<안국동窓> 갚을능력을 감안한 대출원칙(DTI)은 반드시 지켜져야 하나, 갚을능력의 평가는 무주택 실수요자 여부 등을 종합적으로 고려해야

채무자의 상환능력을 고려하지 않고 못 갚으면 담보주택을 빼앗겠다식의 주택담보대출의 문제

채무자의 상환능력을 평가하여 대출하는 것은 금융의 기본이지만, 어찌된 일인지 우리 금융기관들은 주택담보대출에 있어서 만큼은 채무자의 갚을 능력은 평가하지 않고 그 채무자가 구입하는 주택의 가치만을 보고 대출을 해오고 있다. 채무자의 소득을 고려하지 않고 채무자가 구입하는 주택의 가격만을 보고 대출을 하다 보니 대출의 형태도 원금과 이자를 장기간에 걸쳐 함께 변제해 나가는 장기모기지론 방식이 아니라 3년에서 5년 정도 이자만 갚다가 만기에 원금을 한꺼번에 변제하는 방식의 대출이 그대로 온존하고 있다. 이러한 대출은 대출금을 갚지 못하더라도 담보로 잡은 그 주택을 빼앗아 대출금을 회수한다는 중세시대 약탈적 대출의 사고를 저변에 깔고 있을 뿐만 아니라 집값이 하락하는 시기에는 가계파산을 불러와 장기적인 경제위기를 불러오게 되어 윤리적, 경제적 측면에서 그 폐해가 큰 금융제도이다. 이러한 폐해를 우리는 바로 이웃나라 일본의 부동산버블 붕괴에 따른 가계파산 및 10년 장기경기침체에서 목도한 바 있다. 미국과 서구에서는 1930년대 공황기에 이러한 대출방식이 불러오는 비극을 목격하고 이러한 대출방식이 사라진지 이미 오래이다.

주택가격 대비 대출금액 비율(LTV)의 제한을 통하여 일본식의 부동산거품붕괴에 따른 금융기관의 부실화와 장기경기침체에 대비할 수 있다는 정부의 인식의 문제

정부는 이러한 주택담보대출의 급증으로 인한 집값상승의 부작용을 지적할 때마다 주택가격 대비 대출금액 비율(LTV)을 60%로 강화하는 정책으로 충분하다고 주장해 왔다. 사실 이 정책도 은행권에서만 제대로 실천되고 있을 뿐 보험회사, 외국계 대부업체 등은 여전히 LTV 90% 주택담보대출 영업을 버젓이 하고 있다. LTV 강화로써, 집값이 하락할 때 담보를 잡고 있는 금융기관은 망하지 않을 수 있겠지만 소득능력이 없는 채무자가 파산하여 집을 빼앗기고 급속히 민간소비가 위축되어 경제전반의 침체가 장기화되는 일본식 경제불황을 피할 수는 없다. 멕시코 등 IMF 경제위기를 겪은 나라들이 대부분 가계대출에만 집중하다 가계가 부실화되면서 가계파산으로 제2의 경제위기를 겪었던 역사에 주목해야 한다. 정부가 LTV강화라는 미봉책에 안주하는 동안 주택담보대출이 급속히 증가하여 가계부채가 500조원을 넘어 600조원을 향해 달려가고 있다. 4인 가족이 생애 처음 마련하는 개념으로 설정된 국민주택규모 아파트 33평(전용면적 25.7평)의 가격이 3억원이 넘다 보니 월소득 200-300만원의 서민들이 2억원을 빌려 집을 사는 경우가 허다하고 이자만 월 100만 이상 내게 되니 집값이 하락하기 전에도 이미 민간소비가 위축되어 경기침체가 계속되고 있다.

