경기부양 위한 부자감세는 무주택 실수요자와는 동떨어진 정책

다주택자 양도소득세 중과 폐지는 투기적 수요 불러올 것

거래세 인하, 보유세 인상은 장기적 플랜을 통해 추진해나가야

지금은 경기부양 아니라, 서민 주거안정 위해 총력 기울일 때

2013. 4. 1. 박근혜 대통령의 대선 공약 이행방안과 주택거래 활성화를 위한 박근혜정부의 첫 종합부동산대책이 발표되었다. 이번 종합대책은 부동산 경기 부양과 보편적 주거복지라는 두 마리 토끼를 겨냥하고 있지만 다주택자 양도세 중과 폐지나 미분양주택과 신축주택의 양도세 한시적 감면, 법인 부동산 양도세 추가과세 폐지, 분양가상한제 폐지, 유주택자 가점제 청약 1순위 자격 부여 등 지금까지 논의되어온 거의 모든 시장 활성화정책을 동원해서 빠른 시간 내에 부동산 경기를 부양하려는 데 보다 비중을 두고 있다. 부동산 종합대책에 대한 구체적인 평가는 아래와 같다. 

 
○ 조세분야 

1) 취득세와 같은 거래세는 낮추고 보유세는 강화한다는 것이 부동산 조세개편의 큰 원칙이고, 생애최초로 주택을 구입하려는 무주택자의 주택구입을 지원한다는 점에서 취득세를 한시적으로 면제해주는 것은 가능하다고 할 것이다. 그러나 거래세를 낮추고 보유세를 강화하는 정책은 10년 정도의 장기적인 플랜을 통해 추진해나가야 하는데, 보유세 강화 없이 취득세만 낮추면 세계적으로 유례없는 기형적인 부동산세제가 될 것이고, 지방 세수의 절반 가까이 차지하는 취득세를 부동산 경기 활성화만을 위해 낮추는 것은 지방자치제도에 반한다. 

취득세 감면은 이명박 정부부터 계속 반복되고 있는데 그러다보니 취득세 감면이 없는 상황이 예외적인 것이 되어 연말에 취득세 감면 기간이 종료되면 재연장에 대한 기대심리가 생겨 오히려 거래절벽 현상이 다시 나타나는 악순환이 반복될 우려가 있다. 따라서 취득세 감면은 국회에 부동산세제 개편 T/F 구성하여 장기적 관점에서 다루어야 하고, 이번을 마지막으로 다시는 부동산경기 수단으로 다루어서는 안 될 것이다. 

2) 연말까지 신규·미분양주택 및 1세대 1주택자 보유 기존주택 구입시 양도소득세 면제와 종전 보유주택 양도 시 신규주택 구입을 주택 수 산정에서 제외하여 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 부여하는 것은 주택구입자가 실거주 목적의 무주택자인지, 투자목적의 다주택자인지를 가리지 않고 특혜를 주겠다는 것이다. 이는 전형적인 부자감세 정책으로 자금력이 있는 투기세력을 시장에 불러들여 부동산경기 활성화를 하겠다는 것이나 다름없다. 

더 나아가 다주택자 양도소득세 중과세 제도를 아예 폐지하겠다는 것은 투기적 수요를 시장을 불러들여 부동산경기를 활성화하겠다는 것으로 거주목적 실수요자의 내 집 마련을 돕겠다는 주거복지적 측면이나 실수요자 입장에서 거래활성화를 하겠다는 정책과는 정반대 정책이다. 또 다주택자들이나 법인의 비업무용 부동산을 매각할 기회를 주는 양도소득세 중과 및 법인의 부동산 양도소득에 대한 추가과세의 유예와는 달리 양도소득세 중과 및 법인의 부동산 양도소득에 대한 추가 과세의 폐지는 다주택자들이 더 많은 주택에 투자하고, 법인이 비업무용 부동산 투자를 지원하겠다는 것이다. 이는 실수요자와 투기적 수요를 구분하여 과세를 해 오던 부동산 세제의 근간을 흔들고 조세정의에 반하는 정책므로결코 용납할 수 없다. 

3) 조세체계 개편은 국회의 권한이고 국회가 정한 과세체계에 맞추어 행정을 하는 것이 헌법상 삼권분립의 원리와 조세운영의 원리이다. 그런데 정부가 부동산경기 활성화라는 행정목적으로 조세정책을 일방적으로 선언해 놓고 국회에서 이를 법제화하지 않으면 정부정책에 대한 신뢰가 깨져 거래가 경색되므로 국회가 시급히 조세 관련 법률을 개정하라고 압박하는 것은 다분히 위헌적이다. 지금의 부동산시장 상황이 이같은 위헌적 행태를 용인할 만큼 비상한지도 의문이거니와 이명박 정부부터 반복되고 있는 위헌적 행태가 고착화되는 것은 아닌지 우려된다. 

