<안국동窓> ‘분양가 인하-무주택자 우선청약제도-환매조건부 분양’의 동시도입이 필요하다

분양가 인하로 인한 주변시세와의 차액에서 발생하는 개발이익을 노리고 청약의 광풍이 불어 부동산투기가 재현하는 것을 방지하는 대책은 무주택자에게 우선청약권을 부여하고 최초의 분양자가 이를 전매할 경우 정부가 최초의 낮은 분양가로 환수하는 환매조건부 분양제도이다.

싱가포르는 1차로 공영개발로 공급된 주택을 공급받은 경우에는 5년의 의무거주기간이 주어지고 5년의 의무거주기간 내에 매매를 하는 경우에는 반드시 공공에 최초의 분양가에 물가상승분을 더하여 환매하도록 하고, 2차로 공영 개발된 주택을 공급받은 경우에는 2년6개월의 의무거주기간이 부여되고 이 경우에는 의무거주기간 이후에도 반드시 공공에 환매를 통해서만 매매를 할 수 있도록 하고 있다.

현재, 분양가상한제를 적용받거나 주택공경개발지구에만 적용하고 있는 환매조건부 분양제도를 공공택지에서 분양되는 아파트 전부로 확대 적용해야 한다.

우리의 경우에도 2005년 주택법개정을 통하여 공공택지에서 분양가상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하(공급면적 33평)의 국민주택규모의 분양주택에 대하여는 택지비 조성원가 + 기본형 건축비를 더한 가격으로 분양가를 책정하여 주변시세보다 낮게 주택을 공급하는 대신 10년의 전매제한기간을 두고 그 기간 안에 매매를 하거나 불법으로 전매를 하는 경우에는 공공이 이를 환매하도록 하는 환매조건부 분양제도를 부분적으로 실시하고 있다.

그리고, 분양가상한제가 적용되지 않는 중대형 아파트의 경우에도 판교와 같이 공공이 분양주체가 되는 주택공영개발지구에서 분양하는 경우에는 5년의 전매제한기간을 두고 그 전매제한기간내에 매매를 하거나 불법전매를 하는 경우에는 공공이 환매하도록 하는 환매조건부 분양이 부분적으로 적용되고 있다.

현재, 주택공영개발지구는 공공택지 중 유일하게 판교에 대하여만 적용되고 있는데, 공공택지에서 공급되는 중대형 분양아파트도 주변시세보다 낮게 분양가가 책정되는 점을 감안하여 환매조건부 분양제도를 주택공영개발지구로 지정되는 것과 상관없이 공공택지에서는 모두 적용되도록 해야 한다.

입법의 실수로 강제수용을 통하여 조성되는 공공택지임에도 주택법의 분양가상한제와 환매조건부 분양 조항이 적용되지 않는 은평뉴타운과 같은 경우에도 서울시가 분양가를 인하하고 분양계약의 내용으로 환매조건부 분양을 해야한다.

환매제도는 우리 민법 제590조 내지 제595조에서 이미 규정하고 있는 일반적인 매매방식의 하나로 환매조건을 붙여 분양계약을 체결하는 것은 지금도 얼마든지 가능하다. 주택법 제41조의 2에서의 전매제한과 이를 위반한 경우 대한주택공사가 환매하는 제도는 당사자간에 환매조건부 계약을 체결하지 않는 경우에도 환매조건부 분양계약이 되도록 강제한다는 의미일 뿐이다.

따라서, 서울시장은 은평뉴타운 등의 공공택지에 분양가상한제 및 공개제와 환매조건부 분양제도에 관한 주택법이 적용되지 않는다 하더라도 주변시세 보다 분양가를 인하하여 무주택세대주에게 우선청약자격을 주는 대신 소비자와의 분양계약이나 공공택지를 분양받는 민간건설회사와의 택지공급계약에서 이를 전매할 경우 반드시 서울시 도시개발공사에 환매하도록 함으로써 분양가 인하의 결과 청약의 광풍이 불어 부동산투기가 몰아치는 것을 방지해야 한다.

