[좌담회] 전세사기 방지대책 긴급 평가 좌담회

주거·복지·청년 시민단체로 구성된 주거권네트워크와 주택임대차보호법개정연대는 정부의 전세사기 방지 대책의 문제점을 짚어보고 전세사기를 비롯해 깡통주택 등 보증금 미반환 위험 전세 문제의 해결방안을 논의하는 좌담회를 개최했습니다.

20220905_전세사기 대책 평가 긴급 좌담회
<사진=참여연대>

전세사기, 보증금 미반환 문제로 넓혀 종합적 대책 마련해야 

1. 주요 발언 내용

1) 이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)

  • 보증금 미반환의 원인과 양상이 다양하게 나타나고 있기 때문에 정부는 보증금 미반환 문제로 넓게 보아야 종합적대책이 마련될 수 있음. 정부의 이번 대책은 나열한 항목의 수는 많지만 대부분 실효성이 떨어지고 근본적인 해결책에 접근하지 못하고 있음. 특히 임차인들과 밀접하게 연결된 지자체의 역할이 거의 없음. HUG가 피해 예방 및 피해 지원과 관련해 서비스를 제공한다는 것이어서 지역과 밀착해 작동하기가 어려워 보임.
  • 정부가 임대인과 임차인의 정보비대칭을 개선하려는 방향은 옳지만 실효적인 수단이 부족하다는데 문제가 있음. 자가진단 앱 서비로는 구체적인 거래의 위험을 줄이는데 한계가 있음. 불법· 무허가 정보는 충분한 데이터베이스가 구축되어 있지 않은 상태라 HUG가 자가진단 앱을 통해 건축법 위반 건축물 정보를 충분히 제공할 것을 기대하기 어려움.
  • 전세피해 지원센터를 둔다는 것은 필요한 일이나 지방자치단체가 빠져 있는 것이 문제임. 전국 시·도 및 주요 도시에도 임대차 행정을 담당하는 부서와 민원 창구를 설치하여 담당인력이 배정되면 문제 해결에 좀 더 근접할 수 있음. HUG의 강제 관리주택, LH나 지방공기업이 보유한 긴급지원용 주택을 전세 피해 주민이 긴급하게 활용하도록 충분한 물량 확보가 필요함.
  • 전세사기 방지대책에 대한 개선방안으로 (1) 계약 체결전 임대인의 국세 및 지방세 완납 증명서 제공 의무 부과 등 임대인의 정보 제공 의무 강화, (2) 공인중개사의 정보제공 요구 의무 등 규정, (3) 지리 정보를 활용한 주택 임대차 가격 정보 제공 서비스 , (4) 쌍방 중개 대신 임차인 중개, 임대인 중개의 활성화, (5) 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등 전세대출의 규제등 실효성 있는 대책이 마련되어야 함.

2) 전세사기 피해자 A씨

  • 저의 경우 민,형사 소송을 모두 진행했지만 결론적으로 임대인에게 돌려받은 돈은 하나도 없고 전세대출금을 갚아야 하는 상황입니다. 임대인의 사기죄로 인해서 임차인이 개인회생까지 해야하는 상황입니다. 사기죄를 입증한 피해자의 경우 대출금에 대한 면책이 필요하다고 판단됩니다. 기존 대출을 저금리 전세보증금대출로 변경하는 것은 의미가 없다고 생각됩니다. 막대한 대출금을 전세사기 피해자가 떠안았을때 피해자가 그동안 모아두었던 재산 가치를 반영하여 일반적으로 개인회생을 진행하는 사람들과 같이 개인회생이 진행된다면, 사기피해를 입은 피해자로서 너무 억울합니다. 사기피해를 당한 것도 너무 억울한데 그 빚까지 회생으로서 재산가치에 따라 일반적으로 변제율이 정해진다는 현실이 너무 막막했습니다.
  • 그리고 정부가 발표한 전세사기 피해 방지안에서 궁금한 것이 있습니다. 정부에서 제시한 저금리 전세보증금의 대출이 가능하다면 언제, 어떻게 신청해야하는지, 구체적인 방법이 제시되지 않아 피해자 입장에서는 답답합니다. 또한 긴급 거처는 어떻게 신청해야하는지, 전세보증보험에 가입했지만 은행의 조건부대출이라는 것으로 보증이행을 할 수 없을 때는 어떻게 해야 하는지도 제시하지 않고 있습니다. 전세사기 피해자로서 피해자 구제를 위한 보다 실질적인 방안이 필요하다고 생각됩니다.

