참여연대에서 부동산 폭등 막기 위한 여러 활동을 하시는 데 대해 감사드립니다. 미래세대를 위해 부동산 투기는 반드시 근절되어야 합니다. 하지만, 이것이 작금의 아파트 폭등과는 관계없는 주택임대사업자에게 불통이 튀더니, 이에  대한 모든 세제 혜택을 없애야 한다는 여론몰이가 형성되고 있어, 또다른 피해자를 양산할 수 있기에  정확한 실상을 알리는 글을 공유해드립니다.

현재 부동산 폭등의 주범은 '아파트'이고, 임대등록된 160만 채 중에 아파트를 제외한 주택(빌라/다세대/다가구/소형오피스텔_이 120만채 입니다. 그리고 이들 덕분에 전월세 가격이 안정되었음을 국토부가 보도자료로 발표하였습니다. (2020. . 29)  이 120만채가 시장에 풀린다고 하여 아파트 가격이 안정되는 것이 아님을 아실겁니다. 정부에 촉구할 방향은 '아파트 투기' 근절 쪽으로 바뀌어야 한다고 생각합니다.

최근 주택임대사업자의 실상을 알리는 글입니다. 

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무식하면 용감하다고 합니다 강병원 의원님

 

ericbae310

5시간 전

 

질문 좀 드려 보겠습니다.

 

주택임대사업자 제도에 대해 얼마나 아십니까?

이 법안 발의전 까지 주택임대사업자에 대해 들어본 적은 있으십니까?

 

제가 보기에는 의원님도 이준구 교수인가 하는 자기 전문분야도 아닌 주택임대제도에는 문외한인 (본인이 그렇게 인정하셨습니다)이 쓴 선동성 글에 선동당하신 여러사람들 한명으로 보입니다

 

최소 어떤 제도에 대한 법안 발의를 하시려면 그 제도의 취지 정도는 알고 발의하셔야죠 뭐 디테일까지는 애초 기대도 안했습니다

 

다수의 선진국들이 왜 주택임대사업자들에 세금 혜택을 주고 있을까요? 그 나라들은 집값 폭등하길 바래서 일까요?

 

왜 2010년대 초중반 우리나라에서 외국의 그 제도를 스터디하여 도입했을까요? 그동안 우리나라 부동산 시장에 무슨일이 벌어진걸 까요?

 

도심지의 인구집중과 그로인한 도심지 부동산 선호현상은 전세계 공통입니다 어느 나라나 인구가 밀집된 대도시 집값을 일반 서민들이 감당하기란 쉽지 않습니다

 

따라서 대도시내 주택을 매수할 경제적 여력이 부족한 대다수의 서민들은 주택을 임대할수 밖에 없는데 대도시내 임대수요는 주택수요보다도 훨씬 크고 서민들에게는 대도시에서의 생존을 위해 주택임대 가격안정이 주택매매 가격안정보다 훨씬 중요하게 다가옵니다

 

우리나라 보유세율이 OECD 평균과 비교 어떻다고요? (사실상 준조세이며 일종의 재산세의 성격을 가지는 지역가입자 건강보험료 포함한 실질 재산세율은 결코 낮은편은 아닙니다만은)

 

우리나라 서울도심 주택 임대료가 뉴욕이나 도쿄 등 선진국 다른 대도시들 도심의 임대료에 비해 얼마나 낮은지는 알고 계십니까 혹시?

 

보유세와 임대료가 무슨 상관이냐고요? 사람들 바보 아닙니다 작은거 하나 투자할때도 머리속으로 다 투자대비 손실 기대이익 따져봅니다 그것은 인간의 본성일뿐 선도 악도 아닙니다

 

은행에 예금할때 고작 0.1% 이자 더받기 위해 줄서는 그 고객들로 인해 은행업무가 마비되고 인터넷 뱅킹 사이트가 마비됩니다

부동산을 단지 투자의 대상으로만 보고 매매차익을 노린 투기로 집값이 올라가는 현상은 분명 문제가 있습니다 아니 심각하다는데 동의합니다

 

그러나 모든 부동산이 다 매매차익을 가져다 주지는 않습니다

소위 핫한지역의 아파트가 대표적인 매매차익을 가져다 주는 대표적 투기성 매물입니다

 

