[열린광장] <3대 가계부담줄이기 운동 실태조사 보고서>

○ 참여연대 민생희망본부는 3대 가계부담(주거비․교육비․의료비) 줄이기 운동의 일환으로 전세값 상승 실태를 조사하였음. 우선 기존에 발표한 통계자료를 통해 주거문제와 가계 주거비(전세값) 부담의 일반적인 정도와 실태를 확인해 보았음. 그 결과 지나치게 높은 집값으로 인해 내 집 마련기간이 장기화 되면서( 2006년 기준으로 도시근로자가 33평 아파트를 마련하는데 걸리는 기간은 29.1년, 25평은 24.7년), 우리나라 무주택자의 절반가까이가 10년 이상 장기무주택자인 것으로 나타났음. 한편 내 집 마련이 힘든 서민들에게 그나마 안정적인 전세 물량도 점점 줄어들고 있고, 공공임대주택은 전체주택의 9.4%에 불과하여 서민들의 주거 불안정을 부추기고 있는 실정임.

○ 참여연대는 차가가구의 81.1%가 민간임대주택에 거주하고 있는 현실에서 전세 가격의 불안정이 서민 가계의 주거비 부담을 가중시켰다고 판단하고, 참여정부 출범이후 전세가격 변동에 대해 보다 구체적인 조사를 진행하였음. 전국 광역지자체 및 서울시내 자치구별 전세 값 변화는 국민은행 및 토지공사, 부동산정보업체 등의 자료를 수집하여 분석했음.

○ 조사결과, 참여정부 시기동안 전세값은 2003년부터 2005년까지 점진적으로 내려가다 2005년 중반을 넘어서면서 가파르게 상승세를 타기 시작하여 2007년 9월 현재까지도 상승세는 지속되고 있으며 참여정부 출범시기보다 전국의 전세값은 전반적으로 훨씬 오른 것으로 확인되었음. 전국적으로는 2003년 이후 아파트 전세값이 3.3㎡(1평)당 평균 36만원 올랐으며 서울지역은 72만원 올랐음. 서울에서는 2003년 이후 서초(155만원), 양천(126만원), 강남(112만원), 용산(109만원) 지역에서 3.3㎡(1평)당 100 만 원 이상 올랐는데 특히 최근 2년간 전국은 물가상승률의 3배, 서울은 4배 이상 전세값이 증가한 것으로 나타났음.

○ 또한, 가구당 주거부담으로 환산한 결과 참여정부 시기동안 25.7평 아파트에 거주하는 가구는 전국 평균 925만원의 전세 부담이 증가했으며, 33평에 거주하는 가구는 평균 1,188만원을 더 부담하게 되었음. 특히 최근 2년간 수도권의 경우는 더욱 극심하게 나타나는데, 서울에서 25.7평에 거주하는 가구는 평균 2.,544만원이나 가계부담이 증가하였고 33평에 거주하는 가구는 평균 3,267만원 증가하였음. 실제로 서울시내의 전세가격 폭등 사례를 살펴보면, 강북의 중소형 아파트가 최대 6천~ 1억원까지 오른 사례들을 쉽게 찾을 수 있으며, 이러한 추세가 일부지역에서 그치지 않고 다른 지역에까지 영향을 미치고 있음을 확인 할 수 있음.

○ 심한 경우 2년 동안 원래 전세값의 133%가 오르는 등, 이사철이 되면 임차인들이 감당하기 어려울 정도로 전세가격이 폭등하는 경우가 다반사이며 이는 근본적으로 현행 주택임대차보호법제가 계약 갱신 시 임차인들을 보호하지 못하기 때문임. 따라서 무분별한 임대료 상승 문제를 개선하고, 서민 가계의 주거비 부담을 줄이기 위해서는 주택임대차보호법 개정을 통해 ▲계약기간의 보장과 ▲보증금 및 차임금 인상의 적절한 제한을 두어야 할 것임. 또한 ▲공정한 임대료 산정을 위해 임대차 등록제를 도입하고 ▲임대인과 임차인 사이의 분쟁 해결을 위한 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 해야할 것임.

참여연대는 세입자 보호과 공정한 임대료 산정을 위한 주택임대차보호법의 개정에 나설 것이며, 무분별한 전세값 상승에 대해 지속적으로 모니터링을 할 예정임.

