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  • 주거
  • 2019.04.25
  • 381

주거종합계획, 주택 시장 안정화를 전제로 포용적 주거복지 확대해야

2019 주거종합계획, 포용적 주거복지 확대 바람직

임대주택 공급과 배분, 공급자 중심에서 수요자 중심으로 

임대등록 확대 넘어서서 임대차 안정화 정책으로 나아가야

 

지난 23일 정부는 포용적 주거복지 확산, 시장안정세 정착, 공정한 임대차 시장, 고품질의 편안한 주거환경 조성 등을 포함한 2019년 주거종합계획을 발표했다. 최근 장관 인사청문회에서 보듯이 서울 등의 주택가격 급등, 다주택자 유화적 정책 반복으로 계층간 자산 격차가 심화되는 경우, 민심은 정부에 대한 그나마 남은 지지를 철회할 수 있다는 경고를 깊이 새기고, 정부는 주택 매매시장과 임대차 시장 안정화 기조를 최우선으로 정책을 집행해야 한다. 2019년 주거종합계획에서 포용적 주거복지 확대 기조 하에 주거급여를 확대한 것은 타당하다. 그러나 주거복지로드맵보다 건설임대 공급을 줄이고 주거 안정성이 취약한 전세임대를 늘리고 저소득층 임대주택 보다 신혼부부용 주택을 지나치게 앞세우는 등 임대주택 공급과 배분에 있어 문제점도 적잖이 드러나고 있다. 이를 개선하려면 공급자 중심에서 수요자 중심으로 임대주택 공급과 배분 체계를 전환해야 한다. 또한 이제 등록임대주택 확대 속도 둔화가 분명해진만큼 세입자 보호와 임대차 안정화, 임대차 시장 투명화를 위해 전월세거래 신고제 전면 도입과 주택임대차보호법 개정(계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제)을 통해 다음 단계 주택임대차 안정화정책으로 신속하게 나가야 한다. 

 

문재인 정부의 주거 복지 정책이 과거 정부에 비해 공공임대주택 공급 확대, 주거급여 확대, 주거취약계층 주거 복지 강화 등 분명히 진일보한 점이 있다. 그러나 아직 포용적 주거복지의 시작 단계에 불과하며, 점점 심화되고 있는 계층간 소득격차를 완화하고 무주택 서민들의 인간다운 주거생활을 보장하기 위한 주거복지 기능은 여전히 충분치 않은 상태인만큼 보다 적극적인 주거복지 정책이 필요하다. 첫째, 2019 주거종합계획이 주거급여 수급자의 확대, 주거복지의 사각지대에 놓인 쪽방, 고시원 등 비주택 거주가구 등 주거취약계층의 주거 복지를 강화한 점은 긍정적이다. 그러나 주거급여 수준(지원금액 ’17년 11.7만원 → ’18년 12.9만원)이 주거기본법 제2조에서 제시하는 인간다운 주거생활의 보장과는 거리가 먼 열악한 수준이므로, 정부는 시장임대료를 고려하여 주거급여 수준을 제고해야 한다. 둘째, 임대주택 공급과 배분체계를 정부와 지자체, 한국토지주택공사나 서울주택공사 등 공급자 중심이 아니라 임대주택 수요자 중심으로 바꾸어야 한다. 정부가 올해 국토부 예산을 통해 2018년 대비 2019년 국민임대주택과 기타 공공임대주택 등 융자 예산을  5571억원, 다가구 매입임대 융자 예산을 5855억원씩 증가시키고 전세임대 융자 예산은 전년보다 1.5조원 줄인 것(’18년 수정 전 예산보다는 약 4천억원 줄인 것이다), 다가구 매입 출자 예산 4369억원, 국민임대 출자 2003억원, 영구임대 출자 2123억원 등을 전년보다 증가시킨 것은 문재인 정부가 공공임대주택 공급의 질적 개선을 시도한 노력으로 평가한다. 다만 이 정도의 공공임대주택 공급이 수요에 비해 턱도 없이 부족하다는 점을 고려해야 한다. 현행과 같이 매번 임대주택 신청자를 받고 그 명단을 없애고 다시 신청을 받을 것이 아니라 신청자 명단이 계속 유지, 갱신, 수정되는 대기자 명부 제도를 도입하여 수요자의 수와 수요가구 특성을 공공이 지속적으로 파악하고 그 데이타가 상시 일반에 공개됨으로써 임대주택 신청자들이 정부와 지자체에 임대주택 공급을 요구하고 그런 요구가 공공임대주택의 공급과 배분 정책에 반영되도록 해야 한다. 문재인 대통령 공약사항이었던 임대주택 유형통합 방안도 더 이상 미루지 말고 사회적 논의를 시작하자. 셋째, 2019년 공공임대주택 공급계획을 작년 실제 공급량보다 더 줄인 13.6만호로 잡고 특히 건설임대를 주거복지로드맵의 당초 계획(7만호→6만호)보다 1만호나 줄인 것은 한국은행 잠정집계 1/4분기 실질국내총생산(GDP)이 전분기 대비 0.3% 감소로 나타난 현 상황에서 재검토할 필요가 있다. 주택도시기금 계획을 변경해서라도 19년~22년까지의 공급계획분을 건설임대를 중심으로 조기 집행 또는 확대하는 적극적 재정 확대 계획이 필요하다.

