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조세재정개혁센터    조세정의 구현을 위해 활동합니다

  • 조세정책
  • 2020.06.29
  • 4147

문재인 정부는 출범 이후 3년 동안 21차례의 부동산 대책을 발표했지만, 땜질식 핀셋  규제와 오락가락하는 정책 추진으로 주택 가격은 여전히 흔들리고 있습니다. 집값 상승에 따른 국민들의 분노와 불안은 점점 커지고 있는데도 문제는 정부가 과열 우려가 있는 지역만 뒤늦게 규제 지역으로 지정하는 핀셋 규제 방식을 고수하고 있다는 것에 있습니다. 참여연대는 핀셋, 땜질, 뒷북 규제와 임대사업자들에게 과도한 특혜를 제공하면서 무주택 세입자들의 주거 안정 대책 추진에는 미온적인 문재인 정부의 주거부동산 정책은 사실상 실패했다고 평가하고, 주거부동산 정책  기조의 전면적인 전환을 촉구합니다. 

 

참여연대가 제안한 투기 규제와 서민 주거 안정을 위한 7대 요구안은 

  1. 보유세 실효세율 획기적인 강화, 공시가격  즉각적인 현실화
  2. 다주택자 양도소득세 강화
  3. DSR(채무상환비율, Debt Service Ratio) 등 상환능력에 따른 대출규제 강화
  4. 등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지
  5. 계약갱신 청구권 보장, 전월세 인상률 상한제 도입 위한 주택임대차보호법 개정과 전월세 신고제 도입
  6. 수도권 과밀억제권역, 전국 투기과열지구 전역에 분양가상한제 시행
  7. 20년 이상 장기공공임대주택 대폭 확대 등입니다. 

 

참여연대는 이외에도 정부가 주거 안정  정책의 이행 의지를 분명히 하는 차원에서 다주택자의 고위 공직 임명 제한 인사 가이드라인 확립할 것을 촉구하고, 최소한 부동산 정책에  직간접적으로 관여하는 고위공직자 중 다주택자는 즉각적으로 주택을 처분할 것을 촉구했습니다. 기자회견 이후 정식으로 청와대에 요구서를 보내고, 이행 여부를 모니터링할 예정입니다. 

20200629_문재인정부_부동산정책전환촉구

2020. 6. 29. 청와대 앞,  ‘오락가락 땜질 규제, 문재인 정부 부동산 정책 이대로 안 된다! 부동산 정책 전면 전환 촉구' 기자회견 <사진=참여연대>

 

 

참여연대, 문재인 정부 부동산 정책 전면 전환 촉구

투기 규제와 서민 주거 안정을 위한 7대 요구안

 

1. 보유세 실효세율의 획기적인 강화, 공시가격  즉각적인 현실화 

한국은 상위 50%가 거의 모든 자산을, 상위 5%가 전체 자산의 50%를 그리고 상위 1%가 전체 자산의 25% 가량을 소유하고 있는 자산불평등이 심각한 사회임. 그러나 우리나라는 민간보유 부동산 시가총액 대비 부동산 보유세율이 0.16%로 0.44%인 경제협력개발기구(OECD)의 절반에도 미치지 못하는 수준임. 비교를 달리해 GDP 대비 부동산 보유세율을 계산하더라도 0.8%로 OECD 평균 1.1%에 미치지 못함. 정부가 2018년 말에 종합부동산세 세율을 일부 인상했음에도 서울, 수도권 중심으로 주택가격이 안정되지 못하고 상승하는 등 불안한 상태가 드러난 바 있음. 현행  종합부동산세율로는 투기 수요를 억제하지 못한다는 것의 반증임. 

 

  • 2주택, 3주택 구별 없이 각 구간에서 세율을 인상하는 등 종합부동산세를 강화하고
  • 공시가격의 즉각적인 현실화를 통해 정부 정책의 예측 가능성을 높이고 주택 시장의 투기 심리를 억제해야 함.
  • 정부가 부동산 보유세율을 획기적으로 강화하는 단계적,  구체적 로드맵을 내놓고, 문재인 정부 임기 중 목표치를 제시해야 함.