○ 주택공급분야 

1) 부동산 거래가 정상화되지 않는 것은 실수요자들이 시장에 나오지 않기 때문이고, 실수요자들이 시장에 나오지 않은 것은 자기소득에 비해 주택가격이 비싸기 때문인데, 정부는 실수요자의 입장에서 시장을 보지 않고 공급자인 건설업계나 부동산업계의 입자에서만 시장 정상화만을 바라보고 있다. 

실수요자들은 주택가격이 더 떨어질 것이라고 예상하여 시장에 나오지 않는데, 정부는 주택가격이 올라갈 것이니 집을 사라, 빚을 내서 집을 살 수 있게 금융지원을 하겠다는 식의 부동산정책을 반복하고 있다. 이렇게 실수요자의 입장에서 시장을 보지 않고 공급자의 입자에서만 시장 정상화만을 보다보니 이명박 정부 5년간 그렇게 많은 부동산경기 활성화 정책을 반복하고도 실효성 거두지 못한 것이다. 박근혜 대통령은 대선 후보 시절 이명박 정부와 달리 주거복지에 초점을 맞추겠다고 하였는데 인수위원회를 거치며 다시 이명박 정부가 해온 부동산경기 활성화로 방향을 회귀하고 있으니 안타까움과 우려를 감출 수 없다. 

2) 분양가상한제 폐지는 건설업계의 민원을 부동산정책에 끼워 넣은 민원해결용 정책이다. 분양가상한제는 이자제한법이 이자 폭리를 규제하는 것같이 분양시의 폭리를 규제하는 법이지 실건축비 자체를 규제하는 법이 아니다. 실제로 분양가상한제의 건축비 상한선은 2013년 기준으로 평당 550만원에서 600만원을 넘어 실건축비 350-400만원을 크게 상회하고 있다. 즉 분양가상한제 하에서도 건설사들의 적정이윤은 충분히 보장되고, 분양가상한제로 주택공급이 감소하고 있다는 것은 거짓말에 불과하다. 

건설회사들이 정부나 정치권에 제기하는 민원은 재건축, 도심재개발에서 조합원들이 부담금 때문에 사업추진에 동의하지 않으니 일반분양가를 높이고 조합원 부담금을 낮추어 사업에 동의하게 하려면 분양가상한제 폐지가 필요하다는 것이다. 그러나 건설사들이 미분양이 나면 그것을 조합원들에게 전가하거나(부천 소재 재건축사업) 미분양 부담금을 시공사가 요구하여 계약을 하지 못하고 있는 사례(서울 소재 재건축사업)에서 보듯이 높은 일반분양가로 인해 미분양이 나면 그 부담이 조합원에게 전가되므로 결국 조삼모사가 될 수밖에 없다. 

분양가상한제는 완성된 물건을 파는 것이 아니라 미리 팔고 소비자가 납부하는 대금으로 물건을 만드는 선분양제도와 밀접한 연관이 있다. 선분양제에서는 상품이 완성되지 않아 상품에 대한 정보의 비대칭성이 크고, 입지조건 상품의 하자 등의 품질, 일조, 조망, 소음 등 생활환경의 조건도 알 수 없으며, 완성된 상품의 가격이 시장에 형성되어 있지 않아 소비자가 매우 불리하기 때문에 선분양제도에 대한 대가로 분양가상한제를 실시하였다. 따라서 분양가상한제는 후분양제도가 정착되면 자연히 정리될 수 있을 것이나 현재와 같은 선분양제도하에서는 소비자를 보호하고 폭리를 제한하기 위하여 분양가상한제가 불가피하다. 

3) 청약가산점제는 무주택자 우선청약제도의 변형된 형태인데, 경기활성화에만 매달려 유주택자에게 1순위 청약자격을 부여하는 것은 무주택자의 내 집 마련의 꿈을 외면하고 박근혜 대통령의 주거복지 공약에 배치되는 것이다. 또 중대형 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지는 국민주택채권이 국민주택기금의 중요한 재원이라는 점에서 ‘국민주택기금의 감소→ 주거복지 재원의 감소’를 초래하게 될 것이다. 

