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민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 주거
  • 2020.01.30
  • 1203

오늘(1/30) 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, 서울세입자협회, 전국세입자협회, 참여연대 민생희망본부는 서울 정부청사 앞에서 ‘등록 임대사업자의  세제감면 등 과도한 특혜에 대한 문제제기를 위해 기획재정부 및 국토교통부 공익감사청구’ 기자회견을 가졌습니다.

 

정부가 2017년 12월 13일 발표한 민간임대시장 안정 및 세입자의 주거불안을 해소하겠다는 내용의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’이 임대사업자들에게 과도한 특혜를 제공한 반면, 세입자들의 권리 행사를 위한 제도적 장치가 없는 문제점을 지적하기 위해 공익감사를 청구했습니다. 

 

국토교통부와 기획재정부에 대한 감사는

  • 정책 설계상 문제가 있었는지
  • 담당자의 직무유기 또는 그밖에 위법·부당한 행위에서 비롯된 것은 아닌지
  • 그러한 사실이 확인될 경우 관계기관에 담당자 징계와
  • 민간임대시장 안정화와 세입자 권리 보호라는 본래 목적을 달성하기 위해 현행 제도의 개선을 요구하기 위한 것입니다.

 

20200130_[공익감사청구] 임대사업자 세제·대출 특혜 조사 촉구

20200130_등록임대 감사청구(4)

2020년 1월 30일 11시 서울 정부종합청사 앞, 임대사업자 특혜  공익감사청구 기자회견 (사진=참여연대)


공익감사청구 주요내용

정부가 2017년 12월 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화’ 정책은 임대주택 등록을 한 임대사업자에게 각종 조세감면으로 다주택자들에게 조세회피수단을 제공하여 투기 수요를 부추긴 것은 물론이고, 8년 이상 집을 장기 보유하는 임대사업자가 늘어나면서 발생한 매물 잠김 현상은 집값이 급등의 원인으로 작용하였음.   

 

1. 임대사업자에 대한 과도한 특혜 제공

 

양도소득세 감면 혜택으로 임대사업자 막대한 양도차익 얻게 돼

2018년 12월 31일까지 취득하고 3개월 내에 등록한 장기일반임대주택에 대해서 10년 이상 임대한 후 양도하면 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 100% 양도소득세를 면제함.(조세특례제한법 제97조의 5, 위 제97조의 3 내지 4와는 중복 적용 배제).

 

취득세·재산세 감면, 종합부동산세 합산배제로 다주택자 출구 열어줘

임대사업자는 단순히 임대등록한 주택 자체에 대해 발생하는 보유세를 감면받는 것을 넘어서 몇 채를 구입하더라도 임대주택 등록만 하면 종합부동산세는 전혀 부담하지 않는 엄청난 혜택을 받게 됨. 결국 종합부동산세 주요대상자들인 다주택자들에게 출구를 열어주었음. 

 

대출규제(LTV)완화로 인한 갭투기 대책 전혀 마련하지 않아

임대사업자 대출은 이미 위 8.2부동산 대책 이후부터 강남권에서 성행하고 있었에도 아무런 대책도 마련하지 않은 채 임대사업자에 대한 혜택만을 제공하여 투기를 부추였음. 

 

매물 잠김으로 인한 집값 급등 초래

2017년 말 이후 2년 동안 서울의 등록임대주택은 17만 가구가 늘어서 2019년 11월 기준 총 47만 3000여 가구(12.7%)가 일반적인 매매 거래가 불가능한 임대주택으로 등록된 상태임. 이로 인해 발생한 매물 잠김은 집값 상승의 주범으로 지목되고 있음.

 

뒤늦게 혜택 축소했으나 기존 임대사업자에 대한 특혜는 그대로

2018년 9.13 대책을 통하여 세제 혜택을 조정하고, 투기지역·투기과열지구 내 LTV 40%를 도입하는 등 대출규제를 강화함. 2019년 1월 초, 비과세 횟수와 기간을 제한하고, 2019년 12월 16일 ‘주택시장 안정화 방안’에서 취득세·재산세에 대한 가액기준을 추가함. 그러나 이것은 모두 발표 이후 새로 등록하는 임대사업자에 대해서만 적용될 뿐 소급효가 없는 것임. 

 

철거를 앞둔 재개발, 재건축 임대사업자 임대안해도 100% 양도소득세 감면 혜택 

재개발, 재건축 정비사업구역 내에서 2018. 12. 31.까지 주택을 취득하고 3개월 내 장기일반임대주택으로 등록한 임대사업자는 실제로 재개발, 재건축 등으로 임대하지 않지만 임대기간으로 포함해 “임대기간” 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있음.

