월간복지동향 2021 2021-12-01   571

[동향2] 1주택자 양도소득세 비과세 기준 완화는 ‘부자감세’

동향2 : 1주택자 양도소득세 비과세 기준 완화는 ‘부자감세’

김용원 참여연대 조세재정개혁센터 간사

들어가며

현재(11/19 기준) 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화하는 법안이 국회에서 논의 중이다. 해당 법안은 더불어민주당, 국민의힘 거대 양당이 사실상 합의한 상태여서 올해 국회 처리가 유력한 상황이다. 1주택자가 주택을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대해 세금을 부과하는 것을 줄이겠다는 것은 어찌 보면 그럴 수 있겠다 싶은 사안이다. 여러 이유로 이사를 가야 하는 1주택자가 자신이 살고 있던 주택을 처분하고 다른 주택으로 이사를 가는 과정에서 자신이 매매한 주택에서 발생한 양도차익에 대해 세금을 부과한다면 다른 주택으로 이사 가는 것이 어려울 것처럼 보이기 때문이다. 

 

그런데 문제는 그렇다고 세금을 아예 안 내는 것이 맞느냐이다. 부동산 가격의 상승으로 발생하는 불로소득은 개인의 노력으로 얻은 것으로 볼 수 없다. 실수요자이기에 1주택자에 대한 양도소득세를 과도하게 부과하는 것은 문제가 있겠지만 어느 정도의 세금, 특히 매매로 인해 발생하는 양도차익이 클 경우 그에 대해 적절히 세금을 부과하는 것은 불로소득 환수를 위해 필요하다. 

 

특히 전세 제도가 발달한 우리나라에서는 1주택자가 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 소유했다면 이사를 가야 할 상황이 발생했을 때, 그 집을 팔기보다는 전세를 주고 다른 곳으로 전세를 구해 이사를 가게 된다. 그래야 1주택자가 누리는 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 현재 1주택자의 양도소득세는 주택 가격 9억 원 이하에 대해서는 전액 비과세이다. 단순히 비과세인 것을 넘어 과세 당국에 신고할 의무조차 발생하지 않는다. LH 사태와 대장동 사태로 부동산 불로소득에 대해 사회적 논의가 활발한 이 시점에 1주택자가 얻는 양도소득에 대해서는 사회 전체적으로 얼마나 비과세가 되고 있는지 확인조차 되지 않는 것이다.

 

이러한 상황에서 1주택자의 양도소득세 비과세 대상을 9억 원에서 12억 원으로 완화하는 것은 비과세 대상을 확대하는 것을 넘어 고가 주택일수록 세금이 더 많이 깎이는 ‘부자감세’ 효과를 발생시킨다. 또한 현재 1주택자의 양도소득세는 일을 해서 얻게 되는 소득에 대한 종합소득세 대비 매우 낮은 세율을 적용받고 있다. 게다가 국제적으로도 우리나라의 1주택자 양도소득세는 매우 낮은 편이다. 구체적으로 살펴보도록 하자.

 

1주택자 양도소득세 비과세 기준 변경 시 세액 비교

1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 변경하는 것은 비과세 대상 주택을 늘려주는 것만을 의미하지 않는다. 현행 세법상 1주택자의 양도소득세는 비과세 기준 금액이 얼마냐에 따라 세액이 변경되도록 만들어져 있다. 그에 따라 1주택자의 양도소득세 비과세 기준이 변경될 때 세액이 어떻게 변하는지를 <표 2-1>을 통해 살펴보자.

 

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3억 원에 취득한 주택을 10억 원에 팔았을 경우 현행 9억 원 기준 484만 원 정도의 세금이 부과되지만 기준이 12억 원으로 변화할 경우 세금은 한 푼도 내지 않는다. 동일한 주택을 15억 원에 팔았을 경우 현재 기준 8,900만 원 정도의 세금이 부과되지만 기준이 변경될 경우 약 3,462만 원 정도의 세금만 부과된다. 약 5,446만 원의 세금이 줄게 되는 것이다. 게다가 동일한 주택을 20억 원에 팔았을 경우 현재 기준 1억 9,917만 원의 세금이 부과되지만 기준이 변경될 경우 1억 3,680만 원의 세금이 부과되어 6,237만 원의 세금이 줄어들게 된다. 취득가격과 양도가격의 차이인 매매차익이 클수록 기준 변경에 따른 세금 감면 효과가 커지게 되는 것이다. 가격이 많이 치솟은 고가 주택일수록 제도 변경에 따른 감세 효과가 뚜렷해지는 셈이다. 

