[논평] 미분양 주택 매입 3조원 투입은 ‘밑 빠진 독에 물 붓는’ 격

대한주택보증의 환매조건부 매입은
건설사들의 도덕적 해이 더욱 부추기고,
부동산 시장 정상화를 오히려 가로막는 것


지난 23일(금), 정부는 「주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안」의 일환으로 대한주택보증의 환매조건부 매입에 3조원을 추가로 투입한다고 발표했다. 참여연대 민생희망본부(본부장: 김남근 변호사)는 정부의 과도한 건설사 특혜정책은 미분양 해소의 미봉책에 불과할 뿐, 오히려 이로 인해 부동산시장의 정상화를 가로막고 부실건설사를 키워 마침내 가계부실로까지 이어지는 등의 악순환을 지속하려는 것에 대해 크게 우려한다.

미분양 주택 문제를 해소하는 근본적인 해결책은 실수요자들의 소득수준 등에 맞게 분양가를 인하하는 것이다. 정부가 고분양가는 그대로 놓아둔 채 2008년부터 2조원의 미분양아파트 매입, 양도세 감면, 투기과열지구 해제 등 많은 건설사 지원책을 펴 왔지만 여전히 미분양사태가 심각한 것이 이를 잘 보여주고 있다. 오히려 건설사들의 정부 의존도만 높여 건설사들이 시장에서 분양가를 낮추어 미분양 물량을 해소하는 노력을 등한히 하여, 실수요자들의 시장참여를 더욱 멀어지게 하고 부동산시장의 거래실종이라는 시장 파국만을 초래하였다. 이런 상황에서 정부가 향후 6월까지 1.5조원, 하반기 중 1.5조원 등 단기간 내  3조원이라는 큰 규모의 국민세금을 또 다시 건설사들을 위해 쏟아 붓겠다는 것은 결국, ‘건설자본에게 끝없는 특혜를 주겠다는 것’으로 이는 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’나 마찬가지라는 점에서 아주 심각한 문제라 할 것이다.

정부는 ‘업체의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 가격(분양가 50% 이하 수준), 사업성 등도 엄격히 평가’할 것이라고 언급했다. 정부가 50%이하로 매입할 수 있는 수준이라면, 오히려 이 가격에 맞춰 미분양 물량을 시장에 내놓는 것이 실거래를 활성화시킬 수 있는 효과적 방안이다. 또한 굳이 정부가 나설 필요 없이 건설사들의 도덕적 해이를 막을 수 있는 방안이기도 하다. 즉 정부가 나서지 않아도 시장에서 미분양 아파트 물량이 충분히 줄어들 수 있는 대책들이 있음에도, 지금처럼 건설사들이 정부 정책에만 기대어 분양가 인하노력을 하지 않게 만들게 되면, 그만큼 분양시장의 정상화과정은 늦춰질 수밖에 없다.

심지어 정부는 지난 3월 18일 당정협의를 통해 양도세 및 취․등록세 차등감면 방안의 조속한 입법화 계획을 발표한 것에 이어, 이번에는 DTI(총부채상환비율) 한도를 확대하겠다는 지원책을 추가로 발표했다. 이미 1가구 1주택 실거주자는 양도소득세가 비과세되고 있다. 결국, 정부정책은 다주택 보유자들이 양도세 감면특혜를 노리고 투기적 목적으로 미분양아파트를 구입하라는 것이고, 돈이 부족하면 은행에서 빚을 내서 아파트를 사고, 투기를 해라고 부추기는 정책인 셈이다. 또 이는 실수요자의 시장참여를 통한 부동산시장 정상화라는 정답과는 한참 거리가 먼 정책으로, 몇 년째 실패와 부작용을 반복하고 있는 정책을 또 다시 재탕하는 정부의 조치에 크게 실망하지 않을 수 없다. 이미 가계부채가 감당하기 어려울 정도로 늘어나 있는 상황인데, 다시 가계로 하여금 빚을 내서 고분양가의 미분양주택을 사라는 것은 금리인상 등의 출구전략이 시작될 경우 자칫 가계부실로 인한 제 2의 금융위기를 초래할 수 있는 매우 위험한 정책이다.

게다가 우리의 주택담보대출제도의 주종은 3-5년 거치기간동안은 이자만 내다가 거치기간 후 한꺼번에 원금을 갚아야 하는 것인데, 집값이 하락하거나 정부 금융정책의 변화로 금융기관이 시중유동성을 회수하기 시작하면 가계의 흑자도산 등 사회적 파산을 확대하게 하는 매우 위험한 대출방식이어서 미국이나 유럽은 1930년대 대공황 이후에는 사실상 금지되어온 제도이다. 정부가 건설사 지원을 위해 투입하겠다고 하는 3조원의 자금은 오히려, 이러한 위험한 대출을 30년 이상의 장기간 동안 원금과 이자를 나누어 갚는 장기모기지론으로 전환하도록 지원하는데 사용하는 것이 올바른 해법일 것이다.

부동산시장 정상화는 정부와 건설사들이 목표로 하고 있는 높은 주택가격에 맞추어 빚을 내서 시장에 참여하는 소수의 투기적 투자자들에 의하여 거래가 이루어지는 것이 아니라,  실수요자들이 부동산거래에 참여해 부동산거래가 활성화되어야 가능한 것이다. 이를 위해 정부는 부동산 시장의 비정상화를 계속되게 하는 건설사 특혜 지원책을 펼칠 것이 아니라, 실수요자들의 눈높이, 소득수준에 맞는 주택가격이 조성될 수 있도록 분양가가 합리적으로 인하되는 방향의 정책을 펼쳐야 한다. 이명박 정부의 건설자본 특혜와 투기 조장식의 부동산 정책은 언젠가 파산날 수밖에 없다. 이명박 정부가 하루빨리 부동산정책을 근본적으로 수정·보완할 것을 다시 한 번 촉구한다.

논평원문.hwp