반면 가격이 잘 안오르는 부동산도 있습니다 그걸 알면서도 그 부동산을 매수하는 사람들도 있습니다

 

아파트에 비해 감가상각이 빠른 빌라 다세대 다가구 등이 그렇습니다 물론 재개발 이슈가 있는 곳이나 향후 개발 호재가 있는 소위 뜨는 지역에서는 지가상승이 감가상각보다 빨라 빌라나 주택들이 더 인기높은 투기성 매물이 되기도 합니다

 

그러나 보통은 다세대나 다가구를 매매차익을 노리는 대상으로 여기지는 않습니다. 매매차익 보다는 임대소득의 목적으로 구매하는 매물들입니다.

 

자 당신에게 10억이 생겼습니다 퇴직금이 되었든 로또가 맞았든 토지보상금을 받았던 다 좋습니다

 

그 10억을 정기예금에 넣으면 연 3%의 이자가 생긴다 가정해봅시다 (잠시 경제 위기전 상황으로 돌아가 봅시다)

 

그리고 그 10억으로 위에 말한 임대수익형 매물(매매차익형이 아닌)에 투자를 하면 똑같이 연 3%의 임대수익이 생긴다고 가정해봅시다

 

물론 둘다 세후소득 기준입니다 바보가 아닌 다음에야 내 평생 피땀흘려 모은 퇴직금 투자하는데 세금정도는 당연히 따져보겠죠

 

가만히 펑펑 놀고 있어도 매년 이자 3천만원을 가져다주는 정기예금에 투자하겠습니까?

 

아님 부동산 매매부터 임대까지 정신적 노력을 끝없이 해야하고 세입자들과 부딪히며 때로는 월세 때먹고 도망가는 세입자들 월세 안내고 버티는 세입자들과 법적 소송까지 벌여가며 힘들게 임대수익 3천만원을 가져가겠습니까? 거기에 감가상각으로 인한 원금손실까지 떠앉으면서요?

 

네 맞습니다 부동산 투자시 최소한의 기대수익이라는 것이 있습니다 이 기대수익 이하로 투자하는 바보가 이세상 얼마나 될까요?

 

나는 평생 고생하여 모은 이 10억을 은행에 그냥 예치하며 그 이자로 은퇴생활을 즐기려 했습니다

 

그런데 정부에서 주택임대하면서 재산세 깍아준다 소득세 깍아준다 막 홍보하는 겁니다 계산해보니 연 세금 1천만원이 내려가 3천만이 아닌 4천만원의 임대소득이 생기는 겁니다

 

은행에 예치하는것 보다는 훨씬 맘고생 몸고생이 심하겠지만 1천만원의 여유를 위해 주택임대를 선택했습니다

 

부동산 전문가들 중개업자들 조언으로 추천받은 임대주택은 30억짜리 다세대 주택 건물 1채입니다

 

네??? 10억 투자라 하지 않았냐고요? 부동산 중개업자들에게 물어봅니다 네 10억으로 30억 건물 투자 가능합니다 다 그렇게 해요 대출 10억끼고 보증금 10억 끼면 가능해요 다 그렇게 합니다 요즘 그렇게 안하면 바보예요

 

그렇게 세금감면 혜택이 큰 소형 다세대 빌라 3억짜리 10채의 30억 건물 통임대를 선택했습니다 정부의 정책에 부응하며 월세도 거의 안올리는 착한 임대인이 되었습니다 큰 욕심보다는 그저 은행 예금이자 보다만 더 나오면 되지 하며 말입니다 ///

 

그런데 강병원의원은 정확한 실상도 모른 채 국가가 장려한 임대사업자들을 국가의 적 부동산 투기의 원흉 부동산 상승의 주범으로 몰며 세금혜택을 없앤답니다

 

세금을 한번 따져봅니다 세금감면 혜택이 없어지면 재산세 5백 소득세 5백이 더나오네 도합 1천만원 세금이 더나오네

 

이게 끝이 아닙니다 생각지도 못한 종부세 다주택자는 중과한답니다 공시지가 종부세율 모두 처음에 매입할때 보다 대폭상승했고 건물 1채 잘못 구입했다가 난 졸지에 10주택자 투기꾼이 되었습니다

 

갑자기 그동안 없던 세금 종부세를 3천만원을 내랍니다. 4천만원을 벌어 세금만 4천만원을 내랍니다 건강 보험료 5백만원과 건물관리비 등 기본 유지비 포함하면 매년 1천5백만원 적자입니다 생활비는 또 어디서 마련하나요? 건물을 팔수도 없습니다

 

임대사업자는 부동산 상승의 주범이니까 좀 당해도 되 그동안 불로소득으로 잘먹고 잘살았잖아.