1주택자 양도소득세와 종합소득세 세액 및 세율 비교

그렇다면 1주택자에 대한 양도소득세와 일반적인 종합소득세를 비교하면 얼마나 차이가 날까? 아래의 표를 통해 확인해 보자.

 

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표를 통해 현행으로도 1주택자 양도소득세가 종합소득세 대비 세금이 매우 적다는 것을 확인할 수 있다. 7억 원이라는 동일한 금액에 대해 1주택자의 양도소득세는 484만 원인 반면, 종합소득세는 2억 5,797만 원이 과세된다. 특히 1주택자의 양도소득세는 기준 변경 시 한 푼도 내지 않는다. 이를 금액 대비 비교한 실효세율로 살펴보면 0.69%와 36.85%로 30%p 이상 차이가 나는 것을 확인할 수 있다.

 

12억 원이라는 금액에 대해 현행 1주택자의 양도소득세는 8,909만 원인 반면, 양도소득세 기준 변경 시 3,462만 원만 과세되고 종합소득세는 4억 7,392만 원이 과세된다. 이를 실효세율로 비교해 보면 7.42%였던 1주택자의 양도소득세율이 기준 변경 시 2.89%로 변경되는 것이다. 이는 종합소득세 실효세율 39.49%와 비교해 압도적으로 적은 수치이다.

17억 원이라는 금액에 대해 현행 1주택자의 양도소득세는 1억 9,917만 원인 반면, 양도소득세 기준 변경 시 1억 3,680만 원만 과세되고, 종합소득세는 6억 9,892만 원이 과세된다. 이를 실효세율로 비교해 보면 11.72%였던 양도소득세율이 기준 변경 시 8.08%로 떨어지게 되는 것이다. 이는 종합소득세 실효세율 41.11%와 비교해 압도적으로 적은 세율이다. 1주택자의 양도소득세를 과도하게 부과할 필요는 없겠지만 종합소득세와 비교한다면 이미 세금이 매우 낮게 부과되고 있다고 평가할 수 있다.

1주택자 양도소득세 국제 비교

그렇다면 우리나라의 1주택자 양도소득세는 다른 나라와 비교해 어느 정도 수준일까? 국가별로 제도를 운용하는 방식이 달라 직접적인 비교를 하는것에 어려움은 있지만, 우리와 유사하게 제도를 운용하는 미국과 일본에 대해 <표 2-3>을 통해 살펴보도록 하자.

 

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동일한 기준의 7억 원이라는 양도차익에 대해 한국은 484만 원의 세금이 부과되지만 미국은 1,875만 원, 일본은 5,775만 원의 세금이 부과된다는 것을 확인할 수 있다. 또한 양도차익이 12억 원일 경우 한국은 8,909만 원의 세금이 부과되지만 미국은 1억 2,500만 원, 일본은 1억 3,275만 원의 세금이 부과됨을 확인할 수 있다. 양도차익이 17억 원일 경우 한국은 1억 9,917만 원의 세금이 부과되지만, 미국은 2억 2,500만 원이 일본은 2억 775만 원의 세금이 부과된다는 것을 확인할 수 있다. 비과세 기준이 완화되지 않은 현재 상태에서도 한국의 1주택자 양도소득세가 미국과 일본보다 적은 것이다. 만일 1주택자 양도소득세 비과세 기준이 완화될 경우 미국과 일본 대비 우리나라의 세 부담은 더욱 줄어들게 될 것이다.

결론

앞서 살펴본 것처럼 1주택자의 양도소득세 비과세 기준 완화는 단순히 비과세 대상을 확대하는 것이 아니라 양도차익이 클수록 세금이 많이 감면되는 전형적인 ‘부자감세’ 결과를 낳게 된다. 또한 1주택자의 양도소득세는 일해서 얻는 소득에 대한 종합소득세 대비 이미 충분히 낮고 국제적으로도 부담이 적은 상황이다. 

이러한 상황에서 1주택자 양도소득세 비과세 기준을 완화하는 것은 부동산 불로소득 환수가 필요하다는 사회적 분위기에 맞지 않는 것이다. 지금 필요한 것은 제대로 신고조차 되지 않는 1주택자 양도소득세 제도를 합리적으로 개편하는 것이다. 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 완화하려는 거대 양당은 그 시도를 즉각 멈추어야 할 것이다.

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