국토해양부의 부동산 규제 완화 방침 당장 철회해야
부동산 규제 완화 보다 서민주거안정과 주거복지에 힘써야
어제(7/10) 국토해양부 주택정책관은 분양가 상한제 완화와 재개발-재건축 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 현재 재건축에는 소형평형의무제, 임대주택의무제, 재건축초과이익환수제 등이 적용되고 있다. 이런 규제 완화와 함께 서울시가 조례를 통해 용적률을 250%로 규제하고 있는 것도 완화할 방침이라고 밝혔다. 보통 심각한 문제가 아니다. 이명박 정부가 경제정책과 관련해 완전한 헛발질과 무능력으로 일관하더니, 결국 한국경제를 더욱 수렁으로 몰아갈 ‘부동산경기부양정책’을 꺼내든 것이다. 이는 일부 투기꾼과 건설업계의 환영은 받을지 모르나 서민들의 생활을 더욱 어렵게 만든다는 점에서 결코 용인하기 어려운 정책이다.
이명박정부의 부동산정책 중 이미 시행되고 있는 지방미분양아파트 정부매입 정책은 서민주거안정에 도움이 될 것이라는 정부주장과는 거리가 먼 사실상 건설업체 퍼주기 정책이라는 사실이 이미 확인되고 있다. 여기에 또다시 부동산 규제완화 정책을 들이미는 것은 결국 건설업계의 배만 불리고, 투기꾼들을 불러들여 이미 지난 4월 총선때 뉴타운 공약으로 요동친 집값을 다시금 요동치게 만드는 불쏘시개가 될 뿐이다. 서민들의 주거안정은 안중에도 없는 이와 같은 정책은 즉각 철회되어야 한다.
세계적으로 2000년대 초반에 과잉유동성에 의하여 형성된 부동산 거품이 꺼지면서 집값의 하향안정화 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론사태도 미국의 집값이 30% 정도 하락하면서 나타나고 있는 현상이다. 미국뿐만 아니라 영국, 호주 등 집값상승현상이 있었던 나라마다 집값이 하락하고 있고, 일본도 2008년 초 도심에서 시작된 집값 하락 현상이 수도권으로 확산되고 있다. 우리의 경우도 강남, 분당, 용인 등 부동산버블이 심각했던 지역을 중심으로 집값하락의 전조가 보이고 있으나 강북뉴타운과 같이 개발호재가 있는 곳에서는 집값이 폭등하고 있다.
세계적인 추세와 달리 한국이 집값하락안정화 현상이 뚜렷하게 정착하지 못하고 있는 것은 이명박 정부의 부동산정책이 집값안정에서 부동산경기부양정책으로 전환할 것이라는 기대로 투기적 움직임이 시장에 상존하고 있기 때문이다. 정부와 여당은 분양가상한제, 종합부동산세, 주택담보대출규제 등 집값안정정책을 유지하겠다고 하다가도 건설회사들이 건설경기 부양을 요구하면 다시 종합부동산세 기준을 9억원으로 상향, 민간의 분양가상한제 폐지, DTI 담보대출 완화하겠다는 등 정책전환을 내비쳐 부동산시장을 불안정하게 하고 있다.
지금, 무주택자에게 우선권을 주는 청약가산점제와 2008년 7월부터 본격적으로 분양되는 분양가상한제 적용 분양주택의 공급에 기대를 걸고 수많은 집 없는 서민들이 주택구입을 미루고 있는데, 분양가상한제를 사실상 무력화하는 이번 정부대책발표는 그야말로 내집 마련의 꿈에 찬물을 끼얹는 꼴이다. 택지비를 실매입가로 반영하는 것은 실거래가의 파악이 현저히 떨어지는 우리나라 실정에서 건설회사들이 토지주와 공모하여 택지비를 부풀리는 것을 막기 현실적으로 어렵고 건설회사들이 분양가를 고려하지 않고 투기적으로 토지를 매입하는 것을 방치하여 분양가를 부풀리고 주변 집값을 상승시키는 부작용을 불러올 수 밖에 없다.
