상가임차인ㆍ시민단체ㆍ새정치연합, 상가임대차보호 개선과제 제시

‘상가임대차 피해사례 및 상가임대차보호법제 개선과제 발표회’ 개최

‘권리금 법제화’ 상가임대차보호법 정부안으로도 보호 못 받는 사례 발표

권리금 외에도 입법되어야 할 상가임대차 보호 위한 4대 개선과제 제시

△법정보호기간 연장 △퇴거료 보상제 △권리금 신고(등록)제 병행

△보증금 최우선변제금 보호 범위 확대ㆍ임대료 인상률 상한선 인하

* 발표회 일시/장소 : 9월 30일(화) 오전 9시30분 / 국회 의원회관 제3간담회실(203호) 

오늘(30일) 오전 9시 30분, 국회 의원회관 제3간담회실(203호)에서 맘편히장사하고픈상인모임(맘상모) 및 상가임차인들과 시민사회단체들, 상가임차인의 권리 보호를 위한 관련 법안을 발의했거나, 다루고 있는 새정치민주연합 을지로위원회 및 국회 법제사법위원회 소속 국회의원 등이 ‘상가임대차 피해사례 및 상가임대차보호법제 개선과제 발표회’를 개최했습니다. 

맘상모 등 시민사회단체들과 국회의원들은 이 발표회를 통해 ‘권리금 법제화’를 골자로 한 상가건물임대차보호법(상임법) 개정 정부안 발표 계기로 정부안의 의미와 한계를 평가하고, 정부안으로도 보호받을 수 없는 상가임차인 피해사례를 널리 알리고자 마련됐습니다. 뿐만 아니라, 진일보한 것으로 평가되는 이번 정부안이 그동안 상임법 등 상가임차인 보호 제도 개혁을 위해 부단히 힘쓴 상가임차인단체들과 시민사회의 성과라는 점을 분명히 하고, 권리금 이외에도 △법정보호기간 연장 △보증금 최우선변제금 보호 범위 확대ㆍ임대료 인상률 상한선 인하 △퇴거료 보상제 △권리금 신고(등록)제 병행 등 상가임대차 보호를 위해 반드시 입법되어야 할 4대 개선과제를 함께 제시했습니다. 

이 발표회는 경제민주화실현전국네트워크ㆍ맘편히장사하고픈상인모임(맘상모, 전국상가세입자협회)ㆍ민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회ㆍ참여연대 민생희망본부ㆍ토지주택공공성네트워크 등 시민사회단체들과 새정치민주연합 을지로위원회과 전해철, 서영교 국회의원 등이 공동주최했습니다. 

▣ 별첨 ) 전국상가세입자 피해사례집 (대외용).hwp 

▣ 붙임1

상임법 정부안에 따르더라도 계속 발생하게 될 피해사례 유형

1. 재건축으로 무조건 퇴거

○ 킹오브블루스(홍익대)

2008년 9월 건물주로부터 10년 영업 구두 약속 받고 권리금 1억2천만 원, 인테리어 2억등 총 3억7천만 원 투자하여 1층은 카페, 2층은 공연장으로 운영하였음. 위치가 홍대 상권 중 외진 곳이어서 인적이 드믄 곳이었는데 우리 가게로 인하여 인근 상권이 훨씬 좋아졌다. 이 때문에 건물 가치가 상승하니 건물주도 좋아하였다. 계약기간 3년이 종료(11년 9월)하자 건물주는 임대료를 두배로 올렸다. 그후 갑자기 건물주와 연락이 끊기고 곧 새로운 건물주라는 사람이 나타나 당장 나가는 조건으로 1억을 준다고 하였다. 거부하지 명도 소송 제기하였음. 새로운 건물주는 사옥을 짓는다고 주장하고 있음. 건물주는 “메이크○”으로 유명한 인터넷 쇼핑몰 “코리아닷○”임

○ 이엔엠고시원(종로)

2012년 9월 권리금 1억 8700만원과 시설비 3850만원 총 2억 2550만원을 투자하여 고시원을 운영하여 중 계약기간 2년 만료하자 재건축을 이유로 계약갱신 거부하고 퇴거를 요청

○ 가마솥과 삽겹살(종로)

2011년 5월 건물주의 10년 이상 장사할 수 있다고 구두 약속 받고 계약함(계약서상 월 임대료 200만원이며 별도로 월 100만원 지불함). 다운 계약서 작성한 건물주는 2013년 4월 모범납세자로 서울지방국세청장 표창 받음.

