[논평]부실 건설사의 미분양 아파트 고가 매입에 공적자금 투입 안 돼

서울 강북 미분양 아파트 고가 매입 의혹 해명해야 

공공임대주택 수요·예산 고려 없는 미분양 아파트 매입으로 공공임대 공급 축소 우려돼

건설사 부실 위험 때문에 LH공사 손실 초래해선 안 돼

언론 보도에 따르면 한국토지주택공사(이하 LH공사)가 지난 12월 21일에 서울 강북의 미분양 아파트 36채(전용면적 19~24㎡)를 79억5천만원(호당 평균 약 2.2억원)을 들여 고가에 매입했다고 한다. 최초 분양가보다 15% 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인없이 매입하는 것은 사업을 잘못한 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치이며, LH공사에는 통상적인 공공임대(건설) 주택 매입단가보다 높은 비용의 미분양 아파트 매입으로 인한 손실을 발생시킬 수 있다. 지난 몇년간 민간 건설사들은 고분양가로 엄청난 수익을 챙긴 반면, 주택실수요자와 전세 세입자들은 고분양가로 주택담보대출, 전세대출 등 빚을 떠안게 되었다. 그런데도 윤석열 정부는 임기 시작부터 건설사들이 요구하는 분양가상한제, 전매제한, 대출, 청약 등 투기수요를 차단하고 실수요자를 보호하는 모든 규제를 완화했다. 여기에 더해 정부가 건설사들의 미분양 아파트까지 매입에 나서고 있으니 납세자이자 청약저축 가입자들인 시민들의 분노가 이어지고 있다. 민간 건설사의 도덕적 해이를 야기하는 마구잡이 미분양 아파트 매입이 이뤄지지 않아야 하는 이유다. 참여연대는 정부가 미분양 아파트를 매입해 공공임대주택으로 활용하기에 앞서 우선 매입임대주택 공급물량과 예산을 확대하고, 미분양 아파트 매입시 적용할 표준건축비 등 적정 매입 가격과 위치, 품질 등 매입 기준 등에 관한 원칙을 수립하여, 이에 따라 엄정하게 예산을 집행할 것을 요구한다.  

올해 삭감된 공공임대주택 예산 5조원 가운데 (다가구)매입임대주택 예산이 절반(2조 6천억원, 전년대비 44% 삭감)을 차지한다. 정부는 올해 공공임대주택 예산 확대 요구에 한 푼도 증액할 수 없다는 강경한 태도를 보인 바 있다. 그런데 지난(1/3) 국토교통부 업무보고에서 윤 대통령이 “정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해 달라”고 주문한 이후, 정부가 주택도시기금을 활용해 미분양 아파트 매입할 예정이라는 언론 보도가 잇따르고 있다. 이어서 국토부는 “미분양 주택 매입은 재정여건, 임대수요, 지역별 상황 및 업계 자구노력 등을 고려하여 그 수준 등을 검토해야 할 사항”이라고 설명자료를 내놓았다. 조변석개가 따로 없다. 올해 매입임대주택 예산을 작년보다 2조 6천억원이나 깎아야 했는지 다시 묻지 않을 수 없다.

LH가 매입한 서울 강북의 아파트 11평형(공급면적 38.8m²)의 최초 분양가는 2억 5천만원으로 평당 토지비는 990만원, 건축비는 평당 1,150만원에 달한다. 최고급 자재와 수영장, 골프장 등 커뮤니티 시설까지 갖춘 서초 원베일리 아파트의 건축비가 평당 1,068만원이라는 점을 고려하면 높아도 너무 높은 건축비이다. 해당 아파트의 당초 분양금액보다 15%를 할인하더라도 평당 건축비가 970만원으로, 공공임대(건설)주택에 적용하는 표준건축비(평당 384만원)의 약 3배에 달한다. 정부가 미분양 아파트를 왜 이렇게 비싼 가격에 매입했는지, 건설사에 특혜를 준 것은 아닌지 시민들은 의구심을 갖지 않을 수 없다. 

미분양 주택 매입을 통해 부실 건설사를 살려주려는 목적이 앞서면 LH가 매입임대주택을 높은 분양가에 매입하여 공공임대주택으로 운영하는 과정에서 손실이 발생하게 될 가능성이 높다. 특히 미분양 아파트 5만 8천호(2022년 11월 기준) 중 대부분이 지방에 집중되어 있는데, 공공임대주택의 지역적 수요 고려 없이 지방 아파트를 매입할 경우, LH가 공실로 손해를 보게 될 우려도 적지 않다. 또 이런 손실 발생에 대처하기 위해 LH는 공공임대주택의 임대료를 높이거나 혹은 미분양 주택의 매입시 향후 매각에 관한 특례를 정부에 요구할 가능성도 있다. 따라서 미분양 주택을 공공임대주택으로 매입하기에 앞서 미분양 주택의 매입의 원칙과 기준 등에 대해 미리 마련해야하며, 이 과정에서 반드시 주거 시민단체와 시민들의 의견을 수렴해야 한다.

현재 정부는 미분양 아파트의 매입을 검토하면서도 관련 예산을 늘리는 방안을 분명하게 거론하고 있지 않다. 정부가 매입임대주택 예산을 확대하지 않는다면, 미분양 아파트 매입에 저소득층을 위해 책정한 매입임대주택 예산을 갖다 쓰게 될 것이다. 미분양 아파트 가격이 일반 매입임대주택 호당 매입 단가보다 높기 때문에 매입임대주택의 공급량은 줄어들 수 밖에 없기 때문에 미분양 아파트를 매입하겠다면 별도의 추가 예산이 필요하다. 아울러 매입임대주택은 도심 내에서 중소건설 사업자들과 협약을 통해 신축 주택을 공급받는 약정형 매입임대주택 사업을 늘리는 것이 주택 경기도 살리고, 매입임대주택을 저렴한 가격에 용이하게 확대할 수 있는 만큼, 이에 대한 검토가 필요하다.

재차 강조하지만, 작년 대비 약 5조원이나 삭감한 공공임대주택 예산을 미분양 아파트를 매입하는데 사용해서는 안되며, 이를 위해서는 별도의 예산 확충이 필요하다. 만약 시행한다면, 공적자금 투입에 준하여 미분양 건설사의 책임을 명확하게 물어야 하며, 정부는 매입임대주택의 목적과 기준에 맞는 아파트를 선별하여 저렴한 가격에 매입하기 위한 기준과 원칙부터 세워야 한다. 미분양 주택을 매입한다고 해도 이는 어디까지나 부실 건설사를 살려주기 위한 목적이 아니라 주거취약 계층과 서민들을 위한 부담 가능한 가격의 공공임대주택의 충분한 확대를 위한 것임을 명심해야 할 것이다. 

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