 

2. 세입자들의 권리 행사를 위한 제도적 장치 부재

 

세입자들에게 통지 절차가 없어 계약갱신청구권 등 권리를 모르는 경우 많아

정부는 임대주택으로 등록할 경우 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 효과를 볼 수 있다고 설명했으나, 민간임대주택법상 임대주택 등록 시 임차인에 대한 임대사업자의 통지의무 규정을 뒤늦게 마련해, 기존 세입자들은 자신이 거주하는 주택이 등록된 사실조차 모른 채 권리를 행사하지 못하는 경우가 많았음. 

 

등록 당시 기존 세입자는 임대료인상률 제한 적용도 어려워

2019년 4월 23일 뒤늦게 개정된 민간임대주택법 제44조에서는 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)의 경우 그 종전임대차계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 보아 이후 재계약 시 동법에 따른 임대료 상한률 제한을 받게 하면서도, 부칙으로 위 규정을 개정법이 시행되는 2019년 10월 23일 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용되게 함. 

 

기획재정부에 대하여 

  • 2017년 12월 발표된 ‘임대주택 등록 활성화 방안’중 임대주택 등록 시 임대사업자에 대한 각종 특혜 지원 및 2015. 2. 3. 신설된 조세특례제한법 시행령 제97조의5 제1항 제3호 등과 관련하여 기획재정부의 정책설계 과정에서 어떠한 논의 및 결정 절차가 있었는지

  • 위‘임대주택 등록 활성화 방안’제도 도입 시 예상되는 조세회피처 제공, 대출규제 완화로 인한 갭투기 현상, 매물잠김으로 인한 집값 급등 등 부작용에 대한 별도의 검증절차가 있었는지, 있었다면 검증 주체는 누구이며 검증 기간과 방법은 어떠했는지 

  • 기획재정부 담당자들이 위 정책 설계 과정에서 필요한 업무를 소홀히 하여 직무유기에 해당하거나, 특정 이해관계인으로부터 부당한 청탁을 받거나, 그밖에 의도적으로 임대사업자에게만 유리하게 혜택이 제공되도록 하는 등 위법 또는 부당한 사무 처리를 한 사실이 있는지 

국토교통부에 대하여

  • 2017년 12월 발표된 ‘임대주택 등록 활성화 방안’중 세입자들의 계약갱신청구권, 전월세인상률 상한제 등의 권리행사와 관련하여, 국토교통부의 정책설계 과정에서 어떠한 논의 및 결정 절차가 있었는지  

  • ‘임대주택 등록 활성화 방안’제도 도입 시 세입자들에게 등록 사실을 통지하는 절차가 없어 세입자들이 계약갱신청구권 등의 권리를 행사할 수 없다는 점, 등록 당시 기존 세입자들의 임대료 인상률 제한의 적용이 어려운 점 등의 부작용에 대한 별도의 검증절차가 있었는지, 있었다면 검증 주체는 누구이며 검증 기간과 방법은 어떠했는지 

  • 국토교통부 담당자들이 위 정책 설계 과정에서 필요한 업무를 소홀히 하여 직무유기에 해당하거나, 특정 이해관계인으로부터 부당한 청탁을 받거나, 그밖에 의도적으로 임대사업자에게만 유리하게 혜택이 제공되도록 하는 등 위법 또는 부당한 사무 처리를 한 사실이 있는지 

 

이상에서 살펴본 바와 같이 임대주택 등록 활성화 방안은 민간임대주택 등록 확대를 통한 세입자 주거불안 해소라는 취지가 무색할 정도로 세입자 보호와는 거리가 먼, 임대사업자 특히 다주택자에게 특혜를 제공하기 위한 정책이었음이 명백하게 드러남.

세입자 권리 보호를 위한 장치가 제대로 마련되어 작동되지 않은 현행 등록임대주택 제도 하에서는 당초 목표한 200만 호까지 임대주택 등록이 확대된다고 하더라도 세입자 주거불안 해소라는 목표를 달성하기에는 요원해 보임.

 

이에 감사대상기관인 국토교통부와 기획재정부의 업무소홀, 공익을 현저히 해하는 위법·부당한 행위 및 직무유기가 있는지에 대한 공익감사를 청구하며, 이에 대한 엄정한 감사를 촉구합니다. 

 


감사원 공익감사청구서 [원문보기/다운로드]

[이슈리포트] 문재인 정부 등록임대주택제도의 문제점과 개선방향 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

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