“시장중심 부동산 정책, 패러다임 전환이 필요하다”

참여사회연구소 토론회, 건교부 참석자 “참여정부, 경기부양책 수단으로 활용 안 해”

주택 정책, 토지 공개념, 부동산 관련 조세, 개발이익환수 제도 등, 최근 논란이 더욱 커지고 있는 부동산 문제에 대한 포괄적인 접근과 대안을 모색하는 토론회가 열렸다. 참여사회연구소는 17일 오후 3시 참여연대 2층 강당에서 제42회 참여사회포럼으로 ‘시장 중심적 토지주택 정책 패러다임의 재검토’를 시도했다.

노태욱 교수(강남대학교 사회과학부 부동산학과)가 사회를 맡고 김용창 교수(세종사이버대 부동산자산경영학과, 참여사회연구소 지역정책분과장)가 우리사회의 ‘시장중심 주택-토지정책’에 대한 총체적인 분석과 그를 근거로 사회적 기속성으로의 패러다임 전환을 위한 과제를 제시했다.

김용창 교수는 ‘시장중심의 주택-토지정책의 패러다임 전환모색과 사회적 기속성’이라는 발제문을 통해 “우리나라 부동산 가격변화의 특성 및 토지공개념, 주택정책 철학 및 목표의 정립, 무주택자 자가소유 제고 정책, 주택의 공급 및 유동제도, 공공택지의 생산 및 공급제도, 부동산 조세제도” 등 한국사회 부동산 정책의 현실에서부터 과제까지 총체적인 분석과 전망을 내 놓았다.

김 교수는 우선 부동산 가격 급상승의 원인 및 결과로 “과잉유동성에 의한 외생적 위기 ▲대중요법적인 임기응변적 대책 ▲부동산 시장과 부의 양극화 ▲건설부동산의 합리화 지연 및 토건국가체제”로 지목했다.

부동산부문의 방법론적 과제로 “노동윤리와 토지공개념 철학 ▲부의 양극화 지양과 사회통합 ▲유동성 경보관리 체계와 정책일관성 ▲실사용자 중심의 시장질서와 수요관리 ▲실거래가 기반 확보와 부동산 정보관리”를 제시했다. 토지공익과 공개념 철학으로는 “사용중심과 토지이용 기본권”을, 주택정책 철학의 방향으로 “주택상품화 및 탈상품화, 주거선택 모형 다양화”를 제시했다.

김 교수는 부동산을 ‘생산공간과 생활공간으로 의미가 있다고 정의하며, 그에 따라 5가지 부문에 대한 과제를 제시했다. 우선 주택부문은 “다주택보유억제, 부동산거래허가제와 공급유통질서 혁신”을 주장하고 토지부문은 “토지규제 재구조화, 공공택지 개발의 전략적 전환”을 제안했다. 부동산조세에 있어서는 “조세실효성 강화와 종합부동산세와 지역균형 발전”을 강조했다. 개발이익 환수를 위해서는 “개발이익 환수 일원화, 환수 대상 확대, 도시 기본 밀도제”가 필요하다고 말했다. 마지막으로 이들을 총체적으로 실현하기 위해서는 “종합디지털 국토 정보망과 실거래가 정보원 확립 그리고 부동산거래중개법이 포함된 거래질서정비 정보화가 필요하다”고 강조했다.

토론자로 참석한 김한기 경실련 경제정책팀장은 “시장경제체제를 통한 주택공급은 생산력의 증대 및 질적 향상 등의 장점이 있으나, 소득이 이를 뒷받침하지 못하는 저소득 빈민들은 자력으로 주거를 해결할 수 없다”는 점을 강조하며 이들의 인간다운 삶을 위한 정부의 의무를 강조했다. 또한 “제도상의 허점으로 인해 주택이 재산증식의 수단이 되면, 투기성 자금이 주택자금으로 대거유입되는 것은 당연한 일이다. 단순히 투기꾼을 비난하거나 자제를 요구할 것이 아닐 주택에 투자해 봐야 불로소득이 생기지 않도록 세금을 통한 자본이득을 철저히 환수해야 한다”고 주장했다. 주택안정화를 위한 구체적 대책으로 “분양원가 공개, 택지개발지구 내 택지공급제도 개선, 후분양제 도입, 개발이익 환수, 보유세 등 과세강화” 등을 내놓았다.

정부 쪽 토론자로 참석한 박상우 건설교통부 주택정책과 과장은 “주택건설업 구조조정과 근로자의 고통 감내가 요구되지만, 참여정부는 경기조절 수단으로 주택부문을 활용하지 않을 것”이라는 점부터 분명히 했다. 김 과장은 “목표집단별로 정책의 차별성을 두어 상품으로서의 주택정책은 주택가격 안정에, 자력으로 주택문제 해결이 곤란한 계층을 위해서는 복지서비스로서의 주택정책을 세우겠다”고 밝혔다.

분양원가에 관해서는 “원가구조에 관계없이 시장구조에 따라 가격을 결정하고, 가격은 시장수급에 따라 결정하도록” 하겠다고 밝혔다. 민간택지의 경우에는 가격책정 권한을 기업에 귀속하고 공공택지의 경우에는 초과 개발이익 귀속주체를 차별화하겠다는 방침이다. 특히 중산서민층이 입주하는 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해서는 원가연동제를 실시해 분양가를 인하해 자가마련에 따른 부담을 완화하고 분양가 주요 내용을 공개하겠다고 말했다. 또한 과잉유동성 등 외부 요인에 의한 경보관리체제로 주택시장 내외적인 요인들과 가격과의 상관관계를 분석하여 주기경보를 할 수 있는 체제인 EWS를 구축하겠다고 밝혔다. 부동산 정책분야의 과제로는 “실거래가 확보, 보유비용의 일반화, 개발이익의 사유화 방지, 국민의 인식 및 관행 개선”이라고 소개했다.

변창흠 세종대 행정학과 교수는 토지소유 제도의 개편을 제안했다. 우리나라 토지소유제는 미국식의 사적 소유권 중시의 토지관과 건축자유원칙을 채택해 소유중시의 토지관을 형성하고 있는데 장기적으로는 토지소유권과 개발권의 분리를 실현하되, 단기적으로는 개발권 이양제도의 도입, 기준용적률의 하향 조정 등이 필요하다고 주장했다.

또한 “토지 및 주택의 탈상품화를 위한 공공비축의 확대, 즉 토지비축제”를 주장하며, “프랑스에서 운영되고 있는 ‘토지선매제’를 활용하여 허가구역 내에서 거래시 기장가격보다 낮을 때, 국가가 우선적으로 매입하는 등의 방안을 도입해 국가에 의한 토지비축 기능을 강화해야 한다”고 말했다.

최현주 기자
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