한국도시연구소와 주거권네트워크는 국토교통부의 「실거래가 자료」를 분석하여 주거 정책 과제를 제시하고자  ‘2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제’ 보고서를 발간하였습니다. 

2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제 

[연구 배경과 목적]

– ‘임대차3법’ 개정으로 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세인상률상한제가 도입되었고, 2021년 6월 1일부터 임대차신고제가 도입됨

-개별 사례에 대한 자극적이고 단편적인 정보 위주의 언론 기사가 많이 나오고 있지만 개별 사례를 통해서는 종합적이고 정확한 시장 상황 파악이 어려움

– 코로나19 팬데믹 이후 저금리와 유동성 과잉으로 발생한 전세계적인 주택시장의 불안정성이 최근 금리 인상과 맞물리면서 변화 조짐을 보이고 있음

– 주택시장을 둘러싼 외부 환경이 불안정할수록 정책 의사 결정 및 개개인의 의사 결정은 신뢰할 수 있는 자료에 대한 정확한 분석에 기반해야 함

– 이에 본 연구에서는 국토교통부의 실거래가를 기반으로 매매 및 전월세 시장 동향을 분석하고, 정책 대안을 제안하고자 함

– 신뢰할 수 있는 최신 데이터에 기반하여, 정부 정책과 새로운 세입자 보호 제도 도입이 주택 시장에 미친 영향을 종합적으로 분석하고 정책적 대안을 만드는 것이 필요함

– 실거래가 자료 분석 보고서는 2015년부터 연간 2회씩 총 13회 발간되었으며,14번째로 발간되는 본 보고서는 기존 보고서의 틀을 유지하면서 수정·보완한 것임

[연구 내용과 방법]

❍ 국토교통부의 「실거래가 자료」를 분석함

– 실거래가는 전수 행정자료로서, 한국부동산원의 주간단위 표본 조사가 가지는 표본 오차 문제와 주간 단위로 공표되는 특성상 실거래가를 거의 반영할 수 없는 한계에서 자유로움

– 실거래가에 비해 수억원 이상 높은 경우도 많은 ‘호가(呼價)’가 아닌 ‘실거래가’라는 점에서 KB국민은행, 부동산114 등 민간에서 생산하는 자료에 비해 신뢰성이 높음.

❍ 2021년까지 연간 및 6개월 단위 분석을 원칙으로, 매매 가격 및 전월세 가격 변화를 살펴봄

[매매가 및 전월세가의 상승] 

❍ 2011~2021년 전국과 서울은 준전세가 → 월세전환가 → 전세가 → 매매가 순으로 상승률이 높음

– 2011~2021년 서울도 준전세가(151.2%), 월세전환가(123.8%), 전세가(97.5%), 매매가(75.2%) 순으로 상승률이 높음

– 2019년의 매매가 상승률이 전세가에 비해 크게 높아 2011∼2019년의 상승률은 매매가가 전세가를 추월한 이례적인 현상이 나타남. 2011∼2021년 전세가 상승률이 매매가보다 높은 이전 시기와 같은 패턴으로 돌아간 것임

❍ 호당 매매가가 전국은 2020~2021년에 하락 전환했으나, 서울은 상승함

– 2011~2021년 호당 가격 상승률이 세종은 매매가가 가장 높고, 광주·전남·대구 등 9 개 시도는 전세가가 가장 높음

– 2011~2021년 호당 가격 상승률이 세종(253.5%)은 매매가가 가장 높고, 광주(165.5%), 대구(143.1%), 전남(139.3%) 등 9개 시도는 전세가가 가장 높음 

❍ 2020년 대비 2021년 전국 전체 주택의 전세가율은 모든 시도에서 증가함

– 전국 전체 주택의 전세가율은 2012~2019년 67.7%에서 62.1%로 꾸준히 감소했지만 2020년부터 증가하여 2021년 75.8%로 증가함

– 서울과 전남을 제외한 모든 시도 아파트의 전세가율이 2020~2021년 증가했는데, 전북(105.1%), 경북(102.7%) 등에서는 전세가율이 100%를 넘는 미증유의 현상이 발생하고 있음. 이는 아파트의 평균 매매가보다 평균 전세가가 더 높다는 것을 의미하는데, 매매가 하락 시 보증금을 회수하기 힘든 이른바 ‘깡통전세’가 될 우려가 큼

[주거정책 과제]

1. 신규 계약의 임대료 규제와 임대차 행정 강화

❍  「주택임대차보호법」 추가 개정을 통해 신규 계약시 임대료 규제와 임대 보증금 보호 강화

– 현행 전월세인상률상한제는 신규 계약에는 적용되지 않는데, 주택가격 폭등 여파로 불안한 흐름이 나타나는 임대차 시장 안정을 위해 신규 계약시의 임대료 규제가 필요함. 

