생활법률

현재 우리 실정에서 부동산 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임차권 등기를 마치는 경우는 드물다. 민법에 의하면 부동산 임차인은 임차 건물의 매매나 경매시 양수인(讓受人:권리·재산 및 법률상 지위를 남에게서 넘겨 받은 사람-편집자)이나 경락인(競落人:경매에 이겨 동산이나 부동산의 권리를 차지한 사람-편집자)에게 대항하지 못하고 명도(明渡:건물이나 토지를 남에게 넘겨줌-편집자)해야 하며, 어떤 때는 임차보증금을 떼이는 사례도 있어왔다.

이에, 무주택 영세민의 주거생활 안정 보장을 목적으로 민법에 대한 특례를 규정, 지난 81년 3월 5일 ‘주택임대차보호법’이 제정·시행되고 있다. 이 법은 주거용 건물의 매매나 경매시 소액 임차인에게 임차권 등기를 마치지 않았더라도 주택의 인도와 주민등록 요건만으로 우선 변제권을 인정하고 있다.

한편, ‘주택임대차보호법’은 지난 83년 12월 30일자 개정에서 “임차인은 소액의 보증금에 관해 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리가 있다”(제8조 1항)와 “소액 보증금의 범위와 기준은 주택 가격(대지 가격을 포함)의 1/2의 범위 안에서 대통령령으로 정한다”는 규정이 신설됐다. 이에 따라 현재 서울특별시 및 광역시(단 군지역 제외)의 경우 1,200만 원까지 기타 800만 원까지 우선 변제가 인정되고 있다.

경매절차와 임차인

부동산 경매는 강제경매와 임의경매를 불문하고 경매법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 최저경매가격으로 정한다. 여기서 감정인은 경매 목적물인 건물의 임대차계약 존재 여부와 관계없이 부동산의 위치나 형태, 주위 상황, 건물 구조와 자재 등 제반사정을 참작해 적정 가격을 객관적으로 평가하게 된다.

부동산의 감정 평가가 끝나면, 집달관은 ‘주택임대차보호법’에 따라 임대차 조사보고서에 임차목적물의 용도가 주거용인지 여부와 주거용일 때는 입주일자와 전입신고일자 및 기타 필요한 사항 등을 포함시키고, 임대차계약서 사본 및 주민등록 등본을 첨부하도록 하고 있다.

경매기일 공고에는 임대차의 기한, 차임, 차임의 선급이나 보증금 지급이 있을 때 그 수액이 기재된다. 이는 경락인이 손해를 입지 않도록 경매인에게 임대차계약의 내용을 미리 알려 응찰가액을 정할 때 참고하도록 하기 위해서다.

그런데 임차인이 ‘주택임대차보호법’에 의거해 임차보증금을 확보하려면 몇 가지 요건을 갖추고 있어야 한다.

첫째는 임차 건물이 주거용 건물이어야 하고, 점포, 사무실, 공장, 창고 등 영업용과 기타 비주거용 건물은 제외된다. 다만 주거용과 비주거용의 겸용 건물은 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 가옥대장이나 건물등기부의 기재만에 의존할 게 아니라 건물의 실제 구조와 용도에 의해 실질적인 판단이 필요하다. 따라서 주거용 건물 부분이 있는데도 주거에 사용하지 않기로 당사자간에 특약이 있더라도, 이 특약은 임차인에게 불리한 것이어서 무효다.

둘째, 주거용 건물에 대한 판단은 임대차계약 체결 당시를 기준으로 해야 한다. 임대차계약 당시는 비주거용 건물이었는데 그후 임차인이 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 개조한다든가 종전의 건물에 주거용 건물을 증축하는 경우는 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 겸용 건물이라 볼 수 없다.

셋째, 임차인이 임대인과의 사이에 임대차계약을 체결해 그 계약서를 제시해야 되는데, 채권적 전세계약은 정기적으로 차임을 지급하는 대신 전세금을 일시에 지급함으로써 전세금의 이자와 차임을 상계하는 특수한 임대차이므로 이 역시 주택임대차보호법에 의거해 우선 변제권이 인정된다. 다만, 강제경매신청의 기입등기 이후에 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한 소액 임차인은 우선 변제권이 인정되지 않는다. 따라서 경매신청의 기입등기 이전에 임대차계약이 체결되고 전입신고를 마쳐야 하므로 전입신고를 늦춰서는 안 되며, 임대계약의 경우 가까운 공증사무실에서 계약서에 확정일자를 받아두는 게 후일 증거확보 측면에서 반드시 필요하다.

우선 변제 인정 범위

임차인의 소액 보증금이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우 그 1/2에 해당하는 금액에 한해서 우선 변제권이 있다. 한 주택에 임차인이 2인 이상이고 각 소액 보증금 합산액이 우선 변제를 받을 수 있는 금액을 초과할 때 우선 변제를 받을 수 있는 금액을 각 임차인의 소액 보증금 액수 비율로 나누어 받게 된다.

임차 건물이 서 있는 대지에 관한 경락대금으로부터는 우선 변제를 받을 수 없다는 견해가 있을 수 있으나, 주택임대차보호법 제8조 2항은 소액 보증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가격을 포함하는 주택가격의 1/2을 기준으로 하도록 규정하고 있어 주택과 대지의 소유자가 같은 경우 주택뿐만 아니라 대지의 경락대금 중에서도 우선 변제를 받을 수 있다.

배당 순위는 담보물권이 설정된 시점이 우선 변제권이 인정되는 소액 임차권보다 앞선다 하더라도 소액 보증금이 우선한다. 그러나 1984년 1월 1일 이전에 담보물권이 설정된 경우 경매절차가 개시된 시기에 상관없이 담보물권자가 소액 임차인보다 우선한다.

임차 건물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 이를 증명한 때에 배당액을 지급하도록 하는 것은 임차인이 선이행을 강요당하는 결과가 되므로 배당액은 즉시 임차인에게 지급하고 다만 경락인에게 바로 인도명령을 발하여 주는 방법으로 동시 이행 관계와의 조화를 꾀해야 한다는 견해가 있다. 그러나 임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시 이행 관계에 있으므로 임차인의 인도의무 이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고 정지 조건부 채권에 대한 배당액 교부방법과 같이 임차인이 임차 건물의 인도를 증명한 때에 이를 조건으로 공탁한 배당액을 지급해야 한다. 임차인이 미리 임차 건물을 인도한 때에는 공탁 없이 배당금을 지급할 수 있음은 물론이다.

임차 건물의 인도 증명은 경락인이 작성한 “소액 임차인이 이미 건물 부분을 명도했다”는 취지의 확인서를 제출하는 경우가 보통이다. 그러나 경락인이 소액 임차인으로부터 점유부분을 인도받고도 확인서를 작성해주지 않는 경우 경락인을 심문해 인도 여부를 알 수 있다. 다만 경락인이 소환장을 받고도 심문기일에 출석하지 않은 경우 그 건물소재지 통·반장의 확인서도 가능하다.

배당이 잘못됐음을 알게 된 소액 임차인은 강제경매에 있어서는 배당기일에 배당에 대한 이의를 제기한 후 7일 이내에 이의에 의해 불이익을 입게 될 다른 채권자를 상대로 배당이의 청구소송으로서 구제받을 수 있다. 아울러 임의경매에 있어서는 그 임차인이 배당받지 못함으로써 배당을 더 받게 되는 채권자를 상대방으로 하여 부당이득 반환 청구소송을 제기할 수 있다.