 

임대인에게 특혜주는 임대주택 등록을 활성화하는 대신 임차인보호, 임대차 안정화를 위한 임대료 인상률 상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 방향으로 정책 전환해야 한다. 국토부는 자발적 임대주택 등록의 성과와 시장상황 등을 지켜보면서 2020년 에는 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입 여부를 검토하겠다고 밝힌바 있다. 이제 2019년 3월 기준으로 140만채의 민간임대주택이 등록되었지만, 9.13 대책으로 다주택자 금융규제를 강화하고 세제 특혜를 축소하자 2019년에 들어와 2018년에 비해 월 등록 임대주택 증가 속도 둔화가 현저하다. 따라서 주택 임대차 안정화정책의 다음 단계로 신속하게 넘어가야 한다. 첫째, 모든 주택 임대차 거래의 신고를 의무화하고(전월세 신고제), 둘째, 올해부터 주택 임대소득 과세를 철저히 시행하고 셋째, 주택 임대차 보호법 개정을 통해 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제 도입으로 나가야 한다. 임대차 시장이 안정화된 지금이 절호의 기회이다. 넷째, 민간임대등록제는 사업자 중심에서 임차인 보호 중심으로 정책 전환하고 8년 이상 장기임대주택에 대한 정책 지원 중심으로 제도 개선을 해야 한다.

 

 

정부는 투기 수요를 차단하고 실수요자를 중심으로 한 주택시장 안정화 정책을 흔들림없이 유지해야 한다. 정부가 9.13 대책으로 투기 수요를 차단하고 있어 서울, 수도권 부동산 가격 상승이 잠시 주춤해졌지만 규제를 해제하면 언제든 가격이 상승할 수 있는 불안정한 상태다. 경기 둔화를 이유로 정부가 부동산 규제 완화를 검토하는 신호만 보여도 재차 투기 불꽃이 점화될 상황인만큼 정부는 주택 시장 안정화가 최우선이라는 점을 분명히 해야 한다. 이후 3기 신도시를 포함, 공공택지를 통해 공급하는 주택은 공영개발 원칙에 따라 장기공공임대주택의 공급을 우선하고, 공공분양주택은 환매조건부나 토지임대부 방식으로 공급하여 투기대상이 되지 않도록 해야 한다. 토지와 주택 개발을 통한 불로소득은 철저하게 환수하는 법제도 완비에 정부는 전력을 다해야 한다. 문재인 정부의 주택 임대소득에 대한 과세, 종합부동산세, 각종 양도소득세 감면 등의 장치들이 부동산 불로소득 환수 및 자산 양극화 완화 측면에서 여전히 미흡하고 노무현 정부 시기에도 미치지 못하는 수준이다. 올해 본격적으로 개선이 시작된 토지 및 주택의 공시가격은  여전히 부동산 유형별, 지역별, 가격대별로 시세반영률에 큰 차이를 보여 조세형평성에 큰 문제가 있는데다 개선 속도 또한 상당히 느리다. 국토부는 공시가격을 조기에 현실화하고 정부 각 부처와 국회가 논의해 공시가격을 사용하는 각 법률에서 조정장치를 마련하는 방법을 강구해야 한다. 지금처럼 공시가격에 부동산 소유자들의 사회적 압력이 집중되도록 하는 제도를 방치해서는 안된다. 정부는 공시가격 개선에 관한 로드맵을 투명하게 밝히고 국민들에게 동의와 지지를 구해야 한다. 끝

 

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