권리금 1억5천만 원과 전 임차인이 밀린 임대료 3천만 원은 건물주에게 지급하여  총 2억6천만 원 투자하여 영업하였음. 전임차인이 임대료를 밀릴 정도로 외진 골목길 막다른 곳이었으나 열심히 일하여 가게를 살려 놓았음. 그러나 건물주 바뀐 뒤 2014년 1월 재건축 이유로 무조건 퇴거를 요구하고 명도 요구.

2. 임대기간 5년 만에 퇴거 요청

○ 참숯 만난 닭갈비(홍익대)

2009년 8월 골목 외진 곳에 권리금 1억 6천들여 닭갈비집을 개업하였음. 골목 상권이라 처음에는 장사가 안 되었지만 세입자가 점심장사를 하고 열심히 노력하여 지금은 손님이 많아지고 상권이 좋아지자 세입자를 내보내려는 사례임. 상임법 보호기간인 임차기간 5년이 되자 무조건 나가라고 함. 

○ 코아텔(명동)

계약서상에는 2008년 7월 시설 권리금 2억 3천만원을 지급하고 고시원 운영하던 중 2014년 5월에 무조건 퇴거를 요구하고 건물주 아들이 운영하고자 함. 건물주에게 통사정 하니 임대료 올리고 화해조서 쓰는 조건으로 1년 계약 연장하였으며 계약 종료 후에는 무조건 퇴거 요구.

○ 아랑졸띠(종로)

2007년 11월 계약시 건물주 은 상권이 전혀 없는 골목이면서 영업을 하지 않은 상가임에도 권리금 2000만 원을 요구하여 지급하였고 10년 이상 장사하고 싶다고 하니 걱정 말고 오래오래 장사하라고 하였음. 건물주는 외출을 자주 하는데 임차인이 화장실 사용하는 게 싫다고 하여 화장실 없이 계약함. 세입자는 정독 도서관 화장실을 이용했는데 한번 갈 때마다 2~30분이 소요되었고 갈 때는 문을 걸어 놓고 다녔음. 임대차 보호기간 5년 만료와 건물 대수선을 이유로 세입자 상대로  명도 소송 제기함. 

○ 부용만두(수원) 

2009년 7월부터 권리금 3천과 인테리어비용 등 총 6천만을 투자하여 음식점을 운영하여 오던 중 상가 보호법상 계약 갱신권이 보장 되는 5년이 지나자 퇴거 요구하며 명도 소송 제기함. 월 임대료 160~180만 원이었으나 70만원으로 되어 있음. 기존에 임대료도 못 내던 가게를 인수하여 가게를 살려 놓았으나 영업권 전혀 보상 받지 못함. 

3. 임대기간 5년 초과로 임대료 폭탄

○ 서울 모 우유대리점

2007년 7월부터 7년 동안 우유대리점을 하고 있는데 금년에 월 임대료 140만원에서 300만원 인상(110%) 요구

4. 환산보증금 초과로 임대료 폭탄

○ 부산 엔제리너스

최초 계약일(2012년 2월 2일)에서 2년 후 재계약 시점에 월 임대료 470만원에서 800만원으로 올림. 2년 재계약조건으로 2년 후 퇴거 조건으로 화해조서를 강요함. 

