[이슈리포트] 미국 사례를 통해 본 등록임대사업자 제도의 문제점과 개선방안

참여연대는 오늘(12/6) ‘미국 사례를 통해 살펴본 등록임대사업자의 문제점과 개선방안’ 이슈리포트를 발표했다. 참여연대는 그동안 정부가 등록임대사업자들에게 지어야 하는 의무에 비해 과도한 특혜를 제공한 결과 다주택자들이 악용하는 폐해가 나타난 결과 일부 세제 혜택을 축소하는 한편, 소형아파트 임대등록을 폐지하는 수순을 밟아왔음에도 불구하고 윤석열 정부 출범 직후 건설임대사업자들의 세제 완화 방안을 발표한 데에 이어 민간 임대사업자 활성화 방안을 예고하고 있어, 민간임대사업자 제도를 장기간 안정적으로 유지해온 미국 사례를 고찰해 임대사업자 제도 개선방안을 제시하게 되었다고 설명했다. 참여연대는 미국에서 저렴한 임대주택의 신규공급, 취약계층에 대한 주택 공급과 임대료 규제, 장기 임대사업 유도 등 임대사업자제도의 정책적 목표를 분명히 설정하고, 이에 맞춘 인센티브를 제도를 운영하고 있는 점을 주목해야 한다며, 윤석열 정부가 임대사업자 제도의 문제점을 방치한채 임대사업자들의 세제 혜택을 확대할 경우 임대사업자제도가 다주택자의 조세 회피, 투기 수단으로 전락할 수 있다고 지적했다. 

먼저 참여연대는 문재인 정부가 등록임대 활성화 방안 발표 당시 100만채 불과했던 등록임대주택이 2021년도 말 150만호로 급증했는데, 그 이유가 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세에 이르는 무분별한 세제 혜택에 있다는 점을 주목했다. 일례로 서울 강남구와 마포구에 아파트 2채를 가진 A씨(개인) 가 임대사업자 등록 여부에 따라 종합부동산와 양도소득세 납부액 약 20배 이상 차이가 발생한다고 설명했다. 참여연대는 현행 등록임대사업자 제도의 문제점을 1) 임대사업자에게 부여되는 세제 혜택의 크기와 비교해 볼 때 임대사업자들의 공적 의무가 무겁지 않고, 2) 소득세법상 임대소득에 대한 과세범위가 좁고 세부담이 낮기 때문에, 임대사업자에 대한 세제혜택의 내용이 경제적 부담이 무거운 양도세로 집중되는 경향이 있으며, 3) 현재 임대 소득은 연 2,000만원 이하 분리과세, 필요 경비율 인정, 추가소득공제 등으로 인해 적절한 세금이 부과되지 못하고 있다고 지적했다.

미국 △저렴한 임대주택 신규공급 △취약계층용 주택 임대료 규제 △장기 임대사업 유도 등 임대주택 정책 목표와 세제 혜택 등 연계

참여연대는 미국의 민간임대사업자 제도는 저렴한 임대주택의 신규공급, 취약계층에 대한 주택 공급과 임대료 규제, 장기 임대사업 유도 등 임대주택 정책 목표들과 임대사업자 혜택을 연계해 운영하는 특징이 있다고 설명했다. 참여연대는 미국에서.1986년부터 “저소득층 임대주택 세액감면(Low-Income Housing Tax Credit, 이하 LIHTC)” 제도를 운영하고 있으며, 입찰 방식을 활용해 더 낮은 임대료로 장기간 임대사업 계획을 제시하는 임대사업자에게 세제혜택을 제공한다고 덧붙였다. 특히 저소득층에게 저렴한 임대주택을 공급하기 위해 (1)신축임대 세액공제 LIHTC의 연계방식, (2)부동산세법(RPT)과 임대료 규제, 입주대상 연계, (3)민간주택 금융지원법(PHFL)의 장기 모기지론 지원과 임대료 규제를 연계하는 프로그램을 운영하는 점을 주목해야 한다.  

등록임대사업자제도 명확한 정책목표 설정, 그에 맞는 혜택 제공해야

참여연대는 위와 같은 미국 사례의 시사점을 바탕으로 등록임대사업자 제도 개선방안을 다음과 같이 제시했다. 1) 저렴한 신규 임대주택 추가 공급과 같은 정책목표를 설정하고, 그 정책목표를 실현하기 위한 수단으로 세액감면 등의 인센티브를 구체적으로 연계시키는 제도 설계가 필요하다. 2) 민간임대주택 제도를 정책적 지원이 필요한 저소득층에 좀 더 집중하도록 하고 그에 맞게 시장 임대료 보다 임대료를 더 낮춰 공급하도록 유도하는 정책이 마련되어야 한다. 3) 임대주택의 분양전환을 촉진하고 임대주택의 재고를 축소시키는 방향의 우리나라 양도소득세 감면 제도는 폐지하는게 타당하다. 4) 임대소득세를 정상화하여 실효세율을 명목세율에 근접하도록 하고, 그 대신 저렴한 임대주택의 신규공급, 저소득층에 저렴한 임대료로 장기임대차 하도록 하는 등 정책목표에 부합하는 경우에 한해 임대소득세를 감면하는 제도 개선이 이뤄져야 한다. 5) 민간임대사업자에 대한 세금 감면이나 공공지원 등과 임대기간 및 임대료 규제 등의 정도 사이에는 비례적인 연계가 필요하다. 참여연대는 윤석열 정부가 등록임대사업자 제도를 활성화하기에 앞서 미국의 포함한 해외 주요 선진국들의 임대사업자제도의 정책적 목표와 운영방안에 대해 고찰해보고 현행 등록임대사업자제도를 개선방안을 내놓을 것을 제안했다. 

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