박근혜 정부는 전·월세난 해결이 가능한 대책을 내놓아야 

양도세중과 및 분양가상한제 폐지는 전·월세난 대책 될 수 없어

소득에 비해 비싼 주택가격 거품이 전세수요 쏠림의 원인

전·월세난 해결을 위해선 계약갱신청구권, 전․월세 상한제 도입해야

오늘(8/20) 정부와 새누리당은 당․정 협의를 갖고 최근 심각한 문제로 부각된 전․월세 대책을 논의한다고 밝혔다. 박근혜 정부는 부동산경기 활성화와 전․월세 시장 안정을 목표로 4.1 부동산 대책을 내놨지만 전혀 실효성을 거두지 못했다. 주택 매매는 여전히 ‘거래 절벽’이 지속되고 있는 반면 전세가격이 치솟고 있어 서민과 중산층의 주거 안정이 위협받고 있기 때문이다. 이에 어제 열린 국무회의에서 박근혜 대통령은 “주택 정책의 주안점을 전·월세난 해결에 두라”고 주문했다.

당․정 협의를 통해 야당과 시민단체가 주장해온 전․월세 상한제 도입도 논의할 것으로 알려졌지만, 여전히 부동산 경기 활성화 대책(양도소득세 중과세, 분양가 상한제 폐지 등)을 통한 매매시장 활성화를 주요 대책으로 삼고 있다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 주택을 구매할 능력이 없는 중산층과 서민들에게 ‘빚내서 집사라’고 할 것이 아니라, 공공임대 주택 공급 확대, 계약갱신청구권 및 전․월세 상한제를 우선적으로 도입할 것을 촉구한다.  

언론에 따르면, 전세값 고공행진이 계속되자 전월세 상한제 도입에 부정적이었던 정부와 새누리당이 최근 전․월세 상한제 도입을 고민하고 있는 것으로 알려졌다. 문제는 논의의 초점이 전․월세난 해결을 위해 전․월세 상한제를 도입이 아니라, 다주택자 양도세 중과 및 분양가 상한제 폐지를 위한 ‘정책 조율’에 있다는 것이다.

이미 수차례 밝혔듯, 다주택자 양도세 중과 폐지는 투기적 수요를 불러들여 부동산 경기를 활성화하겠다는 것으로 거주목적 실수요자의 주택구매나 전․월세난 해결과 무관한 부자감세 정책이다. 임대사업자 등록제 시행을 위해 최소한 10년 정도 준공공임대 형태로 임대사업을 하는 다주택자에 한해 양도세를 감면해 주는 경우라면 몰라도 다주택자 일반에게 양도세 중과를 폐지하는 것은 적절하지 않다. 분양가 상한제도 분양 시 폭리를 규제하는 법에 불과해 이미 건살사들의 이윤을 충분히 보장하고 있음에도 주택공급 감소를 들먹이며 폐지하려고 하는 것은 문제가 있다.

박근혜 정부는 전세난의 원인이 매매시장 침체에 따른 ‘전세 수요 쏠림’이라고 판단하고 취득세 인하, DTI(총부채상환비율) 완화 및 대출한도 확대 등을 고려중인 것으로 알려지고 있다. 당․정은 계속해서 전세로 수요가 몰려 매매시장이 활성화되지 않는다는 사실 자체만을 지적하고 있다. 전세수요 쏠림은 ‘선호’의 문제가 아니라 소득수준에 비해 과도하게 비싼 집 값 거품으로 중산층과 서민이 주택을 구매할 능력이 없기 때문에 발생하는 것이다.

그럼에도 대출한도를 늘려주겠다며 ‘빚내서 집 사라’는 대책을 내놓는 것은 실효성이 없을 뿐 아니라, 가계부채가 1,000조 원 가까이 폭증하는 것에서 보듯이 매우 위험한 정책이다. 4.1 부동산 대책이 매매시장 활성화는커녕 전․월세 시장의 불안정성만 높이고 있음에도 똑같은 정책(세제․금융 완화 정책)을 되풀이 하면서 전․월세 시장 안정화를 바라는 것은 어불성설이다.

몇 년째 지속되고 있는 전․월세 문제를 해결하기 위해서는 공공임대 주택을 늘리고, 계약갱신청구권 및 전․월세 상한제 도입이 시급하다. 현재 가속화된 전세난의 기저에는 이명박 정부의 공공임대정책 실패도 깔려있다. 노무현 정부 말인 2007년 사업계획승인 기준 14만 호까지 추진했던 공공임대주택을 이명박 정부에서 연 5만 호도 추진하지 않고, 착공은 30%도 하지 않았다. 부족한 공공임대주택은 전세수요를 흡수하고 전세가 상승을 낮추지 못해 현재와 같은 전세난을 부채질한 것이다.

박근혜 대통령은 총선 당시 2018년까지 공공임대주택 120만 호 건설을 약속했다. 4.1 부동산 대책을 통해서는 연간 13만호로 그 규모가 상당히 줄었지만, 이명박 정부의 실패를 되풀이하지 않기 위해서는 계획한 만큼이라도 실행에 옮겨 공공임대 주택 규모를 꾸준히 늘려야 한다. 건설임대는 공급에 시간이 많이 걸리므로 다세대, 연립, 다가구, 소형아파트 등을 매입해 임대하는 등 적극적인 방안 모색도 필요하다.

무엇보다 시급한 것은 계약갱신청구권과 전․월세 상한제를 도입이다. 이미 독일, 영국, 프랑스, 뉴욕 등 다수의 국가에서 이 같은 제도를 실시하고 있으며, 현행 주택임대차보호법도 그 취지를 인정하고 있다. 다만 현행법은 2년 계약기간 이내에 임대료를 올릴 때 5% 이내에서만 인상하도록 제한하고 있는데, 대부분의 임대료 인상이 재계약(갱신) 시 이뤄지므로 임대료 상한을 계약 갱신 시까지 확대하자는 것이다.

정부는 전월세상한제 도입 전에 집주인이 전세 값을 한꺼번에 올리는 부작용이 있다는 이유로 반대해왔지만, 이는 법안 공포와 동시에 효력이 발생하도록 하면 충분히 해결될 수 있는 부분이다. 또 당정이 주장하듯 전세 규제가 세계적으로 없다면(전세제도는 우리나라만 있는 제도이므로 당연하다), 월세만이라도 상한제를 우선적으로 도입할 수도 있다. 서울의 경우 전체의 25%가 월세주택이고, 전세가 월세가 빠르게 전환되고 있지만 평균 월세 가격이 82만 원으로 중산층도 감당하기 어려운 수준이다.

전․월세 가격 상승으로 중산층과 서민들의 주거 불안정이 지속되고 있다. 다시 한 번 강조하지만, 박근혜 정부는 전세수요를 매매수요로 전환시키는 것에 집착할 것이 아니라 구매능력이 없는 중산층과 서민들의 현실을 직시해야 한다. 현재도 소득에 비해 과도한 집 값으로 구매력을 상실한 상황에서 전․월세 가격이 안정화 되지 않는다면 실질 소득이  감소할 것이고, 정부와 여당이 그토록 원하는 ‘매매시장 활성화’는 더욱 요원해질 것이다. 당․정은 실효성 없는 매매시장 활성화 정책을 폐기하고, 중산층과 서민들의 주거안정을 위해 공공임대주택 확대, 계약갱신청구권 및 전․월세 상한제 실시, 주택바우처 확대 등의 정책을 조속히 실시할 것을 촉구한다.