‘노골적인 부동산 투기 조장’ 재건축 규제 완화 반대   

초과이익 환수 폐지 등 규제완화, 강남 재건축 특혜정책에 불과해 

가계부채 악화시키는 ‘빚내서 집사라’ 정책 폐기해야 

전‧월세 대책 마련하고, 공공임대 확충 구체적 계획 제시해야 

어제(2/19) 국토교통부는 2014년 연두 업무보고를 통해 규제완화를 비롯한 주택정책 추진 계획을 발표했다. 정부는 최근 시장 회복세를 이어가기 위해 재건축 초과이익 환수제도 폐지, 재건축 소형주택 공급 의무비율 완화, 수도권 민간택지 주택 전매제한 완화를 비롯한 규제 완화를 실시한다고 밝혔다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 정부의 주택 정책이 부동산 투기 세력에 의지해 부동산 경기를 띄우겠다는 의도라고 판단하며, 서민‧중산층의 주거 안정 문제에는 소홀한 정책 기조 철회를 촉구한다.

‘빚내서 집사라’ 정책의 여파로 2013년 9월말 기준 가계부채는 991조 7,000억 원을 넘어섰다. 개인 가처분 소득 대비 가계부채 비율도 137%로, 주택 실수요자들의 재정 상태는 날로 악화되고 있다. 이런 가운데 지난해 부동산 세제를 대폭 완화한데 이어, 재건축 관련 규제마저 폐지해 인위적인 부동산 경기 부양을 확대하는 것은 주택시장 상황에 맞지 않는 정책이다.  

재건축 관련 규제 완화 및 폐지는 ‘부동산 시장 정상화’라는 이름으로 포장되었으나, 부동산 경기 부양 정책에 불과하다. 재건축 초과이익 부담금은 조합원 1인당 3,000만 원 이상의 개발이익이 발생하는 개발이익이 큰 특별한 재건축사업에 한해 적용해온 정책이다. 그럼에도 해당 제도를 굳이 폐지하는 것은 올해 재건축이 예정된 강남 재건축 단지의 초과이익 부담금을 부과하지 않기 위한 특혜라고 볼 수밖에 없다. 특히 재건축초과이익금은 대부분이 각 지방자치단체의 기반시설설치 기금으로 조성되어 낙후된 재개발 지역의 도로, 상하수, 공원, 학교 등의 설치재원으로 사용되는 것인데 이러한 특혜로 재건축 초과이익을 환수하지 않고 낡고 영세한 주거환경에 놓인 영세민들의 주거환경 개선을 무슨 자금으로 하겠다는 것인지 의문이다.

여기에 더해 재건축 조합원의 신규분양 기회를 기존에 (수도권 과밀억제권역 내) 1가구 1주택 공급에서 원하는 만큼 우선 공급받을 수 있도록 허용한다는 방침이다. 이는 재건축초과이익 환수제도 폐지와 함께 투기 세력에게 초과이익을 환수하지 않을 테니 부동산에 투자하라는 정책적 신호를 보내는 것이다. 더불어 수도권 민간택지의 주택 전매제한기간도 현행 1년에서 6개월로 단축함으로써 빠르게 투자 이익을 회수할 수 있는 길을 터주었다. 정부는 1주택만 공급하는 것은 개인의 재산권 행사를 제한하는 것이라고 하지만, 이미 2013년 12월 정비 사업에서 조합원에게 종전 자산 가격 범위 내에서 2주택을 허용하던 것을 주거면적 범위까지로 허용한 것으로도 정책 목표는 충분히 달성할 수 있다. 

반면, 원주민의 정착률을 높이기 위한 소형평형 의무비율은 폐지함으로써 투기 세력에게 이익을 주겠다는 정책적 구상이 완벽해졌다. 현재 도시및주거환경정비법에 따르면 정비사업 추진시 가구수의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 주택으로, 서울․경기 등 과밀억제권역은 조례를 통해 60% 중 20%를 60㎡ 이하로 짓도록 하고 있다. 그러나 해당 법안이 개정되면 지방자치단체에서 조례로 정한 소형평형 의무비율은 모법의 위임 근거가 상실되어 적용 불가능하다. 몇 년 동안 재개발, 재건축에 따라 저렴한 주택이 소멸하고 서민들의 주거 확보는 더욱 어려워진다는 것이 드러났음에도, 정부는 오히려 문제를 심화시키는 정책을 계획하고 있는 것이다. 