3) 최은영 한국도시연구소 소장

  • 2022년 전세가율 증가는 수도권과 아파트에서도 뚜렷하게 나타남. 2021년 이후 매매가 하락으로 전국 전체 주택의 전세가율은 2020년 65.1%에서 2022년 5월 87.8%로 크게 증가함. 전국 아파트의 전세가율은 큰 폭으로 증가해 2022년 5월 100%를 초과했고, 4개 시도에서 100%를 초과함. 임차인이 보증금을 회수하기 어려운 아파트가 증가할 가능성이 높음.
  • 전세가율이 80% 이상인 공동주택 단지는 약 40%임. 현재 세입자의 보증금에 대한 보호 장치가 미비한 가운데, 임차 가구가 보증금을 회수하지 못하는 문제는 시도, 시군구 단위가 아닌 단지별로 발생하고 있음. 전세가율이 80% 이상인 단지 비율이 이렇게 높은 것은 깡통전세 문제가 매우 광범위한 현상으로 현재 정부의 대응처럼 일부 임대인의 의도적이고 계획적인 ‘전세사기’로 한정해서는 문제 해결이 어렵다는 것을 의미함. 전세가율이 높아 보증금 회수가 위험한 지역이 서울, 인천 등 전국으로 확산되고 있고, 다세대·다가구 주택에서 아파트로 확산되고 있는 추세임. *깡통전세 문제 예방을 위한 세입자의 정보 접근권 확대를 위해 2021년 1월 이후 전국 공동주택 단지별(평형대별) 전세가율을 한국도시연구소 홈페이지(https://kocer.re.kr/)에 공개함.
  • 임대차3법 강화가 ‘깡통전세’ 문제에 대한 근본적인 해결책임. 윤석열 정부는 사실이 아닌 것으로 입증된 8월 전세대란 등 임대차3법의 부작용보다는 깡통전세 문제에 정책 역량을 집중해야 함. 깡통전세 문제 해결을 위해서는 정부가 추진하고 있는 임대차3법 폐지가 아니라 임대차 신고 강화 등 임대차3법 강화가 필요함.
  • 세입자의 고통이 큰 깡통전세 문제는 예방조치가 중요하므로 법률 개정 없이 정부의 의지만으로 신속한 대응이 가능한 세입자의 정보 접근권 확대 등의 조치를 신속하게 시행해야 함 . 전세가율이 높은 지역(시도, 시군구), 단지에 대한 특별 관리 및 실거래가의 이상 가격(outlier)에 대한 관리 감독 강화해야 함. 깡통전세 문제 확대의 원인인 ‘빚내서 세 살아라’ 정책 기조에서 벗어나 세입자의 주거비 부담 완화를 위한 근본적인 대책을 마련해야 함. 윤석열 정부는 청년, 신혼부부 등을 대상으로 전세 보증금 대출 한도를 확대하고 있는데, 이는 세입자의 주거비 부담 증가에 대한 근본적인 대책이 될 수 없음. 가계부채를 증가시킬 뿐 아니라 고금리로 인한 주거비 부담 문제를 야기함.
  • 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 주택임대차보호법 추가 개정을 통한 신규 임대차계약의 임대료 규제 도입, 1년 한시 사업인 청년 월세 지원사업 등 주거비 직접 지원 확대, 공공임대주택 공급 확대 등의 근본 대책 시행이 필요함.

4) 최경호 소장 (주거중립연구소 수처작주)

  • 정부는 전세사기 피해 유형별로 구분을 세분화할 필요가 있음. 임대등록 전면 의무화 및 표준임대료제도 도입이 필요함(정부 발표는 주변 시세 정보 제공 수준) 주변 시세의 개념 자체에 헛점이 많으며, 거래가 많지 않거나 신축일 경우 적용 어려움. 애초에 적합한 수준의 전월세 가격이 실제 시장에서 현실화되고, 전세대출제도나 월세지원 제도가 임대료인상으로 이어지지 않도록 해야함.
  • 외국의 경우는 전세가 아닌 월세 체제에서 월임료의 2-3배 정도를 보증금으로 설정함 이는 파손이나 임대료 미납에 대비한 말 그대로의 ‘보증’금의 성격이며, 임대인 역시 애초에 이 보증금을 활용하려는 목적이 아님. 외국의 보증금 예치제도를 한국의 월세 부문에 적용하는 방안은 바람직할 것이나, (반)전세의 경우는 임차권 등기와 연계하여 어떻게 규정할 것인지 검토 필요함.

2. 기자회견 개요

  • 행사명 : 9.1 전세사기 대책 긴급 평가 좌담회
  • 일시 : 2022년 9월 5일 월요일 오전 10시
  • 장소 : 참여연대 2층 아름드리홀
  • 주최 : 주거권네트워크·주택임대차보호법개정연대 
  • 진행
  • 사회 : 지수 활동가 / 민달팽이유니온 위원장
  • 발언 1 : 9.1 전세사기 대책 평가 / 이강훈 변호사 (참여연대 부집행위원장)
  • 발언 2 : 세입자가 본 9.1 전세사기 대책 (세입자 A씨) 
  • 발언 3 : 최은영 소장(한국도시연구소)
  • 발언 4 : 전가영 변호사 (서울시사회복지공익법센터)
  • 발언 5 : 최경호 소장 (주거중립연구소 수처작주)

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