■ ■ 취지 및 목적

○ 참여연대는 그동안 집값 안정을 위해 분양원가 공개와 후분양제 도입․기본형건축비 개선․분양가상한제의 민간 아파트 분양까지 확대 등을 요구하는 정책 활동을 해왔으며 무주택자 보호를 위한 금융 및 조세제도 개선 활동을 해왔음. 그 결과, SH공사에서는 분양원가 공개를 실시하였고 주택법 개정으로 분양가 상한제가 민영 개발에까지 확대되는 성과가 있었음. 이처럼 집값 안정을 위한 일련의 활동들은 성과를 나타내고 있는 반면, 집 없는 서민들을 보호하기 위한 민간 임대시장 관련 제도적 장치는 매우 미흡한 실정임.

○ 한편, 참여연대 민생희망본부는 집값 상승에 못지않게 서민 가계에 부담이 되는 전세값 인상 문제에 주목해 전세값 상승의 추이와 현황을 파악하고, 문제점과 개선 방안을 짚어보기 위해 실태조사를 실시함. 구체적으로 참여연대는 참여정부 시기인 2003년부터 2007년 9월까지의 전세값 상승 추이 및 실제가격 변화를 조사했음.

○ 참여연대 민생희망본부는 본 보고서에서 이번 조사 결과를 바탕으로, 전․월세와 관련해서 임차인들의 권리를 보호하기 위한 제도 개선 방안을 제시하고자 함. 또한, 공정임대료제도를 도입하여 주택임대료 상승의 적정한 통제가 이루어지도록 하고 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 대해서도 대안을 제시하고자 함.

■ ■ 조사 개요

○ 조사 대상 : 전국 및 서울시내 지역별 전세값

○ 조사 기간 : 2007년 7월~ 9월

○ 조사 방법 : 국민은행 전국주택가격동향조사 자료 분석

토지공사 한국부동산종합정보시스템 아파트 시세정보 분석

부동산 114 아파트 전세 과거시세 데이터 활용 사례 조사

○ 조사 내용 : 참여정부 시기(2003~ 2007) 전세값 상승 추이 및 실태 현황, 대표적인 전세값 상승 아파트 사례 조사

○ 자료 출처 : 국민은행 전국주택가격동향조사 자료, 토지공사 한국부동산종합정보시스템 아파트 시세정보 평당가 현황 자료, 2006 주거실태조사(국토연구원) 자료

I. 통계를 통해 본 주거불안 실태

□ 무주택 가구의 절반 가까이가 10년이상 무주택자

2006년 주거실태 조사자료를 분석한 <표-1>를 보면 전국의 무주택자 중 46.8%에 해당하는 가구가 10년 이상 장기 무주택가구이고, 서울의 경우도 전체 무주택자들 중 48.2%는 10년 이상 무주택가구인 것으로 나타나고 있다. 특히 부산(64.8%), 제주(56.4%), 대구(55.0%), 광주(51.1%), 전남(50.7%) 등지는 무주택가구의 절반이상이 10년 이상 내 집 마련의 기회를 갖지 못한 것으로 나타났다.

이렇듯 장기 무주택가구의 비율이 상당히 높은 가운데, 2006년도 주택보급률은 전국 평균 107%에 달하고 다주택가구는 평균 4.6채의 집을 보유한 것으로 보고 되고 있어 주거 양극화가 매우 심각한 것을 알 수 있다.

이와 더불어 2006년 실시된 주거실태조사에 따르면 전국적으로 차가비율은 42.7%이지만 서울지역의 차가가구 비율이 전국에서 가장 높고(54.7%), 경기도도 차가가구 비중이 전국에서 세 번째로 높아(45.3%) 수도권의 무주택자 비율이 타 지역에 비해 상대적으로 높은 것으로 조사되었다(<표-2>).

□ 내 집 마련기간 장기화, 33평 아파트 장만에 18.6년 걸려

아래 통계자료를 보면, 우리나라 인구의 절반(45%)이 몰려있는 수도권의 장기 무주택자 비율이 매우 높은 원인은 수도권 집값 수준이 서민들이 감당할 수 없을 정도로 지나치게 높기 때문임을 알 수 있다.

작년 건교부 국감에서 제시된 자료에 따르면 평범한 직장인이 부모의 도움이나 무리한 대출 없이 서울에서 집을 사는 것은 사실상 불가능한 것으로 보이는데, 2006년 기준으로 도시근로자가 저축을 통해 집을 장만할 경우 서울에서 33평형 아파트는 29.1년, 25평형은 24.7년, 강남구에서 33평은 44년, 25평은 38.5년이 걸리는 것으로 나타났다(전국적으로도 33평형은 18.6년이 걸리는 것으로 나타났다).

