기반시설 예산지원과 용적률 완화 통한 분양가 인하는 아파트 분양의 폭리구조 눈감는 대책
철저한 분양가 검증ㆍ관리시스템과 분양가상한제도 개선이 바른 해법
1. 정부는 오늘 신도시의 기반시설비용의 정부예산 지원 및 용적률 완화를 통한 분양가 인하와 주택담보대출에 대한 규제강화를 주 내용으로 한 부동산 대책을 발표했다. 이번 대책은 담보대출에 대한 직접적인 제한과 같은 일부 새로운 규제를 포함하고 있으나, 문제의 뿌리는 그대로 둔 채 곁가지만 흔드는 임시방편책이며, 분양가 형성의 폭리구조를 방치하고 눈감는 대책에 불과하다. 참여연대는 고무줄 분양가를 잡고 집값을 안정시키기 위해서는 분양가제도에 대한 근본적 개선이 필요하다고 판단하며, 다음과 같은 의견을 밝힌다.
2. 신도시의 기반시설비용 정부예산 지원을 통한 분양가 인하는 정치적 논란만 불러일으켜 집값상승을 부채질 할 우려가 크다. 개발사업으로 설치되는 도로ㆍ공원 등 기반시설의 비용은 수익자부담원칙에 따라 개발사업으로 공급되는 주택에 입주하는 입주자나 개발사업 구역 주변의 주민들이 부담하는 것이 경제정의에 부합한다. 과거에는 기반시설 설치비용을 입주자뿐만 아니라 기반시설을 이용하고 그 영향으로 주택가격 상승의 혜택을 받는 주변의 주민들에게 수익자부담금, 토지초과이득세 등으로 거두어들이는 제도가 있었다. 그러나 기반시설 설치비용 일부를 직접적인 수혜자도 아닌 국민이 내는 일반조세로 충당하는 것은 경제정의에 반한다. 더욱이 기반시설 설치비용을 20%씩 지원하려면 1년에 1조원 이상의 예산을 계속 마련해야 하는데, 국회에서 동의를 받지 못하고 논란만 계속되는 경우에는 걷잡을 수 없는 집값 상승 현상만 유발될 것이다. 철저한 분양가검증을 통하여 분양가를 20-30% 낮출 수 있는 방안이 있음에도 불구하고 체계적 개발을 명시한 헌법정신과 경제정의에 반하는 정책을 굳이 고집하는 것은 개발사업주체들의 폭리구조를 계속 보장하겠다는 의도로 밖에 볼 수 없다.
3. 모든 공공택지에 분양가상한제와 분양가공개제도를 확대하고 분양가는 분양원가에 맞추어 개선해야 한다. 최근 은평뉴타운의 고분양가는「도시개발법」에 의한 공공택지에는 분양가상한제가 적용되지 않는 입법적 공백으로, 분양가상한제가 적용되지 않은 지역에서 발생한 부작용이기는 하나 분양가상한제 자체도 분양원가에 비추어 많은 개발이익이 반영된 것이어서 개선이 시급하다. 원가를 기준으로 한다면 택지비는 당연히 토지보상비와 공원ㆍ도로 등의 기반시설 토목비용이 더해진 조성원가를 기준으로 책정되어야 하나, 실제는 공급시점의 시가감정금액으로 책정되고 있다. 시가로 택지비를 산정하는 경우 토지수용시 논ㆍ밭이었던 땅이 아파트용 대지로 용도 전환하는 서류작업으로만 몇 배의 개발이익이 발생하게 되고 개발사업으로 인한 땅값 상승분이 그대로 반영되어 택비지에 많은 거품이 발생하게 된다.
건축비 또한 실제시공비용은 평당 250~260만원 정도이고 표준건축비도 평당 280만원인데, 정부가 “기본형 건축비”라고 포장하는 건축비 상한선은 평당 370만원으로 실제 시공비용에 비하여 지나치게 높아 건축비에서의 폭리를 보장하는 구조로 되어 있다. 모든 건설회사가 상한선인 평당 370만원으로 건축비를 담합하는 상황에서 정부의 평당 370만원의 건축비 상한선은 결국 정부가 제시하는 불공정 담합행위의 가이드라인일 뿐이다. 건축비는 표준건축비를 기준으로 하고 고급화 욕구를 충족시킬 수 있는 옵션을 두어 소비자 선택을 보장하면 낮출 수 있다. 택지비는 조성원가, 건축비는 상한선이 아닌 표준건축비를 기준으로 산정한다면 분양가는 당장이라도 20~30%는 낮아질 수 있다.
4. 분양가 “공개-검증-행정지도-행정제재”의 분양가관리시스템을 제도화해야 한다. 국민들이 원하는 분양가공개는 공개항목을 늘리라는 것이 아니라, 분양가를 통하여 개발사업자들이 폭리를 취하고 있는 것인지, 적정 분양가인지를 알 수 있도록 공개하라는 것이다. 건설회사들은 지방자치단체장으로부터 사업계획 승인을 받기 위해서 58개 항목으로 사업내역을 제출하는데, 왜 국민들에게는 7개 항목으로만 공개하라는 것인지도 의문이다. 적정분양가인지를 검증하기 위해서는 건축비는 건축사, 토목비는 토목기초기술사, 땅값은 감정평가사 식으로 전문가들의 검증이 필요하다. 이를 위해 서울특별시, 경기도 등 광역단위로 분양가검증위원회를 만들고 분양가검증을 통하여 산정된 적정분양가로 분양가를 내리도록 행정지도를 한 후, 이를 따르지 않는 건설회사들에 대해서는 일반분양자 모집승인을 보류하는 행정제재를 통하여 실질적으로 분양가 공개가 분양가 인하로 이어지도록 하는 분양가관리시스템을 만들어야 하다.
