민생희망본부 주거 2021-07-16 928

[기자회견] 인천계양 신도시 분양실태 분석보고서 발표

참여연대는 오늘(7/16) 온라인 기자회견을 열어 인천계양 신도시 분양실태 분석 결과를 발표하고 3기 신도시에서 서민 주거 안정과 주거비 부담을 낮출 수 있는 방안을 제시했습니다. 참여연대는 인천 계양 등의 사전분양가가 평균근로자들이 부담가능한 수준(PIR 4배)을 넘어서 빚을 내야 구입이 가능하다고 비판하며, 실건축비를 적용한 분양가상한제를 적용해 분양가를 낮춰야 한다고 주장했습니다. 또한 참여연대는 공공택지의 절반 이상이 민간건설사에 매각해, 민간건설사가 비싸게 분양해 막대한 개발이익을 가져가는 것은 공공택지 개발의 취지를 크게 훼손하는 것이라고 지적하며, 공공택지를 민간에 매각하는 대신 장기공공임대주택과 공공주택사업자가 환매하는 공공분양주택을 공급하도록 하는 ‘공공주택법’ 개정을 촉구했습니다.

2021. 7. 16. ‘인천계양 신도시 분양실태 분석보고서 발표 기자회견 <사진=참여연대>

참여연대, 인천계양 신도시 분양실태 분석보고서 발표

사전분양가 도시근로자 연소득 9배, 부담가능한 수준 넘어

공공택지 절반 이상 비싼 민간분양분, 민간건설사 막대한 이익 챙겨

김남근 변호사는 “정부가 발표한 인천 계양 등의 사전분양가가 지역에 상관없이 모두 연소득 대비 주택가격(PIR) 4배를 초과하여, 부담가능한 수준을 넘어서고 있다”고 지적했다. 김 변호사는 “유엔 해비타트 등이 정한 부담가능한 주택가격(PIR 3~5배)에 따르면 3기 신도시 분양가는 3억원 이하”가 되어야 한다고 주장했다. 또 김 변호사는 “3기 신도시에서 공급하는 주택은 ‘택지비’와 ‘건축비’를 합산한 분양가상한제가 적용되는데, 정부는 버블가격이라고 할 수 있는 주변시세의 60-80% 수준에서 사전분양가를 추정했다”며 사전분양가를 재산정해야 한다고 주장했다. 김 변호사는 “참여연대가 2020년 서울도시공사에서 분양한 5개 단지의 건축비를 분석한 결과, 평형당(3.3㎡) 실건축비는 494만원으로 추정된다”며, “정부가 고시한 평형당 기본형건축비 709만원 대신 실건축비를 적용할 경우 분양가격을 10% 이상 낮출 수 있다”고 강조했다.

<표1> 사전청약 1차 지구별 부담가능한 주택 가격

지구	타입	공급면적	사전분양가 (억원)	도시근로자 연평균 소득(3인기준)	부담가능한 가격 (3~4인 가구 기준)
성남 복정1	51형 (공공분양)	21평형 (69.39m2)	5.8~6억	7.9배	2.9억~3.4억
성남 복정1	59형 (공공분양)	25평형 (81.62m2)	6.8~7억	9.5배	2.9억~3.4억
위례	55형 (신혼희망)	23평형 (76.18m2)	5.7~5.9억	6.2배	3.7억~4.4억
의왕 청계2	55형 (신혼희망)	23평형 (76.18m2)	4.8~5억	5.2배	3.7억~4.4억
인천 계양	59형 (공공분양)	25평형 (81.62m2)	3.5~3.7억	5배	2.9억~3.4억
	74형 (공공분양)	31평형 (102.01m2)	4.4~4.6억	6.2배	2.9억~3.4억
	55형 (신혼희망)	23평형 (76.18m2)	3.4~3.6억	3.7배	3.7억~4.4억
남양주 진접2	59형 (공공분양)	25평형 (81.62m2)	3.4~3.6억	4.8배	2.9억~3.4억
	74형 (공공분양)	31평형 (102.01m2)	4.4~4.6억	6.2배	2.9억~3.4억
	55형 (신혼희망)	23평형 (76.18m2)	3.4~3.6억	3.7배	3.7억~4.4억

※ 공급면적은 전용율 73.5%로 계산함.