4) 그동안 참여연대가 주장했던 임대료 인상율 제한의 공공적 규제를 받는 것을 조건으로 임대사업자로 등록한 자에 한하여 세제혜택 등을 주는 준공공임대주택을 정부가 받아들인 것은 환영할만하다. 다만, 준공공임대주택 제도가 성공하기 위해서는 다주택자 양도소득세 중과폐지는 임대사업자로 등록해서 준공공임대주택의 규제를 받는 다주택자에게만 적용하고, 임대사업자로 등록하지 않고 투기적 목적으로 다주택을 보유하는 자에 대하여는 중과세를 하여야 할 것이다. 

5) 렌트푸어 대책으로 나온 ‘목돈 안드는 전세제도’는 전월세 값이 오르는 실정에서 전혀 실효성 없으며, 임대차보증금 양도를 담보로 전세자금 대출은 현재도 시행되고 있는 것으로 새로울 것이 없다. 이런 실효성 없는 무책임한 대책보다는 세입자에게 계약갱신청구권을 인정하고 계약갱신시 임대료 인상율을 제한하는 민간임대차 안정정책을 시급히 마련하여야 한다. 

6) 보금자리지구에서 공공분양주택을 줄이고 공공임대주택을 확대하는 정책은 그동안 시민단체가 줄곧 주장해 오던 것으로 환영한다. 정부는 공공임대주택 재고 보존과 임차인의 주거환경 제고를 위해 공공임대주택의 관리와 유지, 보수에 더 많은 재원을 투입하여야 할 것이다. 

○ 금융분야 

1) DTI, LTV는 채무자의 상환능력(소득수준)을 고려하지 않은 약탈적 대출, 가계부채의 위기를 막는 기본 장치이자 금융기관 부실을 막는 기본적인 금융원리인데, 이번 부동산대책에서도 사용되었다. 국회는 정부가 DTI, LTV를 통해 부동산경기를 부양하려는 유혹을 갖지 않도록 공정대출법, 과잉대출규제법과 같은 국회 계류 중인 법안을 조속히 처리하여 정부의 자의적인 관치금융을 막아야 할 것이다. 

2) 하우스푸어에 대하여 채무조정을 도입한 이번 대책은 그동안 참여연대가 주장해온 채무조정의 시각으로 접근한 첫 대책이어어서 환영할 만하다. 그러나 이 대책은 경매위기로 몰린 12만 하우스푸어만을 대상으로 한 것으로 범위가 제한적이어서 실효성도 없을 것이다. 그리고 원리금의 상환으로 소득의 40% 이상을 지출하면서 점점 신빈곤층으로 전락하고 있는 100만의 하우스푸어에 대책이 필요하고 이를 위해서는 주택담보대출을 부담하고 있는 채무자에 대한 채무조정이 활성화되어야 하는데, 이번 대책은 이런 하우스푸어들이 집을 경매당하지 않고 채무조정을 받을 수 있는 제도는 제시하지 않고 있다. 개인회생절차에서 주택담보대출 있는 하우스푸어도 회생신청 시 경매를 당하지 않고 1가구 1주택의 경우에는 일반 회생절차 이후에도 10년 이내에서 채무를 나누어 갚고 면책을 받을 수 있도록 통합도산법을 조속히 개정해야 한다. 

○ 총평 

이번 부동산 종합대책은 참여연대가 줄곧 주장해온 주거복지 정책을 일부 포함하고 있으나 정부가 가장 중점을 둔 것은 세제 완화를 통한 부동산시장 활성화라고 평가할 수 있다. 우리 경제의 내수기반을 확충하기 위해서는 사회안전망을 촘촘히 구축하고 조세체계의 누진성을 강화할 필요가 있다. 그런데 박근혜 정부는 여전히 증세 없는 복지를 주장하면서 경기부양을 명분으로 오히려 부자감세를 확대하고 있다. 이는 비과세감면제도를 축소하여 매년 3조원씩 5년 동안 15조원을 조달하겠다는 박근혜 대통령의 공약과도 배치되며, 국세와 지방세 수입의 감소를 초래하여 국채나 지방채의 발행으로 이어질 우려가 있다. 부동산 관련 세제감면으로 초래된 세수부족을 국채나 지방채 발행이나 부가가치세 인상으로 충당할 경우, 가난한 사람이 부자를 지원하는 매우 불공평한 결과를 초래할 수 있고, 그 상환부담은 미래세대가 부담하게 되므로 매우 부당하다. 따라서 정부와 국회는 전반적인 감세정책을 펼 것이 아니라 ‘거래세는 인하하고 보유세는 강화한다’는 재산세제의 원칙에 따라 거래세를 인하하면 보유세를 인상하는 패키지방식으로 장기적으로 플랜을 가지고 세제개편을 추진하여야 할 것이다.

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