[정책자료] 상가건물임대차보호법 중 개정청원 내용

Ⅰ. 제안이유

가. 2001. 12. 29. 상가건물임대차보호법이 제정되었으나, 법 시행(당초 제정법률에서는 2003. 1. 1.부터 시행되도록 되어 있었음) 예정시기를 앞두고 무차별한 계약해지, 과다한 임대료 인상, 불리한 계약 강요 등의 부작용이 심화되는 현상이 나타났다. 이에 시민단체에서는 법 시행 시기를 앞당길 것을 요구하여 2002. 8. 26. 개정으로 그 시행시기를 2002. 11. 1. 로 앞당기게 되었다.

나. 법이 시행된 이후에도 “이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다”는 부칙 규정 때문에, 시행 이전에 임대차 계약을 맺은 기존 상가 세입자들은 적용 대상에서 제외됨에 따라 재계약 과정에서 많은 불이익을 당하고 있다. 이러한 피해 사례는 2002. 11. 이후 한 정당에 접수된 피해사례만 3,000여건에 이를 정도이며, ‘재계약 거부 및 임대료 인상’이 60% 정도를 차지한다.

다. 시기상으로 법 시행 이후에 체결되는 임대차의 경우라고 하더라도, 이 법이 적용범위를 일정한 보증금액 이하의 임대차에만 적용하고, 시행령에서 그 범위를 비현실적으로 낮게 정함으로써(서울특별시의 경우 2억 4천만원, 월 차임의 1분의 100으로 계산한 보증금 포함) 대부분의 도심과 주요 부심 지역의 상가는 적용을 받지 못하게 되었다.

라. 당초 법안 취지가 경제적인 약자의 지위에 있는 임차인 보호에 있는 만큼 임대인과 대등한 경제적 지위(따라서 필요한 경우 임차권 등기를 요구할 수 있는 지위)가 인정되는 임차인들을 법률에 의해 제외시킬 수는 있겠으나, 비현실적인 보증금 상한으로 이를 정하는 것은 바람직하지 못하므로, 이를 정비할 필요가 있다.

마. 법 규정 중 적어도 갱신청구권과 차임 인상 상한에 관한 규정을 법 시행시 존속 중인 임대차에 적용하여야 이 법의 실질적 목적을 달성하고 위와 같은 부작용을 막을 수 있다. 이러한 규정을 둔다고 하여도, ① 진정 소급입법이 아닐 뿐 아니라, ② 그로 인하여 불측의 피해를 받는 제3자가 존재하지 않고(전적으로 임대인과 임차인 사이의 관계임), ③ 차임 인상이 금지되는 것이 아니라 임대인의 폭리를 막는 합리적인 범위에서 설정되어 있어 오히려 공정한 거래 질서를 확립하게 되고, ④ 일정 기간 동안 보장되는 갱신청구권 관련 규정도 합리적인 예외(법률 제10조 제1항의 각 호)를 인정하고 있으므로, 문제가 되지 않는다. 또한 갱신청구권의 총 기간은 ‘최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간’이 5년을 초과하지 않는 것이고 상가 건물의 특성상 이미 1~2회 갱신된 임대차가 많을 것이므로, 갱신되는 총 기간이 지나치게 장기인 것도 아니다.

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