정부 정책 안따르고 10억 은행이자로 놀고 먹고 한 사람은 불로소득으로 먹고 산 것이 아닌가요?

 

과연 임대사업자가 집값상승의 원흉일까요? 30억짜리 아파트 50억 될 동안 3억짜리 빌라는 오히려 떨어졌거나 그대로인데? 어디서 시작된 오류일까요?

 

다시 처음부터 주택 임대사업자 정책을 잘 따져봅시다

 

전월세가 급등하던 2010년대초 도입된 주택임대사업자 정책은 매우 성공한 정책입니다

 

은행에 놀던 돈을 주택임대 시장으로 끌여들여 주택임대 공급을 활성화 시켜 전월세 수급을 원할히 하며 전월세가격을 안정시키는데 큰 기여를 했습니다

 

부동산은 끝났다 던 김수현 도 언론과 공개인터뷰에서 이점은 인정했고 불과 1~2주전 발표된 국토부 정책 발표 자료에도 명시된 내용입니다

 

그런데 하루 아침에 임대사업자는 국가의 적 서민의 적이 되었습니다 아무 두서도 없이 임대사업자를 욕하는 기사로 언론이 도배가 되고 소위 좌파 정치인들은 앞다투어 반임대사업자 정책 입법안 등을 앞다투어 쏟아냅니다

 

모든 주택임대사업자가 다 파산하고 자살이라도 해야 속이 시원하시겠습니까?

 

주택임대사업자 제도의 진짜 문제점을 속 시원히 제가 정확히 짚어드리죠

 

2012년~2016년 까지 임대사업자 세제 혜택은 취득세 재산세 소득세에 집중되어 있었습니다

이 세제혜택의 가장 큰 수혜를 입은 임대사업자들은 소형빌라 혹은 1룸 2룸 도시형 임대주택을 임대하는 임대업자들이었습니다

도심권 빌라가 매력적 투자 요처로 떠올랐고 다세대 빌라 건물 통매매도 활성화 된 시기입니다

그리고 소형평수 여러채로 분류되는 다세대건물이 아니라 대형평수 1채로 분류되는 다가구 건물은 이시기까지 소형평수에게 주어지는 세재혜택을 받지 못하다가 이후 다가구에도 혜택이 주어지면서 이번엔 다가구 임대사업자들의 임대사업자 등록도 늘어납니다 소위 대학가 원룸들 중 다가구가 많습니다

 

그러던 와중에 정권이 바뀌고 김수현 국토부 장관 부임 후 드디어 그 문제의 정책을 발표합니다

 

[바로 주택임대사업자 양도세 혜택]

 

저 혜택이야 말로 아파트 공급의 씨가 마르게 한 주범입니다. 그동안 성공적이었던 주택임대사업자 정책을 투기장려 정책으로 한방에 탈바꿈하게 한 그 원흉입니다

 

다세대나 다가구는 매매수요는 적고 임대수요가 큰 매물입니다 아파트에 비해 감가상각이 빨라 매매차익은 크게 기대하기 힘든 소위 투기성 매물이라 분류하기 어렵습니다. 매매차익이 없으니 양도세가 발생할일이 없고 따라서 양도세 혜택이 필요 없었습니다

 

반면 아파트는 매매 양도 차익을 노리는 소위 대표적 투기성 매물입니다 거기에 입지 좋은곳 소형아파트는 임대수익도 쏠쏠해 매매채익과 임대수익 두마리토끼 잡기도 가능하죠

 

김현미 장관이 부임이후 낸 임대사업자 세제 혜택 이전까지만 해도 99.9% 대다수 사람들은 주택임대사업자 제도라는 것이 있는지도 몰랐습니다 부동산 카페에서 연관검색어로 글올라온 횟수 검색해 보시면 금방 알겁니다

