DTI는 갚을능력(소득)에 따른 대출규모 정하는 금융원리일뿐
DTI 완화 등의 부동산 경기부양책은 주택담보대출 확대로 인한 가계부실 위기 초래할 것
정부의 주택거래 활성화 방안 발표를 앞두고 최근 정부 여당 고위 의원 및 최경환 지식경제부 장관, 윤증현 기획재정부 장관 등이 잇달아 DTI 금융규제 완화 및 다주택자 양도소득세 중과세 유예기간 연장 등을 시사하고 있어, 참여연대 민생희망본부(본부장 김남근, 변호사)는 이러한 반복되는 부동산 경기부양정책이 점차 가격안정을 찾아가고 있는 부동산시장을 다시 왜곡시키고 자칫 주택담보대출 확대로 인한 가계부실의 위기를 초래하지 않을까 우려하지 않을 수 없다.
건설회사들은 DTI(Debt To Income : 총부채상환비율) 규제만이 현재의 대량 미분양사태, 부동산경기 위축을 해결할 수 있는 유일한 해결책이라고 정부에게 압박을 가하고 있다. 하지만, DTI 제도는 채무자의 소득, 즉 갚을 능력을 보고 그에 맞추어 대출을 해 주는 금융의 가장 기본적인 원리이다. 오히려, 금융기관이 갚을능력(소득)을 보지 않고 과다한 대출을 해 주는 것은 갚지 못하면 채무자의 집이나 재산을 빼앗겠다는 것으로 미국에서는 불법행위로 간주하고 있는 “약탈적 대출(Predatory Lending)”에 해당한다. 미국에서는 Home Ownership and Equity Protection Act(HOEPA : 주택소유보호에관한법률)에서 이러한 약탈적 대출을 불법행위로 간주하고 있어 금융기관들은 반드시 채무자들의 소득능력을 조사하고 대출하는 것을 원칙으로 삼고 있다.
일각에서는 DTI 규제를 풀어도 LTV(Loan To Value) 규제를 통하여 대출규모를 제한하기 때문에 금융기관의 부실은 발생하지 않는다고 주장하고 있으나, LTV라는 것은 채무자의 소득능력과 상관없이 그 집값의 60-70% 범위에서 대출을 해 주는 것이다. 즉 채무자의 갚을능력(소득)과 상관없이 과다한 대출을 해 줄 수 있어 집값이 하락하면 금융기관은 망하지 않아도 가계파산을 가져올 수 있는 위험한 방식의 대출인 것이다. 정부는 DTI 제도를 금융의 일반원칙으로 받아들이지 않고 부동산시장 상황에 따라 DTI한도를 늘였다 줄였다 하거나 아예 DTI 제도를 적용했다 안했다를 왔다갔다 하며 부동산정책의 도구로 활용하고 있는데, 가계부실을 키워 경제전체의 위기를 가져올 수 있는 위험한 관치금융방식이라 하지 않을 수 없다. 미국의 HOEPA(주택소유보호에관한법률)법률처럼 소득능력을 조사하지 않고 채무자의 과다한 대출을 해 주고 채무자의 집을 처분하여 과다채무를 환수하는 방식의 영업을 불법행위로 정함으로써 갚을능력(소득)을 조사하여 대출을 하는 DTI 시스템을 제도적으로 정착시켜야 한다.
DTI 제도가 적용되지 않던 2004-2006년의 상황에서 자기소득으로 감당하기 어려운 2-3억원의 과다대출을 받아 집을 구입하였던 중산층 서민들의 원금상환시기가 도래하고 있는 것도 가계부실로 인한 경제위기의 결정적 뇌관이 될 수 있다. 서구에서는 3-5년의 거치기간 동안 이자만 갚다가 거치기간이 지나면 일시에 원금을 상환하는 방식의 대출을 Balloon Mortgage(풍선처럼 터질 수 있는 대출이라는 의미)라 하여 집값의 하락기에는 금융기관의 대출금회수로 가계파산을 불러 올 수 있는 위험한 대출방식이어서 이를 금지하고 있다. 하지만, 우리의 경우 채무자들이 원금상환 의도없이 거치기간 동안 집값이 오르면 이자비용을 제외한 집값상승분의 투자이익을 취득하고자 하여 이렇게 위험한 방식의 대출상품이 주종을 이루고 있다. 지난정부에서 이러한 Balloon Mortgage 형태의 주택담보대출의 위험성을 직시하고 주택금융공사를 설립하고 이러한 단기상환 주택담보대출을 원금과 이자를 20-30년간 나누어 갚는 장기모기지론으로 전환을 시도하였으나 아직도 50%가까운 주택담보대출이 이러한 Balloon Mortgage형태의 담보대출인 것으로 예상되고 있다.
