 서민들이 고통 받고 있음에도 부적절한 이유로 계약갱신청권 도입을 반대하는 정부를 강력히 비판한다.

지난 18대 국회에서 여․야 협의를 통해 전월세상한제 및 계약갱신청구권을 포함한 주택임대차보호법이 처리 직전까지 갔으나 국토교통부의 반대로 무산된 바 있다. 당시에도 국토교통부는 △ 전․월세 가격급등 △ 재산권 침해 △ 임대공급 축소 등의 이유를 들어 반대했으나, 이는 과도한 우려다.

국토교통부는 1989년 주택임대차보호법상 최단 계약기간을 1년에서 2년으로 연장할 때 전․월세 가격이 상승했다고 주장한다. 그러나 이미 1987년부터 전․월세 임대료가 폭등하던 시기였기 때문에 국토부 주장처럼 법의 개정으로 임대료가 인상된 것이 아니다. 오히려 91년 1.9%, 92년 7.5%, 93년 2.6% 등 법 개정 이후 임대료 인상이 안정화 되었다. 법 개정 후 시행되기 전까지 유예기간 동안 가격이 상승하는 것도 공포와 동시에 효력이 발생하도록 하면 해결 가능하다.

재산권 침해라는 ‘위헌론’도 설득력이 없다. 계약갱신청구권과 차임 인상률 상한제는 세계적으로 매우 보편적인 입법이며, 임대인에게 정당한 사유가 있을 경우 갱신거절권을 부여한다. 차임 인상률 상한도 가계물가지수 상승률이나 건축비지수 인상률 등과 연동하면 재산권 침해가 발생할 여지가 없다. 이미 상가임대차에 대해 5년간 계약갱신권과 연9%의 임대료상한제를 실시하고 있지만, 이에 대해 아직까지 위헌소송이 제기된 바가 없다.

임대공급 감소도 우리나라 현실에 맞지 않는 우려다. 주택을 다른 용도로 전용하는 것은 매우 어렵다. 아파트를 상가로 어떻게 용도변경을 하겠는가. 미국의 경우 기업형(대규모) 임대사업자가 임대료 규제와 같은 문제로 임대공급을 하지 않는 경우가 간혹 있다. 그러나 우리나라는 대부분이 1~2채를 가지고 소규모 임대사업을 하거나, 임대소득으로 생계를 유지하기 때문에 임대료상한이나 계약갱신청구권 도입을 이유로 임대사업자가 크게 줄어들 가능성은 거의 없다. 

정부와 새누리당은 지속적으로 분양가상한제 (사실상)폐지, 다주택자 양도소득세 감면이 필요하다고 주장하고 있다. 매매수요 및 민간 임대 활성화를 위해 이 같은 조치가 필요하다는 것이다. 그러나 4.1 부동산 대책 등을 통해 생애최초주택구입자에 대해 각종 세금감면 조치를 하는데도 주택 구입이 활발하지 않은 이유는 소득에 비해 집 값이 너무 비싸기 때문이다. 실수요자와 투기적 수요를 가리지 않고 매매 거래를 늘리려고 하는 것은 정부의 주거정책 목적이 ‘주거 안정’이 아니라 ‘투기적 재산 증식’에 있다고 자인하는 것이다.

다주택자가 임대사업에 적극적으로 뛰어들어 전․월세 가격이 안정화되기 위해서 다주택자 양도소득세 감면이 필요하다는 것도 어불성설이다. 지금도 다주택자가 임대사업자로 등록만 하면 양도세 중과가 면제된다. 현행과 같이 임대사업자로 등록하고 임대료 인상률 제한 및 장기임대를 받을 경우 세금 감면 혜택을 주는 것이 아니라, 정부․여당안처럼 무조건 세금을 깎아주는 것은 ‘부자 감세’ 이상의 의미를 가지기 어렵다. 

우리 나라 주택 보급률은 이미 100%를 넘어섰지만, 여전히 50%의 가구는 세입자로 살아가고 있다. 독일 등 선진국의 평균 거주 기간이 10년 이상인 반면, 우리나라 전․월세 가구의 평균 거주기간은 3년 미만인 경우가 60%를 넘는다. 전세대란은 반복되고 있지만, 집 값이 비싸 주택을 매매할 수 없어 많은 가구들이 주거 불안정에 노출되어 있다. 참여연대 민생희망본부는 세입자 가구의 주거 안정을 위해 필요한 최소한의 제도인 계약갱신청구권(및 임대료 상한) 도입을 계속해서 반대하는 정부를 강력히 비판한다. 더불어 일반 임대차에 대해서는 위와 같은 제도를 조속히 도입하고, 다주택자의 임대사업 활성화를 위해서는 준공공임대 및 매입임대를 도입할 것을 촉구한다. 끝.

20131105_논평_계약갱신청구권 당정협의 관련.hwp