무주택자 우선청약제도는 2000년까지 유지되어 오던 실수요자를 보호하던 분양제도로 이를 부활하는데 2010년까지 기다릴 이유가 없다.

서민들 위한다는 국민의 정부는 IMF 경제위기를 극복하기 위해 건설경기를 부양한다며 서민들의 내집마련을 지원하던 역대정부의 분양제도를 많이 폐지하였다. 1998년 분양가상한제가 폐지, 1999년 소형아파트 의무비율제, 2000년 무주택 세대주 우선청약제도 등이 폐지되었고 1999년에는 일시적인 양도소득세 면세 특혜까지 부여하여 이때 분양되었던 강남의 타워팰리스 등은 엄청난 가격상승에도 불구하고 양도소득세가 면제되고 있다.

국민의 정부에서 시작되어 참여정부까지 이어져 오고 있는 건설경기 부양정책, 각종 개발사업정책의 남발로 부동산가격이 폭등하여 많은 서민들이 고통받는 이때 분양가상한제나 무주택세대주에게 우선청약자격을 주는 제도의 부활을 미룰 이유가 없다. 더욱이, 신도시 개발사업은 공급일정을 1-2년 앞당기겠다고 하는데, 무주택자 우선청약제도를 2010년에야 본격적으로 시행하겠다고 하면 이미 신도시 개발사업의 분양이 다 끝난 상태에서 무주택자들에게 우선청약제도가 실시된다는 문제가 있다. 정말, 기차가 다 지난 다음에 서민들에게 기차표를 나누어주는 정책이 되지 않기를 바란다.

택지비와 건축비의 산정단계에서의 철저한 검증을 통하여 분양가를 20-30% 낮출 수 있다.

지금까지 분양가는 주변시세를 보고 20-30% 정도 높은 가격을 기준으로 산정되어 왔다. 여론의 질타가 심해지면 건설회사들은 택지비, 건축비 등의 원가를 기준으로 분양가를 산정한 것처럼 이미 정해진 분양가에 원가를 부풀려 맞추는 관행을 답습하고 있다. 이 경우 개발사업의 과정에서 부풀려진 개발이익이 그대로 분양가에 반영되는 것은 물론, 주변시세 보다도 분양가가 높아 오히려 주변아파트 시세를 끌어 올리는 부작용이 반복되고 있다.

은평뉴타운 분양가는 판교신도시의 분양가인 중 ㆍ 소형 1,100만원, 중 ㆍ 대형 1,500만원을 그대로 적용한 것일 뿐, 원가를 기준으로 산정한 것이 아님에도 택지비 660만원, 건축비 560만원 식으로 마치 원가를 기준으로 산정한 것처럼 역으로 계산한 것이다. 분양원가를 공개하라는 국민들의 여망은 분양가는 원가를 기준으로 책정되어야 한다는 논리를 전제로 한 것이다. 분양원가를 기준으로 택지비를 산정한다면, 당연히 토지보상비와 공원, 도로 등 기반시설 설치비용을 더한 조성원가를 기준으로 택지비가 산정되어야 하난, 실제는 공급시점의 감정평가금액으로 하고 있어 조성원가에 비하여 높게 책정되고 있다.

토지수용 당시는 논, 밭이나 임야이었던 땅을 아파트단지용 땅으로 용도변경을 하는 서류작업만으로도 택지비가 몇 배 뛰게 되고 주변시세를 보고 택지비를 산정하면 개발과정의 개발이익이 그대로 반영되어 택지비가 높게 산정되게 된다. 건축비에서 있어서도 현재의 건축비 상한선인 중 ㆍ 대형 평당 372만원은 그야말로 최고의 상한선을 정한 것이다.

