욕망 덩어리 뉴타운을
서민 웃음꽃 피는 새 동네로
김남근 변호사, 참여연대 민생희망본부장 droith@paran.com
‘뉴타운’ 때문에 한바탕 소동이 벌어지고 있다. 새로운 동네를 만든다는 좋은 개념의 뉴타운이 ‘욕망의 정치’로 변질돼 일부 정치인들에게 악용되고 있다. 원주민 세입자 등 서민이 행복하게 사는 새 동네가 아니라 엄청난 집값 상승의 수단으로 전락하고 있다. 원주민과 세입자들은 거의 재정착하지 못하고, 수도권의 집값과 전세값만 대폭 올리고 있는, 지금의 뉴타운에 대해 많은 이들이 걱정하고 있다. ‘뉴타운 이래서는 안 된다’는 문제제기가 여기저기서 터져 나오고 있다. 그렇다면 서민이 행복한 뉴타운은 어떻게 가능할 것인가.
단계적 시행, 순환재개발로 이사대란 막아야
먼저, 뉴타운 사업지구의 추가 지정을 중단하고 기존에 뉴타운 사업지구로 지정되어 사업이 추진되고 있는 2차, 3차 뉴타운 33곳에 대해서도 단계적, 순차적 개발로 속도를 조절해야 한다. 2차 뉴타운 11곳 중 48%(면적기준)만이 사업시행인가를 받아 이주를 시작하는데도 1만 5천 세대의 이주수요가 발생한다. 뉴타운 사업지구 주변에 이러한 이주수요를 수용할 소형아파트, 다세대 주택, 연립주택 등이 턱없이 부족하여 전세값, 집값 폭등의 진원지가 되고 있다.
3차 뉴타운까지 모두 사업시행인가를 받아 이주가 시작된다면 10만 세대 이상의 이주수요가 발생한다. 지금과 같은 무분별한 사업지구 지정과 사업 추진을 방치할 경우 단기간에 엄청난 이주수요가 발생하여 전세값, 집값 대란이 더욱 확대될 것이다. 더 이상의 뉴타운 지정을 중단하고 서울이 감당할 수 있는 이주수요를 예측하여 2010년까지는 완료될 것으로 예상되는 2,3차 뉴타운 사업의 시행인가도 최대한 분산시켜야 한다.
도시및주거환경정비법 제35조에 있는 순환재개발 방식을 적용하여 먼저 추진된 뉴타운 임대아파트에 나중에 추진되는 뉴타운 사업의 이주수요를 수용한 후, 뉴타운사업이 끝나면 이 임대아파트를 임대 분양하는 방식으로 뉴타운 사업 자체에서 이주수요를 감당해야 한다.
또한 뉴타운 사업은 본래 목표인 ‘원주민의 주거환경개선’에 부합하도록 사업내용을 재정비하여야 한다. 현재 사업시행 인가를 받은 2차 뉴타운을 보면, 장위뉴타운의 경우 오히려 4,538가구가 줄어드는 등 ‘기성 시가지에서 주택공급을 늘린다’는 이명박 정부의 정책목표에도 불구하고 주택공급확대 효과가 거의 발생하지 않는 것으로 나타나고 있다.
뉴타운 사업지구는 영세민 밀집지구로 많은 세입자와 영세가구 소유자가 거주하여 소형아파트, 임대아파트의 수요가 많다. 일반적인 주택재개발사업의 경우 전체주택의 80%를 소형아파트(전용면적 25.7평, 공급면적 33평)로 건설하고 임대주택을 전체주택의 17% 건설하도록 하고 있다. 그러나 뉴타운 사업의 모법인 도시재정비촉진에관한특별법은 오히려 중대형아파트를 40%까지 건설하도록 하여 소형 및 임대아파트 의무건설비율을 완화해 주고 있다.
원주민 주거환경 개선이란 목적에 충실하게
한편 뉴타운 사업지구로 지정될 것이라는 소문만 나도 집값이 오르고, 사업지구 지정 후 진행정도에 따라 지속적으로 집값이 올라 이러한 집값 상승분이 그대로 사업비용에 전가되다 보니 분양가와 임대료가 높게 책정되고 있다. 이에 따라 대부분 저소득층인 원주민들이 분양가와 임대료를 감당하지 못하여 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이주하거나 임대아파트 입주를 포기하고 있다. 원주민들이 분양받을 소형 및 임대아파트가 부족하고 분양가와 임대료가 높은 것이 원주민 재정착율이 20%도 안 되는 원인이 되고 있다.
이는 원주민의 주거환경개선이 목적인 주택재개발사업에, 이명박 전 서울시장이 강남을 대체하는 고급도시 건설이라는 의미로 ‘뉴타운’이라는 정치적 브랜드를 붙이고 강남 대체용의 중대형 아파트 건설 위주로 사업방향을 잡았을 때부터 이미 예견되었던 부작용이었다. 지금은 오히려 소형아파트가 부족하여 강북 소형아파트가 투기의 대상이 되어 가격이 급등하고 있다. 신도시 건설의 경우처럼 ‘중대형: 중소형: 임대 = 3:3:4’와 같이 규모별 물량을 합리적으로 조정하여 소형 및 임대아파트 건설을 늘려야 한다. 또 소득수준에 따른 임대료차등부과제를 실시하여 저소득층 세입자의 임대아파트 입주를 가능하게 하고 공영개발, 분양가상한제 등을 통하여 분양가를 최대한 낮추어야 한다.
백년대계 도시계획사업 전범 되도록
용적률 인센티브를 부여하는 경우 공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도로, 학교, 문화시설 등 기반시설을 최대한 확충하는 광역공영개발을 추진해야 할 것이다. 대통령직 인수위원회는 지난 3월 21일 도시재정비촉진에관한특별법의 재정비촉진지구를 강남재건축단지에도 도입하여 개별조합방식이 아닌 50만㎡(15만평) 광역단위로 SH공사, 주공 등이 사업시행을 맡아 광역공영개발을 추진하는 방안을 검토한 바 있다. 공영개발을 하면 개발이익이 자연스럽게 환수되면서 재건축도 활발히 진행될 것이라는 이유에서였다.
재건축은 사적인 개발이어서 공영개발을 위해서는 법제도의 개정이 필요하나 재개발, 뉴타운 개발은 이미 공영개발방식을 규정하고 있어 법 개정 없이도 가능하다. 이 경우 원주민들의 반발이 최대 걸림돌인데, 용적률, 층고, 녹지율, 건축규제 등 규제를 완화하고 국민주택기금지원 등 인센티브를 제공하는 경우에는 반드시 공영개발을 하도록 한다면 원주민의 선택에 의한 공영개발도 가능할 것이다. 또 정치적 투기적 목적으로 5~10년 안에 후닥닥 개발하는 것이 아니라, 후세대와 함께 백년대계로 30~50년에 걸쳐 계획적 단계적으로 추진해야 제대로 된 도시계획사업이 되지 않겠는가. 만약 공영개발이 어렵다면, 재건축초과이익 환수제도처럼 뉴타운 개발사업에도 초과이익 환수제도를 도입하여 개발이익을 공적으로 환수하고 개발이익의 사적 전취에 따른 집값상승의 부작용을 최소화해야 할 것이다.
정부지원금 0%, 회원의 회비로 운영됩니다
참여연대 후원/회원가입