‘민간기업형 임대주택사업’의 올바른 방향

정성훈 l 대구가톨릭대학교 경제통상학부 교수

공공임대주택의 현황

우리나라는 서민주거 안정을 위해 정부주도로 매년 공공임대주택을 공급하고 있다. 정부의 이러한 공공임대주택공급 정책은 정부주도의 부동산정책 중 최우선과제라고 판단된다. 그럼에도 2013년까지 기준 공공임대주택 재고율은 약 5.5%에서 6.2% 수준으로 미미하게 증가하였다. 이는 OECD 평균(대략 11.5%)에도 미치지 못하는 수준이며, 이러한 임대주택 입주기간도 대부분 10년 또는 20년으로 선진국에 비해 세입자들의 입주기간이 짧다고 볼 수 있다. 임대기간이 짧으면 입주자들의 주거불안정이 증대되어 실질적인 장기임대주택공급이라 볼 수 없다. 즉 영구적인 임대가 아니더라도 임대기간이 최소한 30년 이상은 되어야 안정적인 주거환경을 가질 수 있다고 판단된다. 

부족한 공공임대주택 공급률

서울시의 경우를 보면, SH공사와 LH공사가 공공임대주택을 공급하고 있는데 서울연구원에 따르면, 서울시 공공임대주택이 7년 동안(2006년에서 2014년까지) 12만866가구에서 22만5,131가구로 증가하였다고 하였으나 여전히 부족한 상황이다. 

임대주택 공급은 2007년 21만 가구에서 2008년 글로벌 금융위기 등의 외부 영향과 보금자리주택 토지보상 지연 등 절차상의 내부 영향으로 인해 2009년 12만 가구까지 절반수준으로 크게 감소하였으나, 다시 회복하여 2014년 기준 22만 가구로 건설 실적이 20만 가구 상회하고 있다. 그러나 이러한 기준은 승인기준으로 실제 건설한 실적은 낮다고 볼 수 있다. 문제는 이러한 공급이 가계소득 10분위 중에 저소득층에 속하는 소득 5분위 이하 위주를 위한 공급이 아니고 대체로 6분위 이상을 대상으로 임대주택을 공급하고 있어 저소득층의 임대주택 공급은 매우 부족한 실정이라 할 수 있다. 또한 임대주택이 아닌 고가 분양물량도 상당부분 있어 서민들이 입주하기는 어렵다고 볼 수 있다. 

여전히 부담되는 가격

LH공사에서 2015년에 공급하는 임대주택방식인 행복주택(서울시 송파구 삼전지구)을 전월세전환율을 이용하여 월세가격을 살펴보면, 월세가 신혼부부 대상 42만 원으로 파악되었고, 고령자 40만 원, 주거급여수급자 42만 원으로 분석되었다. 주변시세에 비하여 13~15만 원(26㎡기준) 낮은 것으로 파악되었으나, 국토교통부의 행복주택정책 대상자(가계소득 1 ~ 6분위에 해당)가 임대주택을 공급받기에는 상당히 부담이 되는 수준이다. 국제적인 사례를 보면, 세입자가 부담 가능한 수준의 임대료를 월 소득 대비 20%이하로 보고 있다. 즉 선진국에 비해서 우리나라의 월 임대료가 상대적으로 높은 수준이다. 또한 대학생, 사회초년생인 경우 보증금(3,000만 원대)을 부담하는 능력이 부족한 것으로 파악되어, 과연 이러한 정책이 서민을 위한 대책인지 의문이 든다.

그러므로 중앙 정부와 지방 정부는 적극적인 공공임대주택의 공급확충 정책 시행과 함께 양적인 공급뿐만 아니라 저소득층을 위한 실질적인 임대주택공급정책이 필요한 시점이다. 왜냐하면 주거가 안정되어야 소득 및 주거양극화 문제를 해결할 수 있기 때문이다.

기업형 임대주택 공급의 문제점

박근혜 정부는 공기업 부채 감축을 목표로, 공공부문 사업을 민간에 이전하는 공공개혁을 4대 과제로 설정하였다. 이로 인해 집 없는 서민·저소득층을 위한 LH(한국토지주택공사)의 공공주택 사업을 축소하는 한편, 정부는 기업형 임대사업자를 육성하기 위한 기업형 임대주택(뉴스테이) 정책을 추진하였다. 기업형 임대주택사업을 위해 구성된 리츠(REITs)에 주택도시기금 출자가 많게는 총 사업비의 22.5% 수준으로 차지하였는데 이러한 부분에서 문제점이 있다. 정부가 현재 대략 120조원을 조성한 주택도시기금은 서민의 주거안정을 위한 임대주택 공급 등을 하는 기금이다. 특히 이러한 기금은 청약저축, 국민주택채권 등으로 조달되었기 때문에 이 기금은 반드시 서민을 대상으로 운용되어야 한다. 만약 이 기금 투자가 중산층이상에 우선적으로 해당한다면 기금사용의 문제점이 있다고 판단된다.   