이미 고분양가는 집값상승의 근원이 되어 대부분의 지방자치단체장들이 분양가인하를 유도하는 행정지도를 하고 있으나 법적근거에 대한 시비가 일어나고 주먹구구식 적정분양가 제시로 오히려 건설회사들의 터무니없는 분양가를 정당화해 준다는 비난이 일고 있다. 따라서 정부는 건교부에 분양가연구위원회를 만들어 2007년 4월에 분양가 관리시스템을 만들겠다는 안이한 발상은 버리고, 이번 정기국회에서 반드시 분양가 관리시스템에 관한 주택법개정을 추진하여 고분양가로 촉발된 집값상승을 시급히 해결해야 한다. 이러한 시급성을 고려하여 참여연대는 분양가상한제와 공개제를 모든 공공택지에 확대하고 분양가 공개-검증-행정지도-행정제제를 내용으로 하는 분양가관리시스템을 도입하는 내용의 주택법개정안을 입법청원하였고, 현재 법안이 발의되어 있는 상태이다.
5. 분양가의 철저한 검증을 통하여 인하된 분양가와 주변시세와의 차액에서 발생하는 개발이익은 공정하게 사회적으로 배분되어야 한다. 낮아진 분양가와 주변시세와의 차액을 최초의 분양자가 가져가게 되면, 그 개발이익을 노리고 많은 분양신청자가 몰려 극심한 투기현상을 초래할 우려가 크다. 따라서 낮아진 분양가와 주변시세와의 차액은 개발이익환수장치를 통하여 환수하여 공적기금화 한 후 임대주택건설 등의 공익적 용도로 활용해야 한다. 물론, 평생 처음으로 내 집을 마련하는 무주택세대주들이 분양받는 국민주택 규모 이하(전용면적 25.7평 이하)에 대하여는 낮아진 분양가자체로 공급하여 서민들의 내 집 마련 꿈을 정책적으로 지원해야 한다.
다만, 판교와 같이 개발사업으로 인하여 폭등한 주변시세를 그대로 인정하여 주변시세의 90%까지 개발이익을 환수하는 경우 폭등한 주변시세를 고착화시켜 집값 안정에 반하게 되므로 개발이익의 환수 수준을 적정화해야 한다. 그리고 2000년 이전으로 돌아가 청약자격자를 무주택세대주로 하거나 무주택세대주에게 가산점을 높게 주는 방식으로 청약제도를 개선해야 한다. 2008년부터 시작하여 2010년 이후에나 본격적으로 가산점제를 하겠다는 것은 불안에 동요하고 있는 무주택세대주들에게는 너무도 안이한 대책이다.
6. 민간택지에 대하여도 분양가상한제와 분양가검증시스템을 적용해야 한다. 분양가상한제의 폐해로 아파트의 품질이 획일화된다는 비판이 있지만, 1998년 분양가자율화로 서울시의 분양가가 평당 500만원에서 평당 1,500만원으로 폭등하고 고분양 아파트 주변의 집값도 덩달아 폭등하는 등 분양가자율화의 폐해가 더 크다는 것은 우리가 현재 체험하고 있는 엄연한 현실이다. 따라서 다시 분양가를 관리하여 서민들의 내 집 마련을 지원하는 1998년 이전의 정책으로 돌아가야 한다. 품질문제는 다양한 옵션을 도입하도록 하여 얼마든지 개선할 수 있다. 만약 민간택지에서 분양하는 아파트가 주변 시세보다 높아 주변 집값을 끌어올리는 부작용이 예상되는 경우에는 분양가검증위원회의 검증을 통하여 적정분양가를 산정하고, 이러한 적정분양가로 분양가를 인하하도록 행정지도를 하고 이를 따르지 않을 경우에는 일반분양자 모집승인을 보류하는 현재 천안시의 사례와 같은 분양가관리시스템을 적용해야 한다.
7. 신도시는 강남대체 신도시가 아니라 서민들의 위한 신도시가 되어야 한다. 신도시는 오로지 강남대체 신도시여야 하고 분양가는 마음대로 받아도 되고, 임대아파트는 축소해야 한다는 발상을 버려야 한다. 서민들을 위한 신도시라면 저소득층을 위해서 토지는 정부가 보유하고 주택만 분양하는 토지임대부 분양제도를 채택하던가, 주택을 정부가 낮은 가격에 공급하고 이주할 경우에는 정부가 최초의 분양가에 적정금리를 더한 가격으로 환매하는 환매조건부공급 등의 공영개발방식을 도입하며 임대아파트의 비율도 높여야 한다. 임대아파트에 입주하는 주민들도 직장은 도심에 있는데, 도로와 지하철 등 대중교통수단이 있는 신도시는 중산층을 위해서 건설하고 국민임대특별법에 의해 그린벨트를 해제하여 건설하는 국민임대주택단지는 이러한 기반시설 없이 건설되는 차별적 개발방식은 재고되어야 한다. 끝.
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