이미 건축비상한선인 기본형(?) 건축비 산정에 있어서도 실제 시공비가 아니라 최신, 최고의 자재를 모두 사용한다는 것을 전제로 한 가상의 건축비를 인정하여 상당한 거품이 내재된 상태에서 택지비에서도 많은 거품이 발생하게 용인해 준다면 분양가상한제는 사실상 무력화되는 것이다. 게다가 주상복합아파트의 경우에는 가산비까지 올려 준다니 다시 주상복합아파트의 고분양가가 주변시세를 끌어올리는 부작용이 재현될 것이 너무도 명확하다.
재건축-재개발에서 소형아파트와 임대아파트 의무비율제도를 완화하는 등 개발촉진정책으로 전환하겠다는 것은 가뜩이나 강북의 재개발지역 중심으로 치솟고 있는 집값상승 현상에 불을 붙이는 정책이다. 강북에서 소형아파트와 임대아파트가 턱없이 부족하여 소형아파트 중심으로 가격이 치솟고 전세값이 폭등하여 그 동안 중대형아파트 위주의 건설정책에 비판이 일어나고 있는데, 가뜩이나 부족한 소형아파트 의무건설비율제를 없애겠다니 몇 년 후에는 소형아파트 가격이 더 치솟을 수 밖에 없게 된다. 눈앞의 개발촉진에만 매달려 몇 년, 몇 십년 후에 나타날 문제에는 아예 눈을 감는 정책이라 비판하지 않을 수 없다. 게다가, 개발이익환수장치마저 없애 버린다면 수조원의 개발이익이 남더라도 이를 사적으로 전취하게 방치한다는 경제정의의 문제는 둘째치고라도 개발이익을 노리고 투기세력이 몰려들어 재건축이 다시 투기의 진원지가 될 것이다. 노무현 정부에서 아무런 투기대책 없이 강남재건축 활성화 정책을 밀어붙였다가 뒤늦게 여러 투기억제정책을 만들다 재건축을 기폭제로 한 강남집값상승에 아무런 효과도 얻지 못했다는 교훈을 되새겨야 한다.
더욱 우려되는 것은 재건축․재개발 규제를 완화하면서 분양가상한제마저 폐지하는 것이다. 재건축-재개발에 의한 집값상승을 막기 위한 여러 규제를 마련하면 시공사측은 이를 일반분양분의 분양가에 전가하여 주변시세 보다 20-30% 높게 책정되는 재건축-재개발의 일반분양분의 고분양가가 주변시세를 다시 끌어올리는 부작용이 연쇄적으로 반복되며 노무현 정부에서는 계속 집값상승현상이 반복되었다. 노무현정부 말기에 도입한 민간의 분양가상한제는 이러한 일반분양가로의 부담전가를 차단함으로써 낮은 조합원부담에 대한 기대로 재건축-재개발 대상 낡은 주택가격이 폭등하는 부작용을 예방할 수 있게 된 것이다. 재건축-재개발규제를 풀면서 분양가상한제마저 후퇴시킨다면 또 다시 재건축-재개발이 기폭제가 되어 집값상승의 폭탄을 맞게 될 것이다. 결국 서민들의 내집 마련의 꿈은 사라지고 마는 것이다.
정부와 서울시는 민생안정 정책을 추진하기는커녕 투기꾼을 위한 개발규제완화만 남발하고 있으니 참으로 개탄스럽다. 투기와 집값 상승만 불러일으킬 규제완화정책을 당장 중단해야 할 것이다. 이와 더불어 정부는 개발로 인해 보금자리를 잃은 주민들의 주거권을 보장하기 위한 다양한 제도적 대책을 마련하고 시행해야할 것이다.
참여연대가 제시한 대책은 ▶ 개발이익환수장치, 분양가 상한제 등 재개발·재건축으로 인한 집값상승을 막을 장치의 확실한 도입 ▶ 재개발·재건축 사업방식을 공영개발방식으로 전환 ▶ 주택공급에 있어, 처분 가능한 다주택 보유분 → 재개발·재건축 → 신도시개발 순으로 개발대상별로 총량적 목표를 먼저 세우고 순서에 따라 주택공급을 추진하는 제도마련을 통해 민생살리기와 서민주거안정에 나섬으로써 민생을 챙겨야 할 것이다.
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