진행상황 : 반영
내용 및 결과 : <주요내용>
법제사법위원회에서 요청한 “주택임대차보호법중개정법률안(의안번호1153호)”과 관련하여 아래와 같은 의견을 제출함.
1. 증액 청구 상한의 법정
차임 증액의 상한을 시행령이 아니라 법률로 정하는 개정 이유가 분명하지 않고, 경제 사정에 따라 신축적인 조정에 부적합할 소지도 없지는 않으나, 20분의 1이라는 기준이 합리적인 수준임을 고려할 때, 이 정도의 기준을 법률로 정하자는 개정안은 바람직하다고 할 수 있음.
2. 증감 청구 기간의 상향 조정
1) 현행 주임법은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항)”라고 하여 임대차기간을 2년으로 보호하고 있으며, “임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조 제1항)”는 규정을 두어 2년이 경과한 후에 묵시의 갱신을 인정하고 있음.
2) 한편 임대차 기간 중 증감을 인정한 법 제7조는 (최초 또는 묵시의 갱신에 의한) 2년의 임대차 기간 사정 변경이 있는 경우 증감을 청구할 수 있음을 정한 것이고, 시행령 제2조 제2항은 위 차임 증감을 “임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다”고 하고 있으므로, 현행 법령에 의할 때 차임 증감은, ⅰ) 임대차 기간 개시 이후 1년 경과 이후, ⅱ) 이전 차임 증감 청구가 있은 때로부터 1년이 경과한 후에 할 수 있는 것임.
3) 그런데 개정안에 의할 때에는 최초 2년 동안은 무조건 차임 증감을 청구할 수 없고, 명시적 또는 묵시적으로 갱신되어 2년을 초과하는 경우에만 이를 할 수 있게 됨. 따라서 임차인의 경제적 부담을 완화하는데 일정한 정도 기여하게 될 것이라는 점에서는 일응 긍정적으로 평가할 수 있을 것임.
다. 보충 의견
1) 현실적으로 차임 증감과 관련하여 더욱 문제가 되는 것은 일반적인 주택임대차보다는 상대적으로 장기간 계속하여 임대차계약이 갱신되는 공공건설임대아파트나 국민임대아파트 등이라고 할 것인데 (따라서 위 개정안이 실효성을 발휘하는 것도 이들 경우라 할 것임), 이들 임대주택의 경우, 근본적으로는 차임 증감의 기간 제한 뿐 아니라 임대료 증감에 관한 기준을 마련하고 그 변동의 폭 자체를 합리적으로 정하는 방법 등이 보완되어야 할 것임.
2) 한편 임차인의 주거권 보호를 위해서는, 위와 같은 차임 증감 제한을 회피하기 위해서 임대차 계약의 갱신 자체를 거부하거나 재계약을 통해 실질적으로 차임 증감을 도모하려고 하는 경우를 방지하기 위하여, 임대 전용 주택의 갱신 거부권을 일정 정도 제한하고 이를 둘러싼 분쟁을 합리적으로 조정하는 기구를 설치하는 등도 함께 검토되어야 할 것임.
소관부처/상임위 : 법제사법위원회
의견서 제출처 : 법제사법위원회
