[이슈리포트] 창릉 신도시 개발이익 민간건설사와 개인 분양자가 3조 8천억 가져가

3기 신도시 로또분양 공정한가요?

3기 신도시 창릉지구 개발이익 분석결과, 3조8천억 민간건설사와 개인 수분양자에게 돌아가 

참여연대는 오늘(1/21) 오전11시 기자회견을 열어 3기 신도시 대상지 중 하나인 고양 창릉지구 전체 3만 8천호 중 1만5천호(40%)를 택지 매각을 통해 분양할 경우, 민간건설사와 개인 수분양자가 이른바 ‘로또분양’으로 얻는 개발이익이 최소 2조4천억에서 최대 3조8천억원으로 추정된다는 분석 결과를 발표했습니다. 

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2021. 1. 21. 챵릉신도시 개발이익 분석 기자회견 <사진=참여연대>

창릉신도시 개발이익, 건설사 2조, 개인 수분양자 1조 8천억 차지 

공익 목적 공공택지로 민간 로또분양, 공정한가요?

 

최근 집값 상승에 이은 전세 가격 상승으로 집 없는 서민들은 주거 불안과 주거비 부담에 고통받고 있으며 ‘영끌’, ‘패닉바잉’, ‘전세난민’ 등 각종 신조어까지 생겨나고 있습니다. 이러한 문제 해결을 위해 3기 신도시에 최소 30년 이상 거주가능한 장기공공임대주택과 무주택 세입자들이 부담가능한 분양 주택 공급은 더 중요해졌으나, 정부는 ‘로또분양’을 예고하고 있습니다. 이에 참여연대는 창릉신도시 ‘로또분양’으로 민간건설사와 개인수분양자에게 돌아가는 개발이익이 얼마나 되는지를 분석하였습니다.

 

정부는 수도권에 양질의 저렴한 주택 공급을 위해 3기 신도시 5개 지역(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장) 등 총 86곳의 공공택지를 선정하고, 올해 7월 부터 사전 입주자 모집을 예정하고 있습니다. 

 

공익목적 공공택지의 40%, 민간 건설사 돈벌이 수단 돼

12만 저소득층 가구는 공공임대주 기회 상실 

참여연대 분석결과, 창릉 신도시에 건설 예정인 3만 8천호 중 40%(15,200호)를 민간에 매각하여 분양한다고 가정할 때, 민간 건설사가 얻게 될 개발이익은 최소 1조에서 최대 2조로 추정되며, 최대 16% 이상의 높은 수익이 예상됩니다. 

3기 신도시 등으로 범위를 확대하면, 총 30만호 중 40%(12만호)가 민간에 매각되며, 민간건설사들이 얻는 개발이익의 규모는 더 커지게 됩니다. 공익 목적으로 조성한 공공택지의 40%가 민간 건설사들의 돈벌이 수단으로 전락하는 셈입니다. 

 

반면, 약 12만 가구의 저소득층은 저렴한 임대료로 장기간 안정적으로 공공임대주택에 살 수 있는 기회를 상실하게 됩니다.

 

한편, 창릉 신도시 인근 30평형대 신축 아파트 단지의 가격 분석 결과를 바탕으로 창릉 신도시 1만5천2백호를 분양할 경우, 수분양자 개인에게 돌아가는 개발이익은 최소 1조 4천억에서 최대 1조 8천억으로 추정됩니다.

 

30년간 공급한 공공임대 36%만 재고로 남아 

공공택지, 장기공공임대주택 공급 비율 25% 너무 낮아     

 

정부가 지난 30년(1987~2018년)동안 ‘공공임대주택’으로 공급한 주택 290만호 중 장기공공임대주택 재고는 36%(104만호, 2018년 기준)에 불과합니다. 그 이유는 단기 임대 후에 분양전환하는 주택이 많고, 신도시 개발, 그린벨트 해제 등 토지 강제 수용을 통해 조성한 수도권 지역 공공택지의 상당수가 민간 건설사에 매각되고 있기 때문입니다. 이처럼 장기 공공임대주택의 비중이 낮다보니 공공임대주택이 국민들의 주거 안정에 미치는 영향이 미미할 수 밖에 없습니다. 

 

최근 5년간 LH 택지 매각 현황을 살펴보면, LH는 전체 278,061호(1,592만3천㎡) 가운데 70%인 193,938호(1,125만3천㎡)를 수도권 지역에서 매각했습니다. 

 

공공택지 확보가 어려운 서울 지역에서 지난 5년 동안 약 259천㎡ 택지 매각이 이뤄졌으며, 2016년에는 공익 목적으로 비축한 서울비축토지(10만1천㎡)와 한남동의 미군반환기지(61천㎡)를 매각했습니다.

 

3기 신도시 등에서 공급되는 전체 30만호 중 공공임대주택의 비중은 35%이상 이며, 그마저도 10%는 10년 임대 후 분양 전환 예정입니다. 토지를 강제 수용해 조성한 공공택지의 절반 이상이 민간 건설사에 매각되거나 개인 수분양자에게 돌아가는 반면, 서민과 저소득층의 주거 안정을 위한 공공임대주택 공급 비율이 너무도 낮습니다. 

 

공공주택특별법 및 시행령에 따르면, 3기 신도시 등의 공공택지에서 공급될 전체 30만호 중 공공임대주택은 35%이상(10만 5천 호)이고, 공공분양주택은 25%이하(7만 5천호)임. 공공임대주택 중 장기공공임대주택은 25%(7만 5천호)이고, 나머지 10%(3만호)는 10년 임대주택으로 공급될 예정입니다.  

 

정부가 공공택지를 조성해 민간건설사로 하여금 민간주택을 공급하도록 하거나, 공공분양, 분양전환 주택을 공급하면 공급을 늘어나 주택 가격이 안정된다는 주장도 있습니다. 그러나 장기적으로 이런 주택들이 주변 집값을 끌어올려 주택 가격 안정에 부정적인 영향을 미친다는 사실이 확인되고 있습니다. 특히 그린벨트 해제, 토지 강제 수용 등으로 수용한 공공택지의 개발이익이 민간건설사와 수분양자들에게 돌아가는 것은 문제로 지적되어 왔습니다. 

 

공공택지 민간 매각 전면 중단, 장기공공임대주택 50% 이상 공급, 

공공분양주택 공공재판매 제도 도입해야 

정부는 공공택지 조성 사업의 취지에 맞게끔 민간 택지 매각을 전면 중단해야 함. 공공택지의 공공주택 공급을 원칙으로, 장기공공임대주택을 50% 이상 공급하도록 하며현행 공공임대주택 공급 비율(전체 가구의 35%)에 포함된 10년 임대주택(전체 가구의 10%)은 10년 후 분양되는 주택에 해당하므로 공급 비율에서 아예 제외해야 합니다.

 

공공분양주택의 개발이익이 사유화되지 않도록 수분양자가 주택을 매각할 때는 공공에 재판매하는 것을 전제로 한 환매조건부, 토지임대부, 지분공유형 방식을 도입해야 합니다

 

정부의 예산 지원이 부족해 공공주택사업자가 공공임대주택 공급을 늘릴수록 부채가 증가하는 상황입니다. 부채 증가는 공기업 경영평가에서 불리한 요소입니다. 정부의 예산 지원 확대와 함께 공공임대주택 공급 확대, 주거환경개선사업과 같은 공공성이 높은 사업에 대한 평가제도 개선이 필요합니다.

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