그러나 이러한 일부 기금을 통해 공급하는 기업형 임대주택이 서민을 위한 정책인지 의문이 드는 이유가 지나치게 높은 임대료 책정으로 실제 서민들이 입주하기에는 거의 불가능하기 때문이다. 이러한 원인은 민간 사업시행자에게 일정부분 수익률을 보장해주기 위해서 임대료를 높게 책정해줄 수밖에 없기 때문이다, 또한, 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 보장되는 세제 및 토지 지원으로 인하여 서민을 위한 임대주택 사업이 민간사업 시행사의 수익창출 수단으로 이용되고 있다. 이러한 이유로 주택도시기금을 활용한 기업형 임대주택사업은 문제가 있다고 판단된다.

즉, 정부가 목표로 하는 정책 대상(서민층)과 실제 수요자의 불일치가 있다고 판단된다. 뉴스테이 도입 확정 지구 임대료를 살펴보면 주변시세에 비하여 최대 11만원 수준으로 싸거나, 최대 4만 원이 비싼 것으로 파악됐지만, 참여한 민간 업체가 요구하는 수익률로 인해 서민들이 입주하기에는  임대료가 싸지 않다. 특히, 서울 지역에 들어설 일부 뉴스테이는 소득 8분위 이상만이 입주부담이 가능 한 것으로 파악되었다. 뉴스테이사업 4곳을 살펴보면, 보증금이 최소 4,000만원(소형)에서 최대 5억900만 원으로 공급하는 지역도 있다.  

나가며

올바른 정책 시행

저소득층을 위한 정책이 중산층이상의 정책으로 변모해서는 안된다. 현재, 정부가 추진하는 기업형 임대주택사업은 서민층을 위해 추진하기 보다는 중산층이상을 대상으로 추진하고 있다. 즉, 임대주택 공급량만 판단하여 민간건설사 및 시행사 주도의 시장 친화적으로 공급하고 있는 것이다. 기업형 임대주택사업이 주변시세보다는 저렴하다고 하지만 서민들이 느끼는 가격과는 큰 괴리가 있다. 다시 말해, 많은 공급량이 아니더라도 서민층을 우선시 하는 임대주택 공급이 절실히 필요하다.  

수익률구조 재검토 및 공공주도형 사업 추진

토지비가 비싼 토지에서 사업을 한다면, 사업비용을 맞추기 위해 임대료나 보증금이 높일 수밖에 없다. 게다가 적정 수익률까지 보장한다면 서민들이 입주하기에는 그림에 떡일 것이다. 그러므로  토지비가 저렴한 지역을 발굴하여 임대주택수익률을 최소의 수익률로 공급해야 할 것이다. 즉, 민간 건설사 주도형이 아닌 정부주도형사업으로 추진해야 한다. 혹자는 정부가 주도하는 임대사업은 투자자금이 커서 부채를 걱정할 수 있다. 그러나 임대주택 공급 사업은 공사채발행을 한다면, 이자가 낮아서 금융부채 부담이 적고, 실물자산을 가진 실물부채이기 때문에 큰 재무위험도 없다. 부채는 상환 불가능한 부채가 위험한 것이지 상환 가능한 부채는 위험이 적다고 볼 수 있다. 즉, 과거 임대주택 공급 사업에 비해 사업여건은 나아지고 있다. 저렴한 토지와 용적률완화, 낮은 조달이자율이라면 충분히 사업성을 가지고 추진할 수 있다.     

기금을 활용한 공공임대주택 확충

주택도시기금은 대략 120조 원이 있다. 이 기금을 서민을 위한 기금 우선사용으로 현재의 기금구조를 다시 재편해야 한다. 또한, 국민연금기금은 2015년 9월 기준으로 대략 500조 원이 적립되어있다(GDP 대비 34%). 이중 47%인 266조 원이 국내 채권에, 19%인 93조 원이 국내 주식에 투자되고 있다. 이는 주식시가총액의 6.4%, 채권 발행 잔액의 13.2%를 차지하는 막대한 규모다. 그러나 기금의 운용수익률은 저금리와 세계경제 저성장으로 인해 갈수록 낮아지고 있다. 

국민연금기금은 향후 2500조 원 이상 적립될 것으로 예상되는데 일정 부분 저위험자산인 채권투자 비중을 대폭 늘려 투자해야 국민들의 소중한 자산인 기금을 안정적으로 운용할 수 있다. 사회공공인프라 채권은 이러한 투자처로서 좋은 대안이 될 수 있다. 이 채권(국채)은 국가 및 지자체에서 발행하고, 국민연금기금에서 이 국채를 매입함으로써 국민연금기금은 장기적으로 안정적인 원금 및 약정이자를 상환 받을 수 있다.

또한 국채투자이기 때문에 채권매입 위험은 전혀 없고, 저금리 기조와 부동산시장 안정화가 지속된다면 낮은 토지비와 이자비용으로 국가 및 지자체에서 일정부분 투자수익을 얻을 수 있다. 그러므로 원리금 상환의 문제는 없을 것으로 판단되며, 국민연금기금 고갈시점을 늦출 수도 있다. 이러한 기금을 활용해 공공임대주택 확충한다면, 보다 질 좋고 저렴한 임대주택을 공급할 것이다.