 

그런데 김현미 장관의 임대사업자 혜택 정책 이후 많은 사람들이 주택임대사업자 제도에 관심을 가지게 됩니다 부동산카페에 수많은 질문글들이 올라오기 시작합니다

 

바로 양도세 혜택 때문입니다 매매차익을 노리는 소위 투기꾼들에게 양도세 혜택은 단비같은 존재입니다 그깟 푼돈 소득세 재산세 50%75% 혜택 거들떠도 안보던 양도세 혜택 10%만 해도 엄청난 메리트입니다 그런데 80~100% 양도세 혜택이라니요

 

아파트 2채이상 보유자들이 너도 나도 임대사업자 등록합니다 아파트 매물이 사라집니다 최소 8년간은 팔수없도록 묶여 버립니다 부동산 시세를 주도하는 아파트 공급 부족으로 아파트 가격 상승은 어쩌면 필연적일수 밖에 없었습니다

 

다세대 빌라는 매매시장에서는 일종의 대체품입니다 아파트 구매할 여력은 안되고 거주할 집이 필요하긴 한데 전세로 떠돌이 신세는 싫고 해서 가격상승 안바라고 그냥 오직 거주목적으로 매입하는 그런 대체품 따라서 다세대빌라는 가격을 주도하지 못하고 비슷한 조건의 아파트 가격에 따라 그 가격이 결정됩니다

 

과연 누가 더 부동산가격 상승의 주범일까요?

그냥 임대소득으로 생계만 유지하고자 하는 10주택자 다세대 건물주?

양도세 혜택 받아가며 양도차익 노리는 2주택 아파트 소유주들?

 

그리고 누가 더 임대차 시장 안정에 기여했을까요? ////

 

이번에 발의 한 법안들 종부세 재산세 소득세 혜택 취소로 가장 크게 피를 볼 사람들 다세대 다가구 건물 소유주들이 과연 그렇게 큰 죄인들입니까?

 

그에 반해 아직 혜택자가 없는 양도세 혜택 취소는 그야말로 위헌의 소지가 다분합니다 또 투기꾼들 퇴로를 열어주기 위해서라도 일시적으로라도 혜택을 유지하겠죠

 

현재 여당에서 밀어붙이고 있는 종부세 법안대로라면 살아남을 다세대 다가구 건물주 아무도 없습니다

 

10억 다세대 혹은 다가구 건물에 종부세 3천~ 4천만원을 내야한다면 말입니다

 

그건물을 매입할 건물주들은 3천만원의 임대수익을 올리기 위해서는 7천만원의 임대수익이 필요하게 되는겁니다

 

안 그러면 그냥 은행에 넣거나(경제위기가 끝나 정상 금리회복 가정시) 주식을 사거나 펀드를 하거나 하지 왜 손해봐가며 힘들게 임대사업을 왜 하겠어요 바보가 아닌 다음에야

 

30만원 월세는 70만원으로

60만원 월세는 140만원으로

120만원 월세는 280만원으로

치솟는 걸 원하세요?

 

건물가가 낮아지면 월세를 적게 받아도 수익이 나는것 아니냐고요?

기본적으로 땅값 건축비가 있는데 하루아침에 건물가가 낮아질수 있나요?

건물가가 낮아졌다 칩시다 어느 건축업자가 지어봤자 가격도 못받는 임대형 매물을 짓겠습니까? 공급이 윈할히 이루어 질수 있겠습니까?

 

월세는요 하루아침에 폭등가능해요

 

임대 3법요? 신축건물 위주로 뻥 튈텐데요?

 

경제의 기본을 아신다면 말입니다 임대사업에 있어 세금은 일종의 비용입니다 비용이 높아지면 임대사업에 있어서의 생산품인 월세가 높아질수 밖에 없는겁니다

 

지금 발의 하시는 법안은 투기꾼 잡는 법안이 아니라 성실한 임대업자와 그 임차인을 사지로 내모는 법안입니다. 생계형 임대업자들 사지로 몰아 한강에 시체들 구경하고 싶으면 그렇게 하십시요

 

 

강의윈 님 이번 법안은 제가 아는 한 이 세상 존재하는 가장 무지하고 위험한 법안입니다