– 전세가율 등 주택가격 대비 보증금 비율이 높은 주택의 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못하거나 제때 돌려받지 못하는 피해가 발생하고 있는데, 보증금을 주택가격의 일정 수준 이하로만 받을 수 있도록 하는 보호책 등을 마련할 필요가 있음

❍ 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 오피스텔 등록임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택 완전 폐지

– 계약갱신청구권과 전월세인상률상한제의 도입으로 모든 임대차계약기간이 4년으로 증가하여 임대기간이 4년인 등록임대주택에 대한 세제 혜택을 통한 등록 유도는 의미가 없어짐
– 아파트 외의 주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지하고, 모든 주거용 목적의 건물에 대해서는 임대주택 등록을 의무화하는 것이 필요함

– 세입자의 주거 안정을 위해 지방자치단체의 임대차 행정 강화가 필요함

2. 임대소득 전면 과세와 불법주택 규제의 실효성 확보

❍ 임대차 신고 의무화를 기반으로 전면적인 임대소득 과세

– 현행 「소득세법」 상의 공시가격 9억원 이하 1주택 소유자에 대한 비과세 조항을 폐지하여 임대소득에 대해 전면 과세를 할 필요가 있음

❍ 불법주택 규제의 실효성 확보

– 불법쪼개기, 무단 용도변경 등이 이루어진 불법주택에 대한 실태조사 및 이행강제금 부과를 통해 불법행위로 이익을 극대화시키는 빈곤비즈니스를 방지해야 함

3. 공시가격 현실화와 보유세 강화

❍ 지역별, 주택유형별로 현실화율이 크게 다른 문제를 해결함과 동시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서 정한대로 공시가격을 최대한 시세에 가깝게 현실화하는 것이 필요함

❍ 보유세의 과세표준을 낮추는 공정시장가액비율을 2022년까지 종합부동산세에서 폐지하기로 한 것처럼 재산세에서도 폐지할 필요가 있음

4. 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 강화

❍ 12억원 초과 주택을 양도한 1세대 1주택자의 경우 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%에 이르는 장기보유특별공제를 통해 양도소득세가 감면됨

❍ ‘똘똘한 한 채’로 수요가 집중되는 현상, 나아가 주택가격 상승으로 인한 불로소득을 억제하기 위해서는 양도소득세 비과세 대상 요건과 최대 장기보유특별공제율을 노무현 정부 수준으로 축소할 필요가 있음

5. 개발 이익의 사회적 환수에 기반한 분양가상한제

❍ 박근혜 정부가 민간택지 분양가상한제를 실질적으로 폐지한 정책은 2015년 이후 전국적인 투기 광풍으로 인한 주택 가격 폭등, 특히 서울 강남 아파트 가격 폭등의 직접적인 원인이 됨

❍ 재건축·재개발 사업을 통한 투기수요를 억제하기 위해서는 분양가상한제를 적용하는 지역의 지정기준을 미세조정하는 것으로는 부족하며, 특정 지역에 국한되지 않고 모든 지역에서 전면적으로 실시할 필요가 있음

❍ 분양가상한제에 적용되는 택지비와 건축비 산정방식을 분양가를 낮출 수 있도록 제도를 개선하는 것과 함께 다음과 같은 추가적인 제도 개선이 필요함

❍ 소득대비 부담가능한 주택(affordable housing)이 공급되기 위해서는 시세의 반값을 넘어 반의반값이 되어야 하는 상황이므로, 분양가를 낮추는 것과 함께 개발 이익의 사회적 환수가 강화되어야 함

6. 핀셋 규제 정책의 폐기와 재건축에 대한 규제 강화

❍ 핀셋 규제 정책의 폐기와 투기 세력에 대한 전면적인 규제 강화

– 특정 지역에만 한정된 핀셋 규제가 이루어지고 있는 가운데, 최근 수년 동안 전국적으로 주택 가격이 크게 상승함

– 분양가상한제, 양도소득세 중과, LTV·DTI 등 대출규제, 전매제한 등은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 한정하기보다 전국적으로 확대할 필요가 있음

❍ 분양가상한제, 양도소득세 중과, LTV·DTI 등 대출규제, 전매제한 등은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 한정하기보다 전국적으로 확대할 필요가 있음

❍ 재건축에 대한 규제 강화

– 「도시 및 주거환경정비법」을 개정해 2009년 폐지된 재건축사업에서의 임대주택 의무 공급을 다시 시행하는 것이 필요함

– 재건축 초과이익환수제를 철저히 시행하여, 환수된 부담금을 낙후지역의 서민주거안정 자금으로 활용하는 방안을 확대해야 함

– 재개발사업뿐만 아니라 재건축사업에서도 세입자 이주대책 수립이 의무화되어야 함

7. 주거 빈곤 가구에 대한 주거복지 강화

❍ 공공지원민간임대(구 뉴스테이) 폐지와 공공임대주택의 취약계층 배분 물량 확대

– 주거 정책의 공공성 회복이 이루어지기 위해서는 시장 임대료 수준의 고가 임대주택인 공공지원민간임대주택을 폐지해야 함

❍ 장기공공임대주택 공급 확대와 부담가능한 임대주택 공급

 – 최근 공공성이 높은 영구·국민임대주택보다는 전세임대, 행복주택과 같이 재정 부담이 적은 임대주택 공급이 확대되고 있음. 주거빈곤·저소득 가구가 부담가능하고 안정적으로 거주할 수 있는 장기공공임대주택 공급에 정책 역량을 집중해야 함

❍ 쪽방촌, 상습침수지역에 위치한 지하 주택 밀집지역 개발 등 도시재생 사업을 통한 공공임대주택 공급 확대

❍ 노후 공공임대주택 주거환경 개선과 입주민에 대한 지원 강화

❍ 주거급여의 대상 확대 및 보장수준 강화

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