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  • 주거
  • 2017.08.24
  • 63

주택 가격등락과 상관없이, 보유세 강화해야 한다

[박동수의 주거칼럼 16] 연평균 보유세 실효세율, OECD 국가 중 낮은 부류에 속해

 

박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원

 

새 정부 들어서 일부지역 주택가격 폭등과 이를 억제하려는 정부의 8·2부동산 조치 이후, 언론은 아파트가격 등락에 초점을 두고 보도하고 있다. 정부는 8·2조치로 주택구입에 대한 가수요가 억제되어 실수요자 중심으로 전환되길 기대하고 있다. 

 

그래도 주택가격이 폭등되면, 더 강한 조치를 하겠다는 신호를 시장에 보내고 있다. 대통령도 기자회견에서 "더 강력한 부동산조치도 주머니 속에 많다"고 발언했으며, 강력한 조치의 하나로 예상되는 보유세 강화문제에 대해서는 "공평과세, 소득재분배, 추가적인 복지재원마련 차원에서 사회적 합의가 이루어진다면 검토할 수 있다"고 했다. 주택가격이 8.2조치로도 잡히지 않으면 정부가 보유세 강화도 검토할 수 있다는 의미로 읽힌다.

 

그런데 보유세 강화는 주택가격이 오르면 도입해야 하는 조치인가? 이를 거꾸로 말하면, 보유세 강화는 주택가격이 안정되면 시행하지 않아야 하는가? 보유세 강화는 다주택자에게만 적용되어야 하는 조치인가? 보유세 성격상 보유세 강화는 주택가격 등락과 관계없이 실시해야 하며, 다주택자뿐 아니라 1주택자에게도 적용되어야 한다. 


보유세는 토지·주택 등을 보유한 사람이 내는 세금으로 주택에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 문제는 보유세 실효세율이 너무 낮아 주택보유자들이 부담감을 느끼지 못한다는 점이다. 연평균 보유세 실효세율( 부동산보유세율 /민간부동산자산총액)이 OECD 국가 중 낮은 부류에 속하는데, 2014년 기준으로 미국과 캐나다가 연1% 내외, 프랑스와 일본이 연0.5% 내외, 호주·스웨덴이 연 0.3% 내외 우리나라(연0.15%)는 독일 등과 함께 연 0.1%대로 낮다.(토지+자유연구소. 토지자유리포트 14호). 

 

대신 우리나라는 양도소득세 비중이 있는데, 1가구 1주택자인 경우 주택매매가격 9억 이하주택은 2년 이상 보유하고 거주하면 양도세를 면제하고, 주택매매가격 9억 이상 주택도 장기보유공제를 해주기 때문에, 1주택자가 느끼는 양도소득세 부담은 약하다. 

 

다주택자 중과세 아니면 주택에서 양도소득세를 체감하기 어렵다. 결론적으로 주택을 매입하려고 할 때 주택관련 세금은 주택 매수자의 주 관심사항이 아니다. 주 관심사항은 '직장, 자녀 학교, 대중교통, 주변 환경 등 실 수요자들의 주거거주목적에 적합한지와 앞으로 주택가격이 많이 오를 수 있는 투자 가치 있는 주택인가?' 이다.

 

보유세 강화는 주거공정, 주택인식전환, 집값안정을 위해 필요한 조치이다.

 

주거공정을 위해 필요한 조치이다

 

소득불평등만큼 주택불평등도 심하다. 홈리스나 2평 내외에 창문도 없는 고시텔에 거주하는 이가 있는 반면, 조망 좋고 공기 좋은 곳에서 새소리 들으며 수백 평의 고급 단독주택에 거주하는 이도 있다. 

 

자연환경의 쾌적성, 교통 환경, 교육환경, 생활의 편의성. 용적률 완화 등이 결합하여 주택가격을 형성하는데, 이런 요소들은 개인의 노력이 아닌 사회 공동체의 노력의 결실이기에, 이를 독점적으로 향유하는(주택을 보유하는) 이들은 주택가격에 비례해서 사회와 공동체에 환원해야 한다. 

 

이것이 주택에 대한 보유세이다. 따라서 주택 보유세는 소득세처럼 주택가격에 따라 누진적으로 적용해서, 주택가격이 높으면 많이 내고 낮으면 적게 내는 제도로 가야한다. 주택인식전환에 필요한 조치이다. 주택을 재테크 수단에서 실수요·거주목적으로 전환하는데 도움이 될 것이다. 보유세를 강화되면, 주택구입자는 '내가 이 주택의 보유세를 감당할 수 있는가?'를 주택 구입 시 고려해야 할 것이다.

 

보유세는 1년마다 부과되어 납부하기 때문에 보유세가 강화되면 주택 보유자가 체감하는 세금이 된다. 주택구입시 고려사항이었던 실거주목적 적합성, 자산가치에 더하여, 보유세 부담능력이 고려사항이 되면서, 본인 경제능력에 벗어난 주택의 구입을 억제하고 실수요에 맞는 주택구입을 유도할 것이다. 

 

집값안정을 위한 조치이다

 

보유세 강화는 정부가 인위적으로 주택시장에 개입하는 것을 줄이는 시장 내 자율조정장치이다. 주택담보대출제한과 보유세 강화는 집값안정을 위한 핵심조치이다. 정부가 심리전 하듯이 주택시장 참여자들에게 메시지를 보내는 것보다 시장에서 자율적으로 집값안정이 되도록 하는 구조를 만드는 것이 중요하다. 

 

그리고 보유세 강화와 민간임대시장 안정화 조치는 병행되어야 한다.

 

보유세가 강화되면 다주택자들은 보유세를 임차인에게 전가하려 할 것이며, 실 주거목적 구입자라도 주택대출 원리금상환에 보유세까지 더하게 되면, 주택구입이 부담이 되어, 주택구입을 보류하고 민간임대시장에 남기를 원하는 사람이 늘어날 것이다. 

 

따라서 정부는 보유세 강화와 함께 민간임대시장 안정화 조치들을 동시에 강구해야 한다. 현재 2년으로 제한된 계약기간을, 임대인이 재입주하거나 세입자의 중대귀책사유가 있는 경우를 제외하고, 임차인이 계약기간 연장을 요구하면 계속 거주할 수 있도록, 임대료상한도 물가상승률 등 합리적인 기준을 설정하여 상승폭을 제한해야 한다. 

 

그리고 민간임대시장안정화의 핵심인 공공임대주택을 획기적으로 확대해야 한다. 주택구매력이 약하면서 주거수요가 높은 1인 가구에서 3인 가구 중심으로 (초)소형위주의 공공임대주택을 현재 약 120만 호에서 새 정부 5년 임기 내에 추가로 250만 호(건설 공공임대 150만 호 이상)를 공급하는 용단을 내려야 한다.

 

집값안정과 세입자의 주거안정은 동시에 추구해야 한다. 정부와 정치권이 보유세 강화와 민간임대차안정화 조치에 나서주길 촉구한다.

 
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