[논평] 실효성 검증없는 미니신도시 개발, 투기 재현시킬 우려

정부의 8.31 부동산 대책에 대한 참여연대의 입장

오늘 정부가 발표한 8.31 부동산 대책은 보유세, 양도소득세 강화를 통해 투기이익을 환수하고 투기수요를 차단하여 집값안정을 이루겠다는 점에서 환영할만하다. 그러나 건설회사의 무분별한 분양가 인상을 규제할 대책과 분양가 상승원인인 재건축․재개발 주택에 대한 개발이익 환수대책이 없고, 공공택지에서 원가연동제로 어느 정도까지 분양가를 낮출 수 있는가에 대한 확실한 전망이 없어 집 없는 서민의 내 집 마련의 꿈을 실현하기에는 미흡한 대책이라 하지 않을 수 없다.

투기수요 억제를 위한 부동산 세제 개편의 측면에서 오늘 정부의 대책은 부동산 과다 보유자에 대한 중과세, 과다 주택보유자 및 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 등 동원 가능한 정책수단을 두루 망라하고 있어 진일보한 것으로 평가된다. 관건은 흔들림 없는 실천이다. 부동산 투기자들은 지난 경험을 통해 정부의 정책이 종국에는 변질되거나, 정권이 바뀌면 부동산 세제정책도 변할 것으로 기대하고 있다. 이제는 그 기대가 잘못된 것임을 보여주어야 할 것이며, 8.31.대책의 성공 여부는 이번 정책이 흔들림 없이 지속적으로 실천될 수 있다는 신뢰를 국민들에게 줄 수 있느냐 없느냐에 달려 있다. 정부 여당은 지난 2003년 10.29. 대책이 국회의 입법과정에서 지연되다가 결국 누더기가 되어 무용지물이 됐던 것을 거울삼아 이번 대책이 국회 논의 및 입법과정에서 지연되거나 변질되지 않도록 모든 노력을 기울여야 할 것이다.

투기이익의 환수 및 주택공급 정책의 개선 측면에서 정부의 대책은 몇 가지 심각한 결함을 갖고 있다.

첫째, 무분별하게 높은 분양가에 대한 대책이 없다. 송파, 강남, 분당이나 지방 대도시에서는 민간택지에서의 주상복합아파트나 재건축의 고분양가가 주변의 아파트시세를 끌어올려 집값상승을 주도하고 있음에도 불구하고 이에 대한 대책이 전무하다. 공공택지처럼 분양가규제를 하지 않겠다면 분양가를 공개하고 이를 분양가검토위원회에서 검토를 받아 무분별한 고분양가에 대하여는 일반분양자 모집승인을 거부하는 등의 대책마련이 뒤따라야 할 것이다.

둘째, 원가연동제를 통해 서민들이 내 집 마련이 가능한 정도로 분양가가 낮추어질 것인가에 대한 명확한 답이 없다. 공공택지에서는 원가연동제 방식의 분양가규제로 분양가를 낮추겠다고 하지만, 판교 평당 1,000만원, 화성동탄 평당 700만원이라는 분양가는 집 없는 서민이 월100만원씩 저축을 해도 20년이 되어야 마련이 가능한 가격이다. 따라서 택지비와 표준건축비에 대한 정확한 평가를 통해 서민들이 내 집 마련을 할 수 있는 정도로 분양가 규제가 이루어져야 한다. 세제강화로 부동산투기자들의 투기이익을 환수한다는 것은 집 없는 서민들의 입장에서도 박수치고 환영할 일이기는 하나 내 집 마련 문제를 해결하는 정책이라고 볼 수 없으며, 자칫 집 없는 서민들에게는 다소 허탈한 정책에 그칠 수 있다.

셋째, 분양가 상승원인인 재건축․재개발 주택에 대한 개발이익 환수대책이 사실상 없고 강북광역개발에서 원주민의 정착율 강화를 위한 대책이 없다. 정부대책은 개발부담금을 부과하되 재건축․재개발에는 적용하지 않고 기반시설부담금만 적용한다고 하고 있다. 그러나 강북의 광역개발이 아닌 재건축․재개발은 신도시와 달리 이미 도로, 공원, 상․하수도, 지하철 등 기반시설의 건설이 마무리된 지역에서 추가적인 기반시설의 건설 없이 추진되는 개발이어서 기반시설부담금의 부과대상이 거의 없다. 재건축․재개발의 경우에는 고분양가에 대한 아무런 대책이 없는 상태에서 개발이익까지 환수하지 못한다면 지금처럼 부동산가격의 주요 진원지가 될 수 있으므로 추가적인 대책이 필요하다. 또한, 재개발구역은 고밀도 영세민 거주자가 많아 원주민 정착을 위해 소형아파트와 임대아파트 건설의무비율이 80%와 17%로 높았으나 중․대형 아파트 비율을 40%로 늘리기 위해 소형아파트 비율을 낮추기로 함으로써 원주민 정착율이 더욱 떨어질 것이 우려된다.

정부의 이번 대책은 투기억제와 신규 개발의 연관성을 면밀히 고려하지 않음으로써 또 다시 부동산 투기를 촉발시킬 수 있는 문제점을 내포하고 있다. 투기수요억제정책으로서의 세제정책이나 금융정책이 실효화되어 투기수요가 차단되고 주택공급시장이 실수요자 위주로 재편까지에는 최소한 1-2년의 시간이 요구된다. 투기수요억제정책이 발표되고 실효성을 발휘하기도 전에 판교의 예에서 보듯이 투기의 유혹이 큰 강남대체형 신도시개발 등의 개발사업이 추진된다면 개발예정지를 중심으로 부동산투기가 재현될 우려가 크다. 개발계획과 개발과정에서의 개발이익환수 등 많은 준비가 필요함에도 불구하고 정부가 준비도 되지 않은 송파 미니신도시 등 개발정책을 남발하여 벌써 이들 개발예정지역의 부동산가격이 들썩이게 하고 있다. 기존 주택공급사업의 효과와 세제정책 등으로 인해 투기수요가 차단된 실수요의 규모 등이 정확히 진단되지 않은 채 추진되는 또 다른 강남대체형 신도시 개발사업은 판교의 재판이 될 우려가 크다. 투기수요억제정책의 효과로 투기수요와 실수요를 구분하고 실수요자 중심으로 시장이 재편되는 상황을 봐가면서 신규 주택공급을 추진하지 않고 준비도 안 된 무분별한 개발정책을 반복하는 것은 개발예정지를 중심으로 한 부동산가격의 상승과 투기를 재현시킬 가능성이 매우 높다.

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