또한 연소득대비 구입주택 가격비를 보여주는 최근 3년간의 PIR지수(Price to Income Ratio)를 살펴보아도 우리나라 집값이 일반 근로자들의 구입 능력에 비해 과도함을 알 수 있다. 보통 PIR의 적정 수준을 3~5로 규정하는데 반해, 우리나라의 경우 2006년 전국 평균은 6.5배, 서울은 9.8배, 강남권은 12.3배인 것으로 나타난다.

□ 전세 줄고, 월세 가구 증가

다음의 <표-4>를 통해서 전세가구와 월세가구의 구성비를 살펴보면, 전체에서 차지하는 차가가구 비율은 줄어들고 있지만 월세가구 비율은 점차 늘어나고 있음을 알 수 있다. 이는 지속적인 저금리의 영향으로 임대인들이 전세보다는 월세를 선호하는 탓으로, 내 집 마련이 힘든 서민들에게 그나마 안정적인 전세 물량도 점점 줄어들고 있음을 보여준다.

□ 공공임대주택 턱없이 부족해

우리나라의 2005년 공공임대주택 재고는 <표-5>에서 보듯이 전체주택의 9.4%에 불과한 실정이고, 특히 서민들의 주거안정에 실효성이 있는 영구임대/50년 임대/국민임대 주택은 전체의 2.71%밖에 되지 않는다. 이는 2005년을 기준으로 전체 차가가구가 656만 7천가구(<표-4> 참조)이고 공공임대주택에 살수 있는 가구가 124만 3천가구(<표-5>)임을 감안하면 전체 차가가구중 공공임대주택에 거주할 수 있는 가구는 18.9%에 불과하고 나머지 81.1%는 민간임대주택에 거주하는 셈이다.

특히 안정된 형태의 장기 공공임대주택에 거주할 수 있는 가구는 전체 차가가구의 6%에도 미치지 못하는 등 공공임대주택이 서민들의 주거복지를 보장하기에는 턱없이 부족하다. 이 같은 상황에서 서민의 주거안정을 위해서는 국민임대 등 공공임대주택의 공급을 확대하는 것은 물론, 전체 차가가구의 81%를 흡수하고 있는 민간 임대시장의 안정이 필수적이라고 볼 수 있다.

II. 참여정부 출범 이후 전세가격 변화

1. 최근 2년간 전세값은 물가상승률 3배 이상 증가

국민은행에서 발표한 전세종합지수를 참여정부 시기(2003~ 2007년)를 중심으로 살펴보면, 전세값은 2003년부터 2005년까지 점진적으로 내려가다가 2005년 중반을 넘어서면서 가파르게 상승세를 타기 시작하여 2007년 9월 현재까지도 상승세는 지속되고 있다. 최근 언론 보도에 따르면 전세값 오름세는 파주․김포․광교․송파․양주 새도시 등 ‘2기 신도시’ 주택공급이 본격적으로 이뤄지는 내후년까지도 계속 될 것이라고 전망하고 있어서 앞으로도 전세시장 불안에 따른 서민들의 고통이 지속될 우려마저 있다.

2. 참여정부시기의 3.3㎡(1평)당 전세값 추이

□ 데이터 구성 방법

아래에서 사용한 자료는 국민은행(KB)의 자료를 기준으로 작성하였다. 현재 KB 사이트에서는 주간 단위로 아파트 매매가와 전세가를 ㎡당 단가로 제공하고 있으며, 공식적으로는 주택과 관계된 자료를 지수로 발표하고 있다. 국민은행 사이트에서 ㎡당 단가는 주간 단위로 제공되며, 과거자료는 검색할 수 없다.

따라서 본 보고서에서는 참여정부시기 전체의 전세값 추이를 파악하기 위해, 토지공사 부동산정보시스템 자료(2005년 1월 ~ 2007년 4월까지 KB 원자료 제공)와 KB 지수를 단가로 환산한 값을 활용하였으며(KB 2007년 8월 지수와 2007년 8월 넷째주 ㎡당 단가를 통해 환산), 2007년 9월 자료는 국민은행에서 발표한 9월 첫째주 자료(㎡당 단가: 공급면적)를 평당가로 환산하였다. 이렇게 자료를 구성하고 난뒤, 참여정부기간(2003년 9월~ 2007년 9월)의 차액과 최근 2년간의 차액을 계산하여 표를 구성하였다.

