‘찔금 인상’ 상가임대차보호 적용범위, 임차상인들은 울고 있다! 

세계적으로도 찾아볼 수 없는 적용범위 규정 당장 폐지해야

임대차 계약 약자인 임차인, 보증금 규모에 상관없이 보호해야  

오늘(10/14) 법무부는 ‘상가건물임대차보호법 시행령 일부개정안’을 입법예고 했다. 일부개정안의 내용은 ① 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금액 상향(서울기준 현행 3억 원 → 4억 원) ② 소액 임차인의 우선변제금 상향(서울기준 현행 5,000만 원 → 6,500만 원) ③ 보증금의 월세 전환율 상한을 15%에서 11.25%로 낮추는 것이다. 주거·시민단체들과 주택·상가세입자 단체들의 연대기구인 토지주택공공성네트워크는 적용대상 보증금액 등이 일부 상향된 것은 긍정적이지만, 그것이 극히 미미한 인상이라는 점을 강력히 비판하며, 보증금액을 기준으로 임차인의 보호 (적용)범위를 결정하는 것은 결코 바람직하지 않으므로 전면 폐지할 것을 촉구한다.

기존의 상가건물임대차보호법은 환산보증금 3억(서울기준) 이하의 임차인에 대해서만 계약갱신요구권(5년)과 임차료 상승률(9%) 제한 규정이 적용되도록 하고 있다. 그러나 2년도 채 되지 않아 임대인으로부터 일방적인 계약해지 통보를 받은 가로수길 곱창집을 비롯해 많은 임차인들이 임대료 폭등 및 일방적 계약해지에 노출되어 법의 보호를 받지 못하고 있는 것으로 나타났다. 이 같은 문제제기가 계속되자 지난 6월 국회에서 ‘적용범위’를 삭제하자는 입법안이 논의되었으나, 법무부가 시행령에서 적용범위를 대폭 상향하겠다고 약속하면서 해당 조항이 삭제되지 않았다.

그러나 법무부는 △ 서울, 3억 → 4억 원 △ 수도권 과밀억제권역, 2억 5천만 원 → 3억 원 △ 광역시, 1억 8천 만 원 → 2억 4천 만 원 △ 그 밖의 지역 1억 5천 만 원 → 1억 8천만 원으로 적용범위를 상향한다는 내용의 시행령 개정안을 발표했다. 법무부는 2013년 중소기업청의 ‘전국 상가임대차 실태조사’ 결과와 보증금 상승률을 참고하여 이같이 결정했다고 밝혔으나, 실태조사가 적절히 이뤄졌는지 의문을 가질 수밖에 없다. 중소기업청이 조사하는 상가임대차 실태조사는 총 6천 세대(3천 세대는 전화조사, 3천 세대는 현장방문)를 대상으로 이뤄지는데 그 표본이 매우 적을 뿐 아니라, 상가임대차 분쟁이 대부분 대도시 주요 상권에서 발생함에도 전국을 기준으로 무차별 조사를 진행해 평균화하다 보니 적용범위가 낮게 책정될 수밖에 없다.

이런 문제제기에 따라 2013년 조사에서는 주요 상권별로 보증금과 월세 규모를 조사한다고 밝혔으나, 오늘 법무부가 발표한 내용을 보면 실태조사가 제대로 진행되었다고 생각하기 어렵다. 생활밀착형 정책부서라고 보기 어려운 법무부와 일부 검사들이 이러한 업무를 맡고 있는 것도 문제이다. 차라리 산업자원부 및 중소기업청과 같은 기구가 조사를 하고 시행령 작업을 맡는 것도 이참에 검토되어야 할 것이다.

비현실적인 적용범위 책정도 문제지만, 무엇보다 보증금을 기준으로 임차인의 보호범위를 결정하겠다는 것을 납득할 수 없다. 심지어 가로수길 곱창집(임차인)의 임대인도(새 건물주) 다른 건물에서 임차인으로 장사를 하다가 최근 일방적인 계약해지 통보를 받았음에도 적용범위 조항으로 인해 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하게 된 것으로 알려졌다. 이처럼 임차인의 능력과 상관없이, 임대인의 권력 남용(과도한 임대료 폭등, 일방적 계약해지 등)으로 인한 피해가 언제든 발생할 수 있으므로 모든 임차인을 보호하는 것이 맞을 것이다.

세계적으로도 보증금을 기준으로 보호범위를 설정하는 사례는 없다. 유일하게 유사한 조항이 있는 영국의 경우에도 임차인이 사행사업과 유흥주점 등 보호의 필요성이 낮은 경우나 대기업․국가나 지방자치단체 등 임대인과 대등한 당사자의 입장에서 계약을 체결할 능력이 있는 경우만 제외하고 있다. 정부와 국회는 형식적으로 적용범위를 찔끔 상향할 것이 아니라, 비현실적이고 비합리적인 적용범위기준을 전면 폐지하는 내용으로 법안을 개정해야 한다. 그리고 시급한 법 개정과 함께 법 개정 전이라도 시행령에서 그 적용 기준을 대폭 상향하는 것도 반드시 이루어져야 할 것이다. 

CC20131014_논평_상임법 시행령 개정안 발표.hwp