※ 도시근로자 월평균 소득 : 사전분양가 / 2020년 도시근로자 연평균소득 3인 가구 이하 기준(공공분양 6,030,160원x12),(신혼희망 7,094,205원x12)

※부담가능한 가격 : 공공분양(2020년 도시근로자 월평균 소득 100%*12개월*4), 신혼희망(2020년 도시근로자 월평균 소득 130%*12개월*4)

인천 계양신도시, 민간건설사 4천억, 개인분양자 1조2천억원 개발이익 가져가

임재만 교수는 “인천계양 신도시 공동주택용지(79만2천㎡)의 54.7%(43만4천㎡), 절반 이상이 민간건설사에 매각되어 비싼 분양주택으로 공급되는 반면 공공임대주택은 23.4%(18만5천㎡), 공공분양주택 17.2% (13만6천㎡)로 공급 면적이 너무 적다”고 지적했다. 임 교수는“인천계양 신도시에서 건설 예정인 공동주택 1만7천호 중 44%(7,618호)를 민간에 매각하여 분양할 때, 민간 건설사가 얻게 될 개발이익은 최소 3,895억원에서 최대 4,076억원으로 추정”되며, “분양금액의 최대 13.9% 이상 높은 수익이 예상된다”고 발표했다. 임 교수는 “인천계양 신도시 인근 30평형대 아파트 단지의 가격 분석 결과를 바탕으로 민간건설사가 7,618호를 분양할 경우, 개인 분양자에게 돌아가는 개발이익이 최소 9,403억원에서 최대 1조 2,422억원으로 추정”된다고 설명했다. 임 교수는 “3기 신도시 3개 지구(고양창릉.하남교산.인천계양)에서 공급하는 주택 8만9천호 중 40%(36,418호)를 민간에 매각하여 분양한다고 가정할때, 민간 건설사가 얻게 될 개발이익은 최소 2조 142억원에서 최대 3조 9,537억원으로 추정되며, 개인 분양자에게 돌아가는 개발이익은 최소 7조 2117억원에서 최대 8조 2,524억원으로 추정된다고 설명했다. 임 교수는 3기 신도시 등으로 범위를 확대해 전체 37만호 중 40%(14만8천호)를 민간에 매각한다고 가정하면 민간건설사들와 개인분양자들이 얻는 개발이익의 규모는 더 커지게 되며, 공익을 목적으로 조성한 공공택지의 40%가 민간 건설사들의 돈벌이 수단이 된다고 꼬집었다.

공공택지 매각 정책 폐지하고 토지비축은행 설립해야
장기공공임대 50%이상, 공공분양 30% 이상 공급하고,
분양주택은 기본형건축비 대신 실건축비 적용해야
투기 막으려면 전매제한기간과 의무거주기간 확대하고 공공에 환매하도록 해야

마지막으로 이강훈 변호사는 “3기 신도시 공공택지의 절반 이상을 민간건설사에 매각해 비싼 민간분양주택으로 공급하는 것은 무주택 서민들의 주거 안정과 내집마련을 위해 조성한 공공택지 개발의 취지를 크게 훼손한다”고 비판하며 “공공택지의 민간 매각을 전면 중단해야 한다”고 강조했다. 이 변호사는 “공공택지를 매각하는 대신 저소득층이 이사 걱정없이 30년 이상 거주할 수 있는 장기공공임대주택을 전체 가구의 50% 이상 공급하고, 공공분양주택은 공공주택사업자에게 환매하는 주택으로 공급해야 한다”고 주장했다. 이 변호사는 이와 관련해 정의당 심상정 의원과 더불어민주당 박상혁 의원이 발의한 ‘공공주택법’ 개정안을 국회가 조속하게 처리해야 한다고 목소리를 높였다. 이 변호사는 “대규모 택지개발 방식보다는 토지비축은행을 설립하여 꾸준히 공공택지를 확보하고, 이를 공공택지개발 본연의 취지에 맞게 사용해야 한다”고 주장했다. 마지막으로 이 변호사는 “3기 신도시가 시세보다 저렴한 공공분양주택으로 인해 개인분양자가 전매차익을 실현하는 투기장이 되지 않도록 하려면 전매제한기간과 의무거주기간을 확대하고, 반드시 공공사업자에게 환매하도록 하는 방안 마련이 필요하다”고 주장했다.

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