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월간 참여사회    since 1995

  • 2014년 12월
  • 2014.12.01
  • 1340

특집 정책실패의 비용

헛된 욕망의 비용,
뉴타운·재개발 실패

 

이주원 사회적기업 (주)두꺼비하우징 대표

 

 

참여사회 2014년 12월호(통권 217호)

 

미운 오리된 뉴타운·재개발사업
오늘날, 성숙기를 넘어 쇠퇴기에 접어든 우리나라 도시에서는 주거환경을 개선하기 위하여 재건축·재개발, 뉴타운 등의 ‘도시 및 주거환경정비사업’이 이루어지고 있다. 이 사업의 주요 역할은 도시의 기능 회복과 주거환경 개선, 부족한 주택 공급, 도시공간의 합리화 및 재구조화, 요구되는 기반시설의 확충 등이다. 도시정비사업의 긍정적 역할에도 불구하고 사업추진과정에서 사업추진주체의 비전문성, 불투명한 업무처리, 비민주적인 운영 사업의 이해관계자 갈등, 주민참여의 결여, 사업리스크에 대한 부담, 원주민들의 재정착률의 저하 등으로 본래의 사업의도가 왜곡되고, 이로 인해 사업의 장기화 및 갈등이 발생하는 등 사회적 문제로 대두되었다.  


서울시에서는 뉴타운·정비사업의 장기 지연으로 인한 수습방안(출구전략)의 일환으로 정비구역 실태조사를 실시했다. 이는 정비사업 주민들에게 사업진행 가부를 결정할 수 있는 최소한의 자료를 제공하기 위함이었다. 서울시는 주민들이 실태조사 자료와 경기 및 기타 제반사항을 고려하여 주민스스로 정비사업의 진행여부를 결정하도록 유도하고자 했다. 2013년 6월 기준으로 서울시 뉴타운·정비사업 추진이 2~3년 이상 지연되거나 정체되어 있는 사업장은 180여 곳이며, 5년 이상 장기 정체되고 있는 사업장도 32개의 구역이다. 뉴타운(재정비촉진구역)을 비롯해 재개발, 재건축 등 서울시 전역에 산재되어 있는 것이다.


서울시 뉴타운·정비사업 지연 사업장 중 5년 이상의 장기 정체구역은 시공사의 사업비 및 자금조달 부족·부재(시공사 선정의 어려움), 부동산 경기침체, 무분별한 소송, 비대위(반대파)의 유언비어 및 방해, 법적상한 용적률·층수 미적용, 정비기반시설의 조합부담금 증가 등의 문제가 있었다. 사업장 별로 다양한 지연사유가 존재하나 가장 핵심적인 원인은 장기적인 부동산 침체라는 것에는 공무원, 전문가 등 전반적으로 동의하고 있다.

 

뉴타운 재개발 표1

 

불가피한 출구전략, 낭비되는 혈세
서울시는 실패한 뉴타운·정비사업의 출구전략의 일환으로 ‘실태조사’를 2012년부터 2014년 상반기까지 실시했다. 실태조사는 추진주체 없는 구역 180개, 추진주체가 있는 구역 144개로 총 324개 구역을 대상으로 실시되었다. 실태조사 추진에 투입된 비용은 크게 실태조사 용역비 및 부대비와 실태조사관 및 갈등조정관 활동 수당으로 나뉜다. 실태조사 용역비 및 부대비는 2014년 6월 기준으로 약 113억 3천 만 원, 실태조사관 활동수당은 약 5억 8천 만 원으로 총 119억 1천 만 원 정도가 투입되었다.


부동산 투기와 욕망에 조응해 도시계획에 대한 고려 없이 무분별하게 재개발 지구를 지정한 결과 박원순 시장 취임 이후 출구전략을 마련하기 위해 시민의 혈세 119억 원 정도가 투입되었던 것이다. 이뿐만이 아니다. 서울시에 따르면 2014년 7월말 기준으로 전체 뉴타운·정비사업구역 606개(추진주체가 없는 구역 266개, 추진주체가 있는 구역 340개) 중 구역지정 해제를 거치지 않은 구역이 391개이다. 이에 근거해 서울시가 추정한 매몰비용은 추진위원회 단계가 997억 원, 조합 이후 단계가 1조 3천~1조 6천 억 원에 달한다. 추진위 단계는 구역당 평균 3~4억 원, 조합 이후 단계는 구역당 40~50억 원 가량의 매몰비용이 발생하는 것이다. 물론 사업이 정상적으로 추진되면 매몰비용은 발생하지 않는다. 하지만 현재의 부동산 시장 상태를 봤을 때, 정상적인 사업 추진은 거의 불가능하다. 미래에 대한 정확한 예측 없이 부동산 욕망에 추종한 포플리즘 정책의 실패는 이토록 막대한 사회적 비용을 발생시키게 된다.

 

뉴타운 재개발 표2

 

장기화 된 뉴타운·정비사업 어떻게 해결할 것인가
뉴타운·정비사업의 정체는 사업단계별, 사업장 마다 다양한 요인으로 발생하고 있기 때문에 각 요인을 파악해 맞춤형 대응이 필요하다. 특히 주민갈등이 심한 사업장에 대해서는 서울시 주거재생지원센터를 통해 실태조사관(갈등조정관)을 현장에 파견하여 주민과 밀착하여 갈등을 관리하는 등 해결방안을 모색해야 한다. 정비계획 변경, 국공유지 매각 등 행정관청과의 협의지연에 대해서는 적극적인 해결방안을 모색하고 주민들의 의견을 확인하여 추진여부 결정 및 주민지원책 마련해야 할 것이다.


부동산 침체에 따른 사업성 저하로 시공사들이 조합에 대한 지원을 끊거나 사업장에서 철수하면서  사업추진이 지지부진한 경우도 많아 이에 대한 해결 방안도 모색해야 할 것이다. 뉴타운·정비사업의 사업성 개선을 위한 정비기반시설 설치기준 완화 및 설치비용의 공공지원 확대도 필요하다. 부동산 침체로 인한 정비사업의 사업성 악화로 공공과 조합간의 갈등 심화 및 사업지연이 유발되므로, 중장기적으로 뉴타운·정비사업에서 정비기반시설의 설치기준을 현실에 맞도록 보완해야 할 것이다.


뉴타운·정비사업에서 일률적으로 적용하고 있는 학교, 공원 확보 비율을 사업규모, 지역특성에 맞도록 공공임대주택, 주민공동이용시설 등으로 대체 설치하거나 완화할 수 있도록 정비기반시설의 설치기준도 보완해야 할 것이다. 꼭 필요한 정비 기반시설에 대해서는 공공이 일부 재정지원을 확대하는 방안 또한 검토해야 할 것이다.

 

이주원
세종대학교 도시부동산대학원에서 석사학위를 받고 현재 동 대학원 도시학 박사과정을 이수 중이다. 시민운동 분야에서 도시재생 분야를 개척하였으며, 도시재생 전문가로 권위를 인정받고 있다.

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