▣ 붙임2

권리금 법제화 이외의 상가임대차 보호법제 개선과제

1. 법정 보호기간 10년 이상 확대

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 상가임차인들이 영업에 필요한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상의 장기임대차를 보장하고 있으나, 현행 상가건물임대차보호법은 5년이라는 다른 법제에 비하여 지나치게 단기의 법정 갱신청구권 행사기간(법정 임대차기간)만을 두고 있어 상가임차인들이 시설투자금이나 영업권 투자비용 등을 회수하지 못한 채 상가건물 임대차를 종료하여 많은 재산적 손실을 입고 있음. 

상가건물임대차보호법 제정 당시에는 우리 임대거래의 현실에서 거래당사자들이 서구 선진국에서 시행하고 있는 법정 임대차기간제도에 익숙하지 않아 법 시행 당시에는 먼저 비교적 단기인 5년에서 시작한 후. 위 제도가 거래 현실에서 정착되면 점차 법정임대차 기간을 서구 선진국처럼 늘려나가자는 복안이 있었으나, 2003년 상가건물임대차보호법이 시행된 후 10년을 넘긴 현재까지 예정한 법정 임대차기간을 연장하는 입법이 이루어지지 못하고 있어, 인테리어 등 임차인이 설치한 시설의 통상적인 사용기간인 10년 이상으로 현실화할 필요가 있음. 

2. 보증금 최우선변제금 보호 범위 확대ㆍ임대료 인상률 상한선 인하

보증금 최우선변제금 보호 범위 확대가 필요할 뿐 아니라, 임대료 인상률 상한선이 현행 법과 정부의 개정안에서도 여전히 9%로 높음. 이를 낮추고, 보증금 최우선변제금 보호 범위와 임대료 인상률 상한선에 대해서는 서울 등 수도권지역과 같이 인상 횟수도 잦고 그 폭도 큰 지역의 상황이 반영될 수 있도록 지방자치단체의 조례로 정할 수 있게 위임할 필요가 있음. 

3. 퇴거료 보상제 도입 

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하게 되는 경우 임차인이 인근지역에서 동종, 동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 퇴거 보상을 하도록 하고 있으나, 상가건물임대차보호법에서는 이러한 퇴거 보상제도가 마련되지 않음. 이에 따라 법정 임대차기간이 다 사용하지 못하여 시설투자금이나 영업망 투자비용 등을 회수하지 못한 상가임차인들이 아무런 보상도 받지 못한 채 퇴거하여 많은 재산적 손실을 입고 심지어 파산하는 사례도 늘어나고 있음. 2009년 용산 참사의 경우도 이같은 문제로 빚어진 비극임.  

법정보호기간인 5년 이내에서 임대인의 갱신거절권이 인정되어 임차인이 퇴거해야 하는 경우, 독일, 프랑스, 일본 등의 선진국에서는 퇴거료 보상제도가 있음. 현재 재개발의 경우에는 도시및주거환경정비법에 도입되어 있는 4개월의 영업손실 보상을 좀 더 현실화해야 함. 서구 선진국의 사례처럼 상가건물의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의하여 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 갱신거절권이 인정되어 임대차계약이 종료되는 경우에도 퇴거료 보상제도를 도입할 필요가 있음. 

참고로 정부안에는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 하지 않아도 되는 “정당한 사유” 중 “임대인이 임차건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”가 규정되어 있음. 그러나 현재 임대인의 친인척 등이 직접 사용하겠다면서 임차인을 내쫓고 잠시 영업하는 척하면서 권리금을 약탈하는 사례가 많다는 점에서 이 사유는 제외되어야 함. 

4. 권리금 신고(등록)제 병행 

정부안에서 국토교통부가 고시하게 될 권리금의 수준이 너무 낮게 평가되어 법제 도입의 취지가 사실상 무력화되는 우를 범하지 않도록 권리금 시장조사가 보다 면밀히 이루어져야 함. 특히 이른바 ‘바닥권리금’과 ‘영업권리금’에 대한 감정평가까지 고시에 제대로 반영되려면, 권리금 전반에 대한 통계자료의 축적이 우선임. 기존 권리금 시장의 현황 파악을 위해 ‘권리금 신고(등록)제’도 함께 시행할 필요가 있음.