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  • 아파트공동체
  • 2002.06.27
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아파트내 잦은 분쟁, 유형과 판례



2002 참여연대 아파트 시민학교 둘쨋날 강의가 6월 15일 참여연대 2층 강당에서 진행됐다. 신규 수강생 7명을 포함, 40여 명의 수강생들은 전날 '월드컵 16강 진출'의 흥분도 가다듬고 속속 참여연대로 모여들었다. 이날 진행된 강의는 아파트에서 자주 발생하는 분쟁에 대한 법적 대처 방안과 판례에 대한 내용이었다. 결코 쉽지 않은 내용이었지만 하나도 놓치지 않으려는 수강생들의 열의가 돋보이는 강의였다.

오늘 사이버참여연대에서는 연재 네 번째로 15일에 있었던 이현용 변호사의 강좌를 싣는다.(자료집은 별도 판매, 구입 문의는 전화 02 723-5303 값 5,000원)



입주자대표회의 관련

주택건설촉진법 제38조의 주요 내용

▶아파트 소유자, 입주자 등은 아파트와 그 부대시설을 맘대로 고쳐서는 안되고 '관리'만 해야 하며, 법에 의해 허가나 신고를 한 경우엔 고칠 수 있다.

▶공동주택은 입주자가 자치적으로 관리하거나 등록된 관리업자에게 관리하게 한다.

▶입주자의 과반수가 입주하게 되면 관리방법을 결정해 관할 시장 등에 신고한다.

▶입주자는 관리비 납부의 의무가 있고, 관리비의 내역, 산정방법 및 납부방법 등은 대통령령으로 정한다.

▶건설업자는 하자보수의 책임이 있고, 대통령령에 따라 하자보수보증금을 예치해야 한다.

공동주택 관리령 제10조의 주요 내용

▶입주자의 과반수가 입주하면 동별 세대수에 비례하여 6월 이상 거주한 입주자에 한해 선출된 동별대표자로 입주자대표회의를 구성해야 한다.

▶입주자대표회의는 관리규약의 개정, 관리비 예산 확정과 결산의 처리, 자치관리기구의 직원의 임면 등에 관해 구성원 과반수의 찬성으로 결정한다.

▶입주자대표회의는 회의록을 작성해 보관하고, 입주자는 이를 열람하거나 자기 비용으로 복사를 요구할 수 있다.

▶입주자대표회의는 회의 의결사항, 관리비 부과내역, 입주자 건의사항에 대한 조치결과 등을 지체없이 통지하거나 공시해야 한다.

▶입주자대표회의는 주택관리업자에 대해 직원 인사, 노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안된다.

아파트 관리 관련

주택건설촉진법 제39조, 제39조의3의 주요내용

▶공동주택의 관리를 업으로 하고자 할 때는 도지사에게 등록해야 하고, 주택관리사는 입주자의 권익을 보호하기 위해 공동주택의 관리, 유지, 보수 등의 업무를 선량한 관리자의 주의로써 수행해야 한다.

공동주택관리령 제8조의2, 제11조의 주요내용

▶관리방법을 결정하거나 관리업자를 선정할 때는 입주자대표회의의 제안에 의해 입주자 과반수의 서면동의로 결정한다.

▶자치관리시 자격을 갖춘 자치관리기구를 두어야 하고, 입주자대표회의는 관리사무소장을 임명한다. 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.



관련 판례

▶아파트 지하주차장에서 발생한 카오디오 도난 사고에 대해, 도둑이 들어온 경로와 방법이 밝혀지지 않으면, 관리사무소(경비원 등)에게 손해배상을 청구할 수 없다.

▶아파트 주차장에서 차를 빼려고 이웃의 차를 밀었다가, 그 차가 경사면을 따라 굴러 그것을 정지시키려다 구르는 차에 치어 사망한 경우엔 관리사무소측에서 손해배상을 해야 한다.(안전관리도 해야할 의무가 있음)

▶구르는 차의 주인이 브레이크를 채우지 않고 기어를 중립으로 두었을 경우엔 관리사무소의 책임이 아니라 구르는 차의 주인(자기차 관리소홀)이 손해배상을 해야 한다.

▶아파트 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정방식이 변경되었을 경우, 선택권이 입주자에게 있으므로 관리사무소는 입주자대표회의에 변경사항을 알려야 하고 그렇지 않아 손해가 발생하면 관리사무소에 손해배상을 청구할 수 있다.

▶승강기는 승강기 관리회사 책임이지 입주자대표회의나 관리사무소 책임이 아니다.

▶콘도라 운용 등의 경우 관리소장이 전기주임과 주임이하 전기기사들에게 콘도라 운용 책임을 맡겼다면 그로 인한 사고에 대해선 관리소장 책임이 아니다.

▶전기기사가 콘도라를 작동하다가 베란다의 화분대를 실수로 떨어뜨려 밑에 지나가던 사람을 사망하게 했을 때 관리회사가 손해배상을 했다면 사망자 가족은 별도로 관리소장이나 전기기사에게 손해배상을 청구할 수 없다.

분양계약 또는 분양광고 관련 판례

▶분양광고는 거의 계약조건이나 다름없으므로 건설회사에서 광고내용을 어기면 손해배상을 해야 한다.

▶기본적인 분양가격과 납부시기, 면적 등이 분양계약서에 특별히 표시되어 있지 않을 경우 분양공고나 분양광고 자체가 계약내용이라고 볼 수 있다.

▶공용면적이 부족한 경우엔 건설업체에 감액이나 손해배상을 청구할 수 있다.

▶공유대지가 정리결과 감소가 되었을 경우, 건설업체가 그 감소된 부분을 다른 용도로 사용했다면 손해배상을 청구할 수 있다.

▶ 법적 효력 대상(강한 순서로) : 계약서, 시방서와 설계서 > 분양공고와 모델 하우스 > 카다로그

잦은 분쟁의 해결, 이럴 땐 이렇게

▶이전 세대가 관리비를 체납했다면?

이사온 새 입주자는 체납한 관리비중 공용부분 관리비만 낸다.

▶위층의 바닥과 아래층의 천장에 물이 샌다면?

빗물이 공용부분인 외벽에서부터 새어들었다면 아래층 입주자는 위층에 손해배상을 청구할 수 없다.

▶어린이가 5층 베란다에서 놀다 난간 사이로 빠져 추락하여 상해를 입었다면?

안전한 설계와 공사를 하지 않은 건설업체에 손해배상을 청구할 수 있다.

▶건물 신축으로 인해 아파트 일조권이 침해된다면?

동지일 기준 9시부터 15시 사이 연속하여 2시간 미만으로 해가 들거나 8시에서 16시 사이 최소 4시간 정도 해가 들지 않으면 일조권 침해로 보아 공사금지 가처분이나 일정 높이 이상으로 건축을 금지, 손해배상을 청구할 수 있다.

▶아파트 바닥 두께가 잘못되어 아래층 소음이 심한 경우는?

▲ 이현용 변호사
중앙환경분쟁조정위원회에 조정 신청하면 시공사의 책임을 물을 수 있다.

▶술 마신 상태에서 아파트단지에 주차된 차를 빼려다 사고낸 경우 음주운전인가?

아파트 구내 주차장에서 승용차를 운행한 것은 도로상의 운전이라 볼 수 없어 음주운전에 해당하지 않는다.

▶타 건물 신축으로 인한 환경권 침해를 항의하는 시위가 공사방해가 될 수 있는지?

적법한 절차에 따라 공사 중지를 구하지 않고 곧바로 물리력을 행사할 경우, 불법행위로 본 판례가 있음.
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