지금처럼 집값이 내려가는 시기에서는 금융기관이 상환기간을 연장하지 않고 원금상환을 요구하여 당장 원금상환금을 마련할 수 없는 가계가 급매물로 집을 내놓거나 상환하지 못하고 경매로 넘겨지는 경우가 많이 발생하게 된다. 상환기간을 연장해 주더라도 이제는 DTI 제도가 적용되어 소득의 40-50%를 넘는 원리금의 부채는 상환하고 나머지만 연장되기 때문에 가계부담은 클 수밖에 없다. 2010년-2012년에 이러한 상환기간 많이 도래하고 있어 이러한 단기상환 주택담보대출을 미국식의 30여년간 장기간 나누어 갚는 장기모기지론으로 전환하기 위한 정부의 적극적인 대책이 필요하다. 건설회사의 미분양 매입을 위한 2-3조원의 예산을 주택금융공사의 자본금을 확충하는 것으로 돌려 금융기관의 장기모기지론 채권을 매입해 줄 수 있는 채권시장을 확대하고 금융기관들이 채무자들에게 원금의 전면적 상환을 요구하지 말고 장기모기지론으로 전환하도록 금융감독을 강화해야 한다.
2009년 정기국회에서 과다한 주택담보대출의 부담으로 법원에서 개인회생절차를 밟는 1가구 1주택 거주자가 주택을 상실하여 가계가 파산하는 것을 막기 위해 법무부는 1가구 1주택 거주자의 주택의 경우 금융기관이 경매를 시행할 수 있는 별제권 대상에서 제외하여 10년간 최저생계비 이외의 소득으로 나누어 갚고 그때까지 못갚은 주택담보대출은 면책해 주는 채무자파산및회생에관한법률개정을 추진하다 금융기관의 반대로 주춤하고 있는데, 이번 정기국회에서는 가계파산에 대비하여 이러한 1가구 1주택자 주택보호를 위한 법개정안을 반드시 통과시켜야 한다.
부동산거래의 활성화는 소비자들의 소득수준에 맞게 집값아 하락하여 실수요자들이 부동산거래에 뛰어들 때 비로소 정상화, 활성화될 수 있는 것이다. 연소득 대비 주택가격(PIR)이 연소득의 3-4배 즉, 도시가구근로자 평균소득이 연4000만원인 점에 비추어 수도권의 중산층을 기준으로 하더라도 1억2천만원에서 1억6천만원 정도의 주택가격이 정상가격이라 할 수 있는데, 수도권의 서민주택들은 3-5억원에 달하고 있어 부동산가격의 거품제거는 불가피한 상황이다. 집값이 더 떨어지기를 기다리고 있는 실수요자들을 탓하고 소득능력보다 더 많은 빚을 내서 집을 사라는 것은 정부가 할 정책이 아니다. 현재의 과도한 부동산거품 가격을 어떻게든 유지시켜려는 정부의 반복된 정책실패가 지난 2008년부터 2년가 시간과 많은 예산만 낭비하게 할 뿐이었다는 교훈을 되새겨야 한다. 2008년 금융위기 이후 2년여간 집값이 20-30% 이상 하락하며 구조조정을 겪었던 미국, 중국, 유럽, 호주 등 서구선진국에 비하여 무리한 정부의 부양정책으로 가격구조조정을 겪지 못한 우리나라는 2년이 지난 지금도 여전히 가격구조조정의 상황에 처해 국가경쟁력만 낭비하고 있다. 실제, 비싼 거품가격을 유지하며, 부동산거래를 활성화한다는 것은 정부정책자들의 허상에 불과하다는 것이 드러났다. 물론 지난 2년의 여러차례의 부동산경기 활성화정책은 그 실효성도 없었다.
정부는 시간을 더 이상 낭비하여 부동산시장의 왜곡상태를 더 지속시키지 말고 지금은 차분히 소비자들의 소득수준에 맞게 부동산가격의 하향안정화가 이루어지도록 지켜보며 이 과정에서 발생할 수 있는 가계부실을 최대한 줄이고 가계파산에 대한 구제책을 미리 준비할 때이다.
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▣ 입장 ① ‘건설경기 부양보다 서민을 위한 주택가격 안정화가 절실’
http://blog.peoplepower21.org/StableLife/41077
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