25.7평 초과 민간건설 아파트에 면죄부(?)를 주려는 것이 문제

얼마전 분양원가공개 문제는 국가와 시민사회의 중요 의제가 됐고, 정치권은 물론, 국민들까지도 혼선과 논란을 거듭했다. 지난 14일 정부.여당이 발표한 분양원가공개에 대한 당정협의안이 공공주택의 정책목표를 실현하기 위한 대안인지에 대해 살펴보자. 편집자주

정부와 열린우리당이 아파트 분양원가공개 관련 당정협의 결과를 발표했다.

실제 분양가 폭등 제재 대책은 없어

정부·여당의 당정협의에 의한 분양가규제 또는 분양가공개에 대한 대안은 ①민간이 개발한 택지나 재건축단지 등에서는 시장원리에 따라 분양가공개를 하지 않고 ②공공택지지역에서 25.7평 이하 아파트는 원가연동제 방식의 분양가상한제 실시와 주요공정별 분양가공개를 하며 ③25.7평 초과 아파트는 대한주택공사, 도시개발공사 등이 건설하는 공영아파트의 경우만 주요공정별 분양가공개를 한다는 것이다.

공공택지의 경우는 아래와 같이 시장원리가 아니라 서민들의 내집마련과 같은 공익적 목적달성을 위한 공개념 원리에 의하여 주택공급사업이 이루어져야 한다는 점과 무주택서민들이 생애 처음으로 내집 마련을 하는 25.7평(공급면적 33평)이하의 국민주택규모 아파트에 대하여는 분양가상한제를 실시하여 무주택서민들의 내집 마련을 지원하겠다고 한 점은 환영할만한 정책이다. 그러나 분양가 폭등을 주도하고 있는 25.7평 초과의 중·대형 아파트의 경우 대한주택공사 등이 건설하는 공영아파트는 거의 없고(최근 인천 논현2지구 도표 참조) 대부분 민간건설회사가 짓고 있는데, 이에 대하여는 분양가상한제나 분양가공개 등 분양가 폭등을 진정시킬 수 있는 아무런 대책을 제시하지 않아 전체적으로는 분양가안정이라는 목표달성에는 미흡한 대책이라 할 것이다. 결국, 분양가 폭등의 주범인 민간건설 25.7평 초과의 중.대형 아파트의 30%는 분양가상한제 또는 분양가공개 등 아무런 규제도 없이 면죄부를 받게 되는 결과가 된 셈이다.

공공택지 아파트 값 폭등은 98년 건설경기 부양책이 시발

문제의 발단은 30년간 유지해 오던 분양가상한제를 1998년 건설경기 부양한다며 후분양제의 도입과 같이 대안없이 공공택지를 포함해 전면 폐지한 것이다. 분양가상한제는 1970년말에 시작해 1998년까지 유지해 오던 정책이다. 처음에는 서울이나 지방이나 강남이나 강북이나 땅값을 고려하지 않고 획일적으로 분양가 상한선을 정하던 방식에서 시작되어 1980년대말 땅값을 분양가에 반영하여 주는 소위 원가연동제방식(공공택지의 경우 택지비는 건교부장관의 승인을 받은 공급가격으로 정하고 건축비는 16층 이상.이하와 25평 이상과 이하 4개로 구분하여 상한선을 정함)으로 바뀌어 실시됐다.

지속적으로 부동산투기가 만연하는 한국사회에서 기존의 아파트는 가격이 비싸 서민들이 집을 마련하기 어려우므로 신규분양주택을 통해 내집마련을 할 수 있도록 분양가를 규제한 것이다. 그런데 민간건설회사들은 정부가 선분양제를 허용하는 대가로 분양가규제를 받아들이게 된 것이다.

택지 조성은 공공원리인데 공급은 시장원리?

또한, 공공택지는 택지개발촉진법이나 도시개발법 등 근거법률을 제정하여 서민들의 내집마련이나 국토의 균형발전 등 공익적 목적을 위하여 개인들의 토지를 강제로 수용하여 조성한 택지여서 그 조성과정이 전혀 ‘시장원리적’이지 않다. 수용가격도 수용 당시의 가격이 아니라 수용하기 10여년 전의 택지개발을 고시할 때의 가격으로 개발이익이 한 푼도 반영되지 않은 헐값이어서 토지를 수용당하는 개인들의 저항이 필연적으로 따르고 있다.

공공택지를 민간건설에 공급할 때도 택지개발촉진법에 의하여 건교부장관이 승인한 가격으로 하게 되는데, 통상 감정가격의 70% 정도의 수준에서 싸게 공급하고 있다.

이렇게, 택지의 조성과 공급단계에서는 시장원리가 아니라 공익적 원리가 적용되고 있는데, 막상 아파트를 분양하는 단계에서는 시장원리에 따라 마음대로 가격을 받을 수 있다면 전혀 앞뒤가 맞지 않는 논리이고 건설회사에 특혜를 주는 것에 다름 아니다.

분양가규제 국민주택규모 이하 아파트 공영개발방식으로 공급되어야

분양가 상한제를 하는 경우에는 무주택자 우선분양제, 5년 전매금지 및 전매시 환매제도와 같이 공적관리제도가 병행도입되어야 한다. 이러한 공적관리제도의 성격상 민간건설회사가 할 수 없고 대한주택공사, 도시개발공사 등 공기업이 이를 담당해야 한다. 분양가규제를 반대하는 측의 주된 이유는 분양가와 시가 사이의 차액을 노리는 투기세력이 참여하여 ‘떳다방’ 등의 투기가 만연한다는 것이다. 그러므로 이렇게 서민들의 내집마련을 위한 정책이 투기세력에 농락당하지 않게 하려면 실수요자인 무주택세대주만이 분양가 규제를 받는 아파트를 분양받을 수 있도록 분양자격을 제한해야 한다. 또한, 분양받은 아파트를 바로 전매하여 투기이익을 남기는 것을 방지하기 위해서는 전매를 소유권이전등기후 5년 이내에는 금지하고 만일, 그 기간안에 전매를 하는 경우에는 아파트를 분양한 대한주택공사 등이 이를 최초의 싼 분양가격으로 다시 환매하는 제도를 도입해야 한다. (1999년 이전에는 국민주택규모 이하의 아파트에 대하여는 위와 같이 5년간 전매금지를 하는 제도가 실시되었다.)

이러한 분양자격과 전매금지제도를 관리하기 위해서는 공적관리가 필요하다. 따라서, 분양가규제를 하는 국민주택규모 이하의 아파트에 대하여는 대한주택공사나 도시개발공사와 같은 공기업이 그 분양과 관리를 담당하는 공영개발방식에 의하여 아파트가 공급되어야 한다.