과잉유동성에 따른 부동산거품 확대, 부동산거품 붕괴에 따른 가계파산과 경제위기를 예방하기위한 주택담보대출방식의 변화방향

먼저, 집없는 서민들이 자기소득능력에 맞추어 빚을 많이 내지 않고 살 수 있는 환매조건부나 대지임대부 주택 등 서민주택이 많이 공급되어야 할 것이지만, 주택담보대출 방식에 있어서도 가계파산을 막기 위해 채무자의 소득능력과 총부채 등을 감안한 총부채상환능력(DTI)에 따라 대출이 이루어져야 한다. 그리고, 3-5년 동안 이자만 갚다 만기에 한꺼번에 원금을 갚아야 하는 단기변동금리방식도 가계의 흑자도산을 불러 올 수 있으므로 선진국의 경우처럼 원금과 고정금리의 이자를 20-30년에 걸쳐 나누어 상환하는 장기모기지론방식이 되어야 한다. 특히, 단기대출이 관행인 상황에서 성급하게 총부채상환능력만을 고려하여 대출할 경우 고소득자에 비해 상대적으로 서민들의 주택마련 기회가 차별받을 수 있는데, 이를 방지하기 위해서는 총부채상환능력 제도를 시행함과 함께 서민들의 내집 마련을 위해 장기저리 방식의 모기지론이 대폭 확대되어야 하는 것이다.

갚을능력(상환능력)의 신용평가 방식에 있어서 무주택세대주는 리스크관리 측면에서 다주택자에 비하여 불상환 위험이 낮으므로 대출규모와 대출이자 등에 있어 다주택자 보다 혜택을 주어야 한다.

선진국에서는 이미 채무자의 갚을 능력을 신용평가하는 다양한 금융기법을 발달시키고 있고, 채무자의 신용은 평가하지 않은채 담보와 보증이 있으면 대출해 주고 담보와 보증이 없으면 대출을 해 주지 않는 전근적인 금융방식은 사라진지 오래이다. 채무자의 신용평가 방식에 있어서도 우리의 DTI 평가방식처럼 현재소득이라는 하나의 기준만을 획일적으로 적용하는 것이 아니라 채무자의 유형, 상환재원, 자금용도 등 다양한 내용을 평가하여 신용등급을 정하고 있다. 우리도 갚을 능력의 신용평가를 현재 드러나는 소득으로 획일적으로 정하는 현재의 신용평가방식을 개선해야 한다. 재산증식의 수단으로 주택을 하나 더 마련하기 위해 대출을 받는 채무자 보다 자신이 가족을 데리고 직접 거주하고자 하는 실수요자들은 주택을 빼앗기지 않기 위해 소득을 부채상환에 집중할 수 밖에 없을 것임은 명백하므로 무주택세대주와 다주택소유자 사이에 DTI 적용규모를 차등화하는 것은 신용평가의 기본인 리스크평가의 기술적 측면에서도 타당하다.

500조원이 넘는 과잉유동성과 이에 따른 부동산거품의 근본원인인 연속적인 주택담보대출을 방지하기위한 주택담보대출자격제한은 1가구당 1건이 되어야 한다.

과잉유동성의 근본원인인 주택담보대출을 이용하여 2개 이상의 주택을 보유한 채무자에 대하여는 주택담보대출자격을 제한해야 한다. 그러나, 정부정책처럼 1인당 1건으로 제한하는 경우 가구당으로는 2-3건의 주택담보대출이 여전히 가능하여 담보대출을 통한 1가구 다주택보유를 막는데는 한계가 있을 수 밖에 없으므로, 이의 제한기준은 1가구당 1건이 되어야 한다. 부동산정책의 방향을 서민들로 하여금 1가구 1주택의 내집마련을 지원하고 1가구 다주택자에 대하여는 불이익을 주는 1가구 1주택주의로 명확히 지향한다고 할 때 부동산금융 분양에 있어서도 무주택세대주의 신용평가등급을 높이고 다주택자에 대하여는 주택담보대출자격을 제한하는 것이 1가구 1주택주의의 지향에 부합한다 할 것이다. 끝.

이 글은 1월 12일 내일신문에 함께 실렸습니다.