표준품셈을 기준으로 한 표준건축비와 건축비상한선은 다른 것임에도 정부가 “기본형 건축비”라는 표현을 사용하고 있어, 마치 이것이 표준건축비인 것처럼 오해를 주고 건설회사들이 건축비상한선으로 일제히 담합을 하여 건축비에서 많은 거품이 발생하고 있다. 마감재 등의 품질저하 문제가 된다면 표준건축비와 건축비 상한선 사이에서 마감재를 기준으로 10여 가지의 옵션을 소비자가 선택하도록 하여 낮은 분양가를 선호하는 소비자의 경우에는 표준건축비 수준의 옵션을 선택할 수 있도록 해야 한다.

현재, 지방자치단체들이 주먹구구식으로 하고 있는 분양가검증시스템을 신뢰성 있는 분양가검증제도로 정비하기 위해서도 분양가 공개-검증-행정지도-행정제재의 분양가관리 시스템을 도입해야 한다.

현재도 많은 지방자치단체장들이 나름의 행정지도를 통하여 분양가를 관리하고 있다. 그러나, 파주의 경우에서 알 수 있듯이 분양가상한제를 적용하면 평당 900만원 정도인 것을 건설회사가 미리 1,500만원으로 분양가를 부풀리고, 행정기관이 적정한 기준 없이 주먹구구식으로 150만원을 내리도록 한 후 마치 1,350만원이 행정지도를 거친 적정분양가인 것처럼 포장되어 국민들을 혼란스럽게 하고 있다.

한편, 천안에서는 천안시장이 행정지도를 따르지 않는 건설회사에 대하여 일반분양자 모집승인을 보류시키는 행정처분을 하자, 건설회사가 이에 대하여 행정소송을 제기하여 법적근거 없이 일반분양자 모집승인 보류처분을 했다는 이유로 천안시장이 패소한 상태이다. 법원의 판결은 그러한 분양가 관리 행정지도가 잘못되었다는 것이 아니라 법적근거가 없다는 것이므로, 주택법에 이러한 “분양원가 공개-> 분양가검증 -> 검증된 분양가로 인하 행정지도 -> 일반분양자 모집승인 보류의 행정제제” 의 분양가관리시스템을 입법화해야 한다.

중앙정부가 손을 놓고 있으니 화성시장처럼 분양가검증을 제대로 하지 않았다고 형사고발을 당하는 지자체장이 있는가 하면 천안시장처럼 철저히 분양가관리를 했다고 건설회사에게 소송을 당하는 지자체장이 있어 너무도 혼란스럽지 않은가 ? 민간택지에서의 고분양가 분양아파트에 대하여 분양가상한제나 분양가공개-검증제도를 실시하지 않겠다는 정부의 11.15 대책은 가장 핵심이 빠진 정책인 셈이다.

박병원 재정경제부 차관이 11월 17일 한 방송토론에서 “분양원가 공개나 분양값 상한제는 공급을 위축시키는 효과가 있다.”고 사실상 민간부분의 분양가 공개, 상한제 도입을 거부한다는 의사를 표명하였다.

박병원 차관은 공공부분에서 싼값의 집을 공급하면 간접적으로 민간업체가 값을 올릴 수 없을 것이라고 주장하지만, 주변시세보다 20-30% 높게 책정되는 민간의 고분양가 주변주택의 집값을 상승시키는 악순환이 집값상승의 주범이라는 것은 우리 누구에게나 공감대가 형성된 사안이다.

이미 뚝섬 등에서 주변시세보다 높은 평당 4,000만원 고분양가의 아파트 분양이 예고되어 있어 이러한 지역을 중심으로 값 상승이 계속될 수밖에 없고 이렇게 고분양가에 대한 대책이 없는 상태에서 내년 4월 새로운 신도시발표가 되면 지금처럼 다시 집값상승 현상이 나타날 우려가 크다.

민간택지의 경우에도 적어도 주변시세보다 더 높은 분양가를 책정하는 경우에는 사업승인 관청인 시 ㆍ 군 ㆍ 구청장이 필요적으로 분양가검증위원회의 검증을 받아 적정 분양가로 인하하도록 행정지도를 하고 이에 따르지 않을 경우 일반분양자 모집승인을 보류시키는 행정제재를 가하도록 하는 분양가 관리시스템을 통하여 분양가를 관리해야 한다.