분양가 상한제 사실상 폐지‧재건축 규제완화,  ‘무분별한 규제완화’의 결정판

박근혜 정부의 부동산 정책, ‘투기로 경기 띄운다’는 발상

어제(10일) 서승환 국토교통부장관이 새누리당과의 당정 협의에서 ‘분양가 상한제의 탄력적 운용과 재건축 규제 완화’를 연내 적극 추진하겠다고 밝혔다. 최근 박근혜 정부가 더더욱 속도를 붙이고 있는 규제 완화 정책과 부동산 시장 활성화를 통한 경기 부양책이 만난 것이다. 즉 정부의 ‘분양가 상한제의 탄력적 운용’ 입장은 사실상 폐지하겠다는 뜻으로, 이는 정부 스스로 부동산 시장에 투기 분위기를 몰고 와 경기를 띄우겠다는 의도를 내보인 것이다. 한 마디로 분양가 상한제의 사실상 폐지와 재건축 규제 완화는 ‘무분별한 규제 완화’의 대표적 사례다. 

분양가 상한제를 절대 폐지해서는 안 될 이유는 이미 지난 정부들의 정책 난맥상에서도 여실히 드러난다. 김대중 정부는 분양가상한제 폐지를 비롯해 무주택자 우선청약제 폐지, 토지초과이득세법 폐지, 다주택자에 대한 양도소득세 감면 등 1998년부터 불과 한 두 해 사이에 부동산 관련 규제 완화 정책을 쏟아낸 바 있다. 외환위기 직후 부동산경기 활성화를 통해 경기를 부양한다는 명목으로 추진한 정책이었다. 그러나 부동산 투기가 만연하면서 이후 2007년 분양가 상한제가 전면 부활되기 전까지 분양가가 4~5배 이상 폭등하기에 이르렀다. 결국 2007년 건설회사의 분양가를 투명하게 공개해야 한다는 여론에 밀려 분양가 상한제 등 부동산 투기 규제정책들이 다시 부활하기에 이른다. 부동산 가격이 하향 안정화된 현재에도 일부 지역에서는 분양가 상한제 폐지가 분양가 상승을 부추겨 주변 지역에 부동산 가격 거품을 일으킬 우려가 존재한다. 과거에도 강남 재건축과 신도시 개발 등 개발의 호재가 있는 지역의 일반 분양가가 주변 아파트 시세보다 2~30% 높게 책정되어 주변 아파트 시세를 끌어 올리는 악순환이 되풀이되어 왔다. 이러한 우려가 존재하는 한 사후적인 지역적 규제는 곤란하며 사전 예방적인 현재의 제도적 틀을 유지할 필요가 있다. 

분양가 상한제 폐지는 현재 시장 상황에 맞지 않는다. 현재도 건설사들이 분양가가 낮아 분양을 못한다는 주장을 하고 있지는 않다. 도시가구근로자 평균소득이 4000만원 정도인데, 수도권의 서민용 국민주택규모 이하 주택가격도 1억2000만~1억6000만원의 3배가 넘고 있다. 따라서 분양가 상한제를 폐지한다고 하여 주택시장이 전반적으로 회복되리라는 것은 근거없는 전망이다. 분양가상한제 폐지 민원을 제기하는 일부 재건축 구역에서는 조합원 부담금을 낮추는 대신 일반분양가를 높여 조합원의 재건축 지지를 유도하려고 일반분양가 규제를 풀어달라는 것으로 보인다. 하지만 높은 분양가 때문에 미분양이 생기면 고스란히 조합원들의 분담금 인상으로 돌아오게 된다. 일반 분양가를 높여 조합원 분담금을 낮추어 준다고 시작했는데, 입주 시에는 미분양 됐으니 부담금을 3~4배 올리겠다고 하니 조합원들이 아예 입주조차 못하거나, 분양 실패로 인한 부담 주체를 놓고 조합과 시공사 간의 갈등으로 계약체결에 어려움을 겪고 있는 상황이 속출하고 있다. 

정부가 추진하는 재건축 규제 완화도 대단히 잘못 된 것이다. 재건축 초과이익금 제도는 조합원 1인당 3,000만 원 이상의 개발이익이 발생하는 개발이익이 큰 특별한 재건축사업에 한해 적용해온 정책으로 일반적인 재건축 구역에 적용되는 것이 아닌데, 그럼에도 해당 제도를 굳이 폐지하는 것은 올해 재건축이 예정된 강남 재건축 단지의 초과이익 부담금을 부과하지 않기 위한 특혜라고 볼 수밖에 없다. 재건축초과이익금은 대부분이 각 지방자치단체의 ,기반시설설치 기금으로 조성되어 낙후된 재개발 지역의 도로, 상하수, 공원, 학교 등의 설치재원으로 사용되도록 하려던 것이다. 따라서 재건축 초과이익 환수제도를 폐지하면 낡고 영세한 주거환경에 놓인 영세민들의 주거환경 개선을 무슨 자금으로 하겠다는 것인지 의문이다. 소형아파트 의무비율 제도는 도시 정비사업에서 낮은 원주민 정착률(재건축의 경우도 60%대에 불과함)을 높이려는 측면과 재개발, 재건축을 통해 저렴 주택이 소멸함으로써 서민들의 주거 확보가 더욱 어려워진다는 점을 고려해 도입한 것이다. 따라서 폐지가 아니라 유지하는 것이 마땅한 제도이다. 다주택 재건축 조합원에 대한 소유 주택수 만큼의 분양 허용 역시 개건축 투기를 부추기는 옳지 못한 정책이다. 

오늘도 서 장관은 “주택 실수요자 중심의 주택 거래 활성화를 지속적으로 추진하겠다”고 밝혔다. 그러나 정부는 연일 쏟아내는 부동산 관련 각종 규제 완화 정책들이 정작 재벌 건설사들과 특정 지역 개발 세력의 배만 불리는 것이며, 부동산 거품만 키워 경기 부양은커녕 경제 전반에 감당키 어려운 부담으로 작용할 수 있다는 비판을 새겨들어야 한다. 과거 정부에서 단행된 부동산 관련 규제 완화가 사회 양극화를 심화시킨 주범이었음을 교훈을 삼아야 한다.