□ 참여정부 출범 이후 전세값 상승 1위는 서울

참여정부 시기인 2003년 9월부터 2007년 9월까지의 전국의 아파트 전세가격 추이를 알아보기 위해 전국 16개 시도와 서울 25개 구에 대한 3.3㎡당 전세가격 변동내역을 살펴보았다. 그 결과, 전국 각 시도의 경우 부산을 제외한 모든 지역에서 전세값이 올랐으며(<표-7>), 특히 서울지역의 전세값은 3.3㎡당 72만원으로 가장 많이 올랐고, 경기도가 그 뒤를 이었다(3.3㎡당 56만원).

□ 강남․서초․양천․용산, 3.3㎡ 당 전세값 100만원 이상 상승

서울지역은 같은 시기(2003년 9월부터 2007년 9월까지)에 서울시내 25개 구 가운데 5개구를 제외한 전지역에서 3.3㎡당 50만원이상 올랐다. 이 중 서초구(155만원), 양천구(126만원), 강남구(112만원), 용산구(109만원)는 3.3㎡당 100만원이상 크게 올랐으며, 전세가격이 2003년 초~ 2005년 중반까지는 하향곡선을 그리다 최근 2년 사이에 급격히 오른 탓에, 2005년 중반 이후 3.3㎡당 100만원 이상 전세값이 오른 지역이 서울에 7개 구나 된다(<표-8>).

3. 가구당 아파트 전세가격 추이 : 전국

□ 참여정부 시기, 수도권과 울산지역 중소형 아파트 전세값 큰폭 상승

평당 가격 오름세 추이 외에, 서민들이 실제 거주하는 평형별로 가구당 전세가격 부담이 얼마나 증가했는지 알아보기 위해 중소형 (85㎡: 25.7평)과 중대형(109㎡: 33평) 규모 기준으로 전국 16개 시도와 서울 25개 구의 전세값 상승분을 계산하였다. 이렇게 산출되는 가구당 상승분은, 전세 재계약시 세입자가 부담해야할 전세보증금 증가분의 평균치인 셈이다.

참여정부 출범 이후 85㎡ 아파트에 거주하는 가구의 전국적인 전세부담액을 산출해보면, 서울이 1,850만원으로 가장 많이 늘었고, 경기도가 1,439만원으로 그 뒤를 잇고 있다. 또한 울산광역시도 1,000만원 이상 늘어난 것으로 분석되었다. 특히 최근 2년간 전세값이 많이 뛰었는데 전국적으로는 천만원 이상, 서울지역은 2천만원이상 오른 것으로 나타나 전세값으로 인한 가계부담이 최근 더욱 심해진 것을 알 수 있다.

□ 109㎡(33평) 기준 최근 2년간 전세가 전국 1,584만원, 서울은 3,267만원 늘어

109㎡ 아파트의 경우, 참여정부 시기에 서울 지역 전세값은 2,376만원 증가하여 가장 많이 늘었고, 경기도가 1,848만원으로 그 뒤를 잇고 있다. 울산광역시(1,749만원)와 전라북도(1,089만원)도 1,000만원 이상 가계부담이 늘어난 것으로 나타났다. 게다가 최근 2년간 서울 지역의 전세값은 평균 3,267만원 올랐는데 앞서 [그림 1]에서 보듯이 전세종합지수 추이가 지속적인 상승세 또는 유지 기조를 보이고 있어, 당분간 세입자들의 전세 부담이 지속될 것으로 예측된다.

또한, 중소형인 85㎡에 비해 109㎡ 아파트의 경우 전세값 오름폭도 훨씬 큰 것을 알 수 있는데, 자녀의 성장에 따라 평형을 늘려가는 일반적인 수요를 감안하면, 세대원이 늘고 성장할수록 주거의 질은 만족되지 못하면서 주거비 부담만 가계에 고스란히 전가되는 상황임을 알 수 있다.

4. 가구당 아파트 전세가격 추이 : 서울

□ 참여정부 출범 이후 중소형 아파트 전세금 상승 1위는 서초구

참여정부 출범 이후 서울지역 85㎡(25.7평) 아파트에 거주하는 가구의 전세부담액을 산출해보면, 서초구가 3,984만원으로 가장 많이 늘었고, 양천구(3,238만원), 강남구(2,878만원), 용산구(2,801만원), 성동구(2,467만원), 동작구(2,442만원) 광진구(2,107만원) 지역 모두 전세값이 2천만원 이상 늘었다.