부동산 투기 세력들을 위해서는 화끈하게 규제를 철폐해 투기적 이익을 얻을 수 있도록 조치한 것과 달리, 서민․중산층의 주거 문제 해결방안은 매우 미흡하다. 11조 원의 디딤돌 대출 실시 및 이중 2조원의 공유형 모기지 공급(대상: 7,000만 원 이하 생애최초 구입자→5년 이상 무주택자)는 ‘빚내서 집사라’ 정책에 불과하다. 가계부채가 1,000조 원을 넘든 말든, 실수요자와 투기적 세력을 구분하지 않고 주택 거래량 늘리기에 주력할 경우 결국 하우스푸어의 양산, 내수침체, 부동산 위기 심화의 악순환을 반복할 것이다. 

올해 무주택 9만 가구에게 공공임대주택을 공급한다는 것도 실현가능할지 의문이다. 정부는 매년 11만 호의 공공임대주택을 공급한다고 밝혔지만, 2013년 공공임대주택 건설을 얼마나 착공했는지는 정확히 밝히지 않고 있다. 행복주택의 경우도 오류‧가좌 지구를 제외한 나머지 5곳이 지자체와 지역주민의 반발로 추진이 불투명한 상태여서 속도감 있게 공급한다는 계획과 괴리가 있다. 정부는 건설, 매입‧전세 임대사업에 역점을 두고 구체적인 공공임대주택 추진 계획을 밝혀야 할 것이다. 더불어 토지주택공사(LH)의 부채가 심각해 2015년부터는 리츠를 통해 공공임대주택을 공급한다고 밝혔다. 그러나 LH의 부채가 공공임대주택 건설에 따른 것인지도 불명확하며, 공공임대주택은 서민 주거 안정을 위해 공공에서 어느 정도의 적자를 감수하고서라도 추진해야 하는 사업이다. 공공임대 리츠를 사업시행자로 하여 LH의 토지를 저렴하게 공급하고 국민주택기금과 민간자금을 동원하여 건설하겠다는 10년 임대주택은 10년 후 분양전환하는 것이어서 장기공공임대주택 공급에 대한 대책이 될 수 없다. LH가 부채 문제로 공공임대주택을 짓지 못하겠다면 매년 공공임대주택 11만호 공급 공약은 지켜지기 어렵다.

주거급여를 주택바우처로 전환하는 것도 신중한 접근이 요구된다. 주택바우처 수혜 대상이 확대된 것은 긍정적이나, 저소득층의 주거문제를 바우처 중심으로 해결하는 것은 재정에 부담이 될 수 있다. (준)공공임대주택 확충과 전‧월세 상한제나 계약갱신청구권을 포함한 민간 임대시장 안정화가 동반되지 않는다면 임대인의 임대료 인상을 정부가 지원하는 꼴이 될 수밖에 없다.

박근혜 대통령은 대선 당시 하우스푸어와 렌트푸어 문제를 확실하게 해결하겠다고 공약한 바 있다. 그런데 공약에도 없던 ‘부동산 시장 정상화’가 슬그머니 국정과제로 포함되더니, 이제는 주객이 전도되어 부동산 규제 완화 위주의 경기부양 정책을 펼치고 있다. 정부는 ‘빚내서 집사라’ 정책을 폐기하고, 가계부채 감축을 위한 획기적인 대책 마련해야 한다. 현재 필요한 주택정책은 서민과 중산층이 저렴한 전‧월세 임대주택에서 안정적으로 거주할 수 있도록 돕는 것이다. 이번 업무보고에 민간임대사업자 육성을 통한 임대주택 공급, 전‧월세 정보 제공과 같은 사업계획이 포함되었으나 기대에 미치지 못하는 수준이다. 규제 완화와 부동산 경기부양 정책 기조를 철회하고 중산층과 서민주거 안정을 위해 민간임대 개혁과 공공임대‧매입임대, 준공공임대 주택을 안정적으로 공급하는데 정책의 초점을 맞추기를 촉구한다. 

CC20140219_논평_국토교통부 업무보고 대한 논평(수정).hwp