 

2. 다주택자 양도소득세 강화

통계청에 따르면, 전체 가구 중 1주택 가구수는 2016년에 2015년 대비 줄었고,  2017년은 139,230 가구, 2018년에는 163,146 가구로 소폭 증가하였음. 반면 2주택 이상 소유한 가구의 소유 주택 수 합계가 총주택 수에서 차지하는 비중은 2015년에  59.23%였으나, 2018년에는 60.84%로 늘었음. 이처럼 다주택자들의 주택 추가 구입이 증가하는 상황에서 이에 대한 수요를 억제하거나 개선하지 않고 주택 가격과 주택  시장의 안정을 가져올 수 없음. 이에 이미 주택을 소유한 사람들이 주택을 추가  구입하는 경우에는 세후 수익이 거의 발생하지 않게 하는 특단의 대책이 필요함. 1세대  1주택의 경우 양도차익에 관계없이 비과세되고 있어 양도차익을 노린 불필요한 주거  이전이나 거래를 할 유인이 되고 있음. 주택가격 상승률과 주택취득가격이 높을수록 보유기간이 짧게 나타나고 있는 만큼 제도를 취지에 맞게 개선해야 함. 

 

  • 기존에 2주택, 3주택으로 나누어 부과하던 양도소득세를 2주택자 이상 60% 과세로 조정하고,
  • 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 폐지, 장기보유특별공제가 아닌  장기거주특별공제로 전환해야 함.

 

3. 상환능력에 따른 DSR(채무상환비율, Debt Service Ratio) 등 대출규제 강화

정부가 지난 6.17 내놓은 주거부동산 대책의 가장 핵심적인 내용은 갭투자를 방지하기 위한 대출 규제 강화 방안임. 정부는 그간 21차례의 부동산 대책을 통해 지속적으로 대출규제를 강화해 왔지만, 투기세력들은 정책의 빈틈을 활용해 정책 효과를 반감시켜옴. LTV(주택담보대출비율)만이 아니라 제2금융권을 통한 주택담보대출,  전세자금대출, 신용대출, 임대사업자 대출 등이 가능했기 때문임. 

 

  • 투기를 부추기는 갭투자를 방지하기 위해서는 LTV(주택담보대출비율)가 아니라 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환 비율인 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 엄격히 적용해야 함.
  • 비규제지역에도 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무를 부과하고, 전세자금대출을 받은 후 아파트를 신규로 구입하는 경우 전세대출을 회수하도록 규제를 강화해야 함.

 

4. 등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지

주택임대 사업자들의 임대주택 등록을 유도하기 위해 취득세, 재산세, 종합부동산세에 대한 혜택 뿐 아니라 양도소득세도 장기 보유특별공제율을 우대하는 등 혜택을 주고 있음. 문제는 의무 임대기간 동안 임차료 인상 등의 제한이 있긴 하지만, 그 부담에 비해 세제 혜택이 과도해 임대주택등록제가 다주택자들의 세금 회피 수단으로 이용되고 있다는 것임. 임대기간의 장기화로 인해 그에 상응한 보유세 부담을 다소 완화하는 것은 합리적일 수 있지만, 관련성이 없는 양도소득세 세제 혜택까지 주는 것은 부적절함. 

 

  • 2018년 12월 말까지 취득하고 3개월 내 등록한 임대주택 등 현재의 장기등록 임대주택에 대한 과도한 양도소득세 감면 조치, 종부세 합산배제 제외 등은 소급적으로 철회해야 함. 이는 부진정소급입법으로서 헌법상 금지되는 입법이 아니며 임대사업자에게 임대기간에 대한 변경 선택 대안을 제공하는 등의 조치로 신뢰이익의 보호 문제는 해결될 수 있음. 

 

5. 계약갱신 청구권 보장, 전월세 인상률 상한제, 전월세 신고제 도입 위한  주택임대차보호법 개정

국민 절반에 달하는 주거 세입자들의 계속 거주 기간은 3.4년, 자가점유가구의 계속거주기간은 10.7년으로 임차가구의 주거 안정성은 매우 낮음. 가구당 평균 이사 비용도 100만원이 넘어 주거 세입자들의 부담이 높은 상황임. 5%의 임대료 인상율 상한제도 계약기간 내로 한정되다보니 전월세 가격이 폭등하거나 급격한 월세 전환이 이루어지면 세입자들의 주거비 부담은 더욱 심각함. 정부는 등록임대주택 활성화 우선, 2020년 이후 단계적으로 계약갱신, 전월세 상한제 도입의 입장이지만, 등록임대주택이 다주택자들의 세금절감·투기수단으로 변질되고 정작 세입자 보호는 미흡하다는 문제점이 드러나고 있어 주택임대차보호법 개정을 미룰 이유가 없는 상황임. 

