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  • 주거
  • 2020.09.17
  • 457

문답으로 보는 새로운 임대차 상식 사전

지난 7월30일 주택임대차보호법 개정안의 국회 통과로 법 제정 39년 만에 계약 갱신에 대한 임차인(세입자)의 권리가 생겼습니다. 2년이 지나면 임대인(집주인)의 처분에 모든 게 맡겨져 있던 ‘기울어진 운동장’이 계약갱신요구권의 신설로 균형을 이룰 수 있게 된 것입니다. 이 과정에서 발생하는 다양한 분쟁과 갈등이 자극적으로 소비되고 있지만, 독일·프랑스·미국 등 수십년 전부터 계약갱신요구권을 보장해 온 대다수 나라에서는 임차인의 주거권과 임대인의 재산권이 공존하고 있습니다.

 

새로운 임대차 관계를 위해 필요한 임대차 2법에 대한 상식, <한겨레>와 <참여연대 민생희망본부>가 공동으로 마련했다. 9월16일(수)부터 20일(일)까지 총 5회에 걸쳐 연재합니다.

 

1회 임대인 주택 매도 및 매수인 실거주 사례

 

Q1. 임차인으로서 갱신 요구를 했더니 임대인은 공인중개사를 통해 매각하려는 경우에도 계약갱신 거절 사유가 된다고 했다고 합니다. 임대인 본인이 실거주하려는 것이 아니라 실거주하려는 매수인에게 매도하려는 경우에도 계약갱신거절 사유가 되나요?

 

A1. 2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다.

 

갱신 요구의 의사가 상대방인 임대인에게 도달하면 그 시점에 바로 ‘임대차계약의 갱신’의 법률효과가 발생(형성)하기 때문에 임차인의 갱신요구권을 형성권이라 합니다. 즉, 임차인의 갱신 의사가 도달하였을 때 임대인의 정당한 갱신거절 사유가 없는 한 임대차 갱신의 효과가 바로 발생하는 것입니다. 그런데 임대인의 정당한 갱신거절 사유를 열거하고 있는 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 보면, 임대인이 임차주택을 매각할 예정이라는 점은 정당한 갱신거절 사유로 포함하지 않고 있습니다. 따라서 임차인의 갱신요구 의사가 임대인에게 도달하였을 때 임대인이 임차주택을 매각할 예정이라는 이유로는 갱신을 거절할 수 없고, 형성권의 원리에 따라 바로 임대차 갱신의 법률 효과가 발생합니다.

 

대법원 기존 판례(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결, 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 등)는 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항과 동일한 내용으로 규정되어 있는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 임차인의 갱신요구권의 의미에 대해서 “임차인이 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 정당한 거절사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차 계약의 갱신을 달성하려는 것이다”라고 설명하고 있습니다.

 

질문의 내용은 임차인의 갱신요구 의사가 임대인에게 도달한 이후 임차주택을 매수한 양수인이 자신이 거주할 것이라는 새로운 사유를 들어 임대차 갱신을 거절할 수 있느냐는 것입니다. 갱신요구의 의사가 도달한 시점에 정당한 거절사유가 없어 임대차가 갱신되면, 그 뒤 임차주택을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 양수인은 이미 갱신된 임대차관계를 승계해야 하므로 양수인이 자신의 새로운 갱신거절 사유를 들어 갱신거절을 할 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있기 때문입니다. 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계합니다.(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 등)

 

부동산 매매거래의 실무상 임대차기간 종료 전의 임차주택을 매수하는 양수인은 임차인이 갱신요구권을 행사하여 이미 임대차가 갱신되었는지 여부를 확인하려 할 것이고, 중개인도 임대차갱신 상황 등 매매목적물의 법률관계의 현황을 파악하여 이를 양수인에게 설명할 것이어서 양수인은 매수하는 임차주택의 임대차갱신 현황을 알고 매수를 하게 될 것입니다. 따라서 임대인의 지위를 승계한 양수인은 임대차갱신의 법률관계도 승계하므로 새로이 자신이 거주할 목적이라는 이유를 들어 갱신거절을 할 수는 없습니다.

 

다만, 위와 같은 개정 주택임대차 보호법 제6조의3의 임차인의 갱신요구권에 대하여는 상가건물 임대차보호법과 달리 아직 법원의 판례가 확립되어 있는 것은 아니므로, 임차인이나 임대인 및 양수인은 위와 같은 양수인의 포괄적인 임대인의 지위승계에 관한 법리에 주의하여 갱신요구에 따른 법률관계를 신중하게 파악하여 임차주택의 매매를 해야 할 것입니다. 임대인이 갱신요구의 의사를 받은 날로부터 2주일(또는 한달) 내에 갱신거절의 의사표시를 하도록 하고, 그 기간 내에 정당한 사유의 갱신거절의 의사를 표시하지 않으면 갱신된 것으로 보는 규정을 입법적으로 보완하면 법률관계가 신속하게 확정될 수 있을 것입니다.

 

Q2. 집이 실제로 팔리고 난 후, 매수한 사람이 본인의 실거주를 목적으로 갱신을 거절하면 어떻게 될까요?

 

A2. 집(임차주택)이 팔렸다는 의미를 2가지로 나누어 살펴보아야 합니다. 매매계약만 체결되고 아직 양수인 앞으로 소유권이전등기가 되지 않은 상황에서는 임차인은 현재 소유권 등기명의자인 임대인을 상대로 갱신요구를 해야 하고 갱신의사가 도달한 시점에 정당한 갱신거절 사유가 없으면 임대차계약이 갱신됩니다. 그리고 Q1에서 설명한 바와 같이 임차주택에 대해 양수인과 매매계약을 체결하였다는 사실은 정당한 갱신거절사유가 되지 못합니다. 결국 양수인은 임대차가 갱신된 상태의 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 양수인은 임대차종료 시점이 6개월 이내인 임차주택을 매수하고자 할 때는 반드시 소유권이전등기 전에 임차인이 갱신 요구를 하였는지 여부를 확인하여야 합니다.

 

다음으로, 아직 갱신 요구를 하지 않은 상태에서 임차주택의 양수인 앞으로 소유권이전등기가 된 경우에는 갱신 요구를 해야 할 임대인은 양수인이므로 양수인을 상대로 갱신요구를 해야 합니다. 갱신 요구의 의사가 도달한 시점에 임대인인 양수인이 실제 거주할 목적이 있으면 정당한 사유가 인정되므로 갱신거절을 할 수 있습니다. 그리고 이미 양수인 앞으로 소유권 이전 등기가 되었음에도 불구하고, 임차인이 종전 임대인에게 갱신요구를 하면, 이를 가지고 현재의 임대인인 양수인에게 대항할 수 없으므로 현재의 임대인인 양수인에게 갱신요구를 하지 않은 것이 됩니다.

 

작성 김남근 변호사(참여연대 정책위원)

 

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