‘빚내서 집사라’는 정책은 전세난 해결책 될 수 없어

국토해양부는 어제(7일) DTI(총부채상환비율) 완화 연장여부를 포함한 전세․매매 관련 부동산 대책을 이번 달 말에 발표할 예정이라고 밝혔다. DTI는 지난해 8월 많은 논란 끝에 올해 3월까지 한시적으로 완화된 바 있다. 한시적 정책임에도 불구하고 국토부는 또다시 연장을 고려하겠다고 나선 것이다. 여기에 일부 매체들도 DTI 완화 연장이 집값 상승효과가 있을 것이라는 식으로 운운하며 집값 상승을 바라는 이들의 기대심리와 집값이 떨어지기를 기다리는 이들의 불안 심리를 부추기고 있다. 참여연대는 DTI 완화연장은 정부가 서민들에게 막대한 빚을 낼 것을 부추겨 전세난을 일시적으로 덮어두려는 미봉책에 불과하다는 점에서 반대의 입장을 분명히 밝힌다. 무려 700조를 넘어서고 있는 가계 대출과 그로 인한 이자부담이 가중되고 있는 요즘 또 다시 정부가 서민들에게 소득수준을 뛰어넘는 빚과 이자 부담을 권유하는 정책을 펴는 것은 있을 수 없는 일이다.

국토부가 DTI 완화 연장을 고려하겠다고 밝힌 것은 집값상승에 대한 일부 국민들의 기대심리를 부추기고, 다수의 국민들에게 빚을 떠넘겨 부동산 거래를 활성화시킴과 동시에 전세난도 완화해 보겠다는 ‘꼼수’에 다름 아니다. 그러나 국민은행이 지난해 12월 발표한 자료에 따르면 서울의 경우 전체 5분위 중 3분위의 주택가격이 2010년 9월 기준으로 4억 3천 760만원에 이른다. 이는 연소득 3천673만원인 전체 10분위 중 5분위인 중산층 가구가 11년을 넘게 한 푼도 쓰지 않고 모아야 장만할 수 있는 가격이며 1분위의 가구는 56.6년, 2분위의 가구는 24.4년이 걸려야 장만할 수 있는 가격이다. 이처럼 이미 집값이 심각하게 높은 상태에서 집값을 더 높여 거래를 활성화하고 이를 통해 전세난을 완화하겠다는 것은 결코 근본적인 해결책이 될 수 없다. 따라서 정부는 집 없는 서민들을 더욱 고통스럽게 만드는 집값 상승을 유도할 것이 아니라, 집값의 하향 안정화 기조를 더욱 강화하고 야당과 시민단체들이 이미 수차례 촉구한 바와 같은 전세 문제에 대한 근본적인 해결책을 즉각 실시해야 할 것이다.

야당과 시민사회가 촉구한 해결책은 공급대책, 과잉 재건축․재개발로 인한 주택멸실 수급조절정책, 임대기간 갱신과 임대료 인상률 제한 등으로 ▲첫째, 중소형 장기전세주택의 대대적인 공급이다. 보금자리 주택을 분양이 아닌, 주변 전세시세의 70~80% 수준의 서울시의 시프트와 같은 장기전세주택으로 전환해 공급 하는 것이다. 그리고 이번 정부 들어 목표를 낮추고 실제 공급량도 계속 줄어들고 있는 정부보유 공공임대주택의 공급량을 노무현 정부 마지막 해인 2007년 수준인 매년 13만호씩 정도로 공급량을 늘려야 한다. ▲둘째, LH, SH 공사 등 공기업뿐만 아니라 민간 건설사들의 준공 후 미분양 물량을 적극적으로 전세주택으로 공급해야한다. 정부는 건설사들이 집값상승을 기대하며 미분양 물량을 남겨두도록 할 것이 아니라 정책적 지원을 통해 전세주택으로 공급하도록 유도해야한다. ▲셋째, 서울지역에만 96개가 예정된 정비사업조합의 관리처분계획 인가의 시기를 조절해 이주수요가 급증하지 않도록 조절해야 한다. 전세난이 심각한 상황에서 재개발·뉴타운 지구에서 또다시 대량 철거와 이주가 시작되면 전세난은 걷잡을 수 없는 상황으로 치닫게 된다. ▲넷째, 재건축사업에서 소형주택과 임대주택의 의무비율을 확대하고, 이러한 임대주택을 장기전세주택(시프트)로 확보해야 하고, 재개발사업에서도 현재의 임대주택을 대폭 늘려야 한다.  