 

주택임대차보호법을 개정해

  • 고의적인 주택 파손, 장기간의 차임 연체 등 임차인의 특별한 귀책사유가 없는 한 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못하는 계약갱신요구권을 도입하고,
  • 5% 임대료 증액 청구 상한을 계약 갱신시까지 확대하는 전월세 인상률 상한제를 도입하며,
  • 지역별 표준임대료를 산정·고시하여 분쟁 조정의 기준으로 삼고, 전월세 신고제를 신설해 임대차계약의 투명성을 확보하고 임차인의 권리를 강화해야 함. 

 

6. 수도권 과밀억제권역, 전국 투기과열지구 전역에 분양가상한제 시행

기획재정부가 부동산 경기 후퇴를 우려해 국토교통부 정책에 과도하게 개입하면서 민간택지 분양가 상한제를 서울과 일부 지역의 동단위로 추진하면서 풍선효과를 자초했고, 정부 정책의 신뢰를 잃고 있음. 부동산 가격 상승이 확연했던 2019년 여름경에 즉각 취했어야 할 민간택지 분양가 상한제 확대를 지연시키고, 당초 언급한 서울과 기타 투기과열지역 전부도 아닌 동단위 핀셋 지정을 추진하면서 정부의 시장 안정 의지가 약하다고 본 시장 참여자들이 대거 서울과 주변 지역 주택 구입에 나서면서 투기가 더욱 확산된 바 있음. 거기다 지난 3월, 조합들이 총회를 개최하면  코로나19 집단 감염이 우려된다는 이유로 재건축·재개발 조합 등의 민간택지 분양가상한제 적용 유예기간을 3개월 더 연장해 스스로 정책의 일관성을 무너뜨림. 

 

  • 민간택지 분양가 상승이 일반 주택시장 가격 상승으로 연결되는 사태를 막기 위해 민간택지 분양가 상한제 지역을 전면 확대하고, 어떠한 제외나 유예 규정없이 시행령 요건에 해당하면 적용해야 함.
  • 무주택 실수요자 중심으로 주택 분양이 이루어지도록 제도 개선을 지속하고,
  • 실거주 목적의 내집 마련이 아닌 단기적인 투기이익 취득에 이용되지 않도록 정부가 확고한 의지를 일관되게 보여주는 것이 가장 중요함. 

 

7. 최소 20년 이상의 장기공공임대주택 대폭 확대

우리나라는 자가보유율(2018년 주거실태조사 61.1%)과 장기공공임대주택 재고율(2017년 기준 86.7만호 4.3%)이 낮아 무주택 서민의 주거 생활이 불안정한 반면, 공공임대주택은 턱없이 부족한 실정임. 정부는 공공임대주택 재고에 전세임대를 포함시키면서 전세임대 공급을 크게 늘리고 있지만, 전세임대는 임대료 보조 제도의 일종으로 공공임대주택 재고에 포함시키는 것이 부적절함. 뿐만 아니라 전세임대까지 포함해도 2018년 기준 공공임대주택 비율이 전체 주택 재고의 7.5%에 불과해 무주택  서민이 일생에 한번이라도 공공임대주택을 입주해볼 수 있다는 기대를 갖기 어려움. 

 

  • 정부는 임기 내에 10년 이상 공공임대주택의 재고량을 OECD 평균보다 높은 10% 이상으로 확대하겠다고 발표했음. 이때 재고량 기준은 주택 투기를 방지하고 안정된 임대주택에  거주하기 위해 전세임대, 10년 분양전환주택 등을 제외한 20년 이상 장기공공임대주택의 재고량이 되어야 함.
  • 사회경제주체를 통해 공급하는 공공임대주택에 준하는 공공성 있는 사회주택 공급이 확대될 수 있도록 지원해야 하며,
  • 입주자의 소득을 반영한 부담 가능한 임대주택이 되도록 다양한 이해관계자들 간의  지속적인 의견 교환과 의사수렴을 통해 공공임대주택의 임대료 체계를 필수적으로 개편해야 함.

 

 


 

기자회견의 자세한 내용은 보도자료를 참조해주세요. 

보도자료 [원문보기/다운로드]

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    1가구당 1주택 그외 주택의 경우 투자 또는 투기로 봐도 무방할듯 합니다. 하지만 집은 투자 대상이 되선 안된다고 생각합니다.
    따라서 전입신고한 그외 주택의 경우 거주하지 않은 기간비율을 적용해 과세를 하게 되면 거의 차액을 얻을 수 없으며, 이를 소급 적용하여 다주택자가 시장에 매각 할 수 있도록 유도 해야 합니다 [물론 보유세 부분도 강화 및 현상 유지 해야합니다]
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