더불어 무엇보다 우리나라의 경우, 정부보유의 공공임대주택이 전체재고주택의 15-20%에 달할 때까지는 오늘날과 같은 전세값 폭등 현상이 자주 빈발할 것이므로 임대기간 만료 시 임차인이 1회에 한하여 전세계약 갱신청구권을 행사하고 갱신 시에는 전세보증금 또는 월세의 인상률을 가계물가지수나 건축비인상률 지수 범위에서 제한하는 주택임대차보호법 개정도 시급히 서둘러야 한다. 이는 독일․프랑스․영국 등 서구유럽 국가들도 정부 보유 공공임대주택이 전체재고주택의 20%에 이르기 전까지 임대료 폭등현상이 잦아 임대차를 장기간 보장하기 위한 임대차갱신제도와 갱신 시 임대료 인상률을 제한하는 법제도를 오랜 기간 동안 시행해 온 바 있으며 일본과 미국의 뉴욕 주 등 대도시에서도 이러한 기간갱신과 임대료 인상제한 제도를 시행하고 있다.

다시 한 번 강조하건데, DTI완화 연장은 전세난의 해결책이 결코 될 수 없을 뿐만 아니라, 무엇보다도 가계부채 위기를 더욱 심화시킬 것이 분명하다. 우리나라의 가계대출은 2010년 3월 기준으로 GDP의 70%인 725조원을 넘어섰으며 이 중 절반가량인 347조원이 주택담보대출이다. 가계부채의 절반가량이 무리한 부동산 투자와 이를 위한 주택담보대출로 인해 생겨난 것이다. 여기에 우리나라의 주택담보 대출은 단기․일시상환이 많고, 그 중 90%가량이 변동금리 인 탓에 구조적으로 외부충격에 취약하다. 최근 물가 불안이 심화됨에 따라 한국은행이 기준금리 인상을 본격화 되고 있는 현재 가계들의 부채위기가 현실화 될 것이라는 전망이 나오는 것도 이러한 이유 때문이다. 따라서 이런 상황에서 정부가 부동산 거래 활성화를 목적으로 DTI완화를 연장해 서민들에게 ‘빚내서 집살 것’을 종용하는 것은 무척이나 무책임하고 위험천만한 정책이 아닐 수 없다.
      
DTI는 소득수준에 맞춘 대출로 가계 뿐 아니라 금융 전반의 안정을 지켜 주는 기본적인 원칙이지, 결코 상황에 따라 완화하거나 폐지할 수 있는 제도가 아니다. 이미 우리나라의 가처분 소득 대비 가계부채 비율은 2009년 말 기준 143%로 서브프라임 모기지 사태로 인해 금융위기가 발생했을 당시 미국의 수치를 뛰어넘는 수준에 이른 상태다. 즉, 언제라도 가계 부실이 현실화 될 수 있는 상황인 것이다. 참여연대는 정부가 집값 상승이라는 장밋빛 환상으로 집값 상승을 바라는 이들의 기대심리를 부추겨 계속 빚내서 집을 사라는 위험천만한 정책을 더 이상 계속해서는 안 될 것임을 다시 한 번 분명하게 밝힌다. 2월말  정부의 부동산 대책에 야당과 시민사회가 일관되게 주장해 왔던 내용이 적극적으로 수렴되어 근본적인 전세난 해결책이 마련되기를 기대한다.

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