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  • 주거
  • 2021.07.25
  • 213

3기 신도시 고분양가 관련 국토부 설명자료에 대한 반박

SH공사가 심상정의원실 제출한 공사비자료와 원가공개 내역 달라

국토부 실건축비 정확하게 조사해 기본형건축비 재산정해야

국토교통부(이하 국토부)는 지난(7/19) ‘사전청약 추정분양가는 주변 시세의 60~80% 수준이며, 저렴하게 공급될 예정’이라는 설명자료를 통해 3기 신도시 고분양가 논란에 대해 해명했다. 이에 참여연대는 ‘건축원가에 비해 기본형건축비(7백만원 수준/평) 단가가 비싸다”는 분석 결과를 발표하게 된 과정을 설명하고, ‘SH 공사 원가와 기본형건축비가 유사하다”는 국토부의 주장을 반박했다. 

 

참여연대는 입주자모집공고에 나온 분양원가 공개 자료로 실건축비를 분석하는 것이 불가능해 국회 국토위원회 소속인 심삼정 의원실을 통해 SH공사 5개 단지의 설계내역서, 각 공종별 하도급 계약서와 정산내역을 입수하여 실건축비를 산출했다고 설명했다. 그리고 참여연대는 ‘SH공사의 공사원가(가산비포함)와 기본형건축비가 유사하다’는 국토부 주장은 기본형건축비가 비싸다는 것을 보여주는 것(아래 표1 참고)이라고 주장하며, 국토부에 실건축비를 정확하게 조사하여 기본형건축비를 재산정할 것을 요구했다. 

<표1> SH공사비와 기본형건축비 

구분 

1. SH공사 

(심상정 의원실 제출) 

2.SH공사

(입주자모집 공고)

3. 국토부 고시

실건축비(평당)

494만원

680~694만원

709만원

가산비(평당)

167만원

57~65만원

a

총공사비

661만원 

737~759만원

709+a

  1. 참여연대 분석(2020년 분양한 5개단지 평당 평균 분양가 

  2. 출처: SH공사 위례 A1-5BL, 12BL 입주자모집 공고, 국토부가 제시한 평당 분양가(722~759만원)와 유사함,

  3. 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부 고시 제2021-215호, 2021.3.1)」

 


3기 신도시 고분양가 관련 국토부 설명자료에 대한 반박자료 

▣ 배경

  • 국토교통부(이하 국토부)는 지난(7/19) ‘사전청약 추정분양가는 주변 시세의 60~80% 수준이며, 저렴하게 공급될 예정’이라는 설명자료를 통해 고분양가 논란에 대해 해명함. 
  • 이에 참여연대는 ‘건축원가(실건축비)에 비해 기본형건축비(7백만원 수준/평) 단가가 비싸다’는 주장의 근거를 제시하고 국토부 의견에 반박하고자 함.

 

▣ 국토부 설명자료의 주요내용

  • 참여연대가 지난(7/16) ‘인천계양 신도시 분양실태 분석 보고서’를 통해 정부가 고시한 기본형건축비 대신 실건축비를 적용해 분양가를 낮출 수 있다는 주장에 대해 국토부는 SH 건설원가와 기본형건축비가 유사하다는 입장을 내놓음.

           <표1 > ‘건축원가에 비해 기본형건축비 단가가 비싸다’는 주장에 대한 국토부 의견

“SH가 최근에 공개(‘20.11)한 분양주택의 공사비 원가가 평당 722~ 759만원인 점을 고려할 때, 건설원가와 기본형건축비(국토부 고시)의 평당 단가는 유사한 것으로 보이며, 보다 세부적인 검토가 필요할 것입니다.” (국토부 보도설명자료, 7/19)

 

▣ 국토부 설명자료에 대한 참여연대의 반박

 

  1. 국토부 설명자료의 문제점

      1) 용어의 혼용에서 오는 금액 차이

  • 조성원가, 공사비 원가, 건설원가, 기본형 건축비 등 용어가 혼재되어 있음. 

      2) 부풀려진 ‘기본형 건축비’ 산정방식

  • 국토부는 SH공사가 작년 11월에 공개한 분양주택의 공사 원가가 평당 722~ 759만원이라고 주장함. 이는 작년 11월, SH공사가 입주자모집 공고를 통해 공개한 위례 A1-5BL과 A1-12BL의 평당 건축비 737~759만원과 유사함. 분양가 공개 내역은 법령에 따라 기본형건축비를 공개한 것으로 공사비 원가라고 볼 수 없음. 입주자모집 공고에도“분양가격의 항목별 공시내용은 사업의 실제 소요된 비용과 다를 수 있다”는 점을 명시하고 있음. 이런 이유로 참여연대는 심상정 의원실을 통해 실건축비 분석에 필요한 자료를 별도로 요청한 것임. SH 분양가 공개 내역의 공사비와 의원실에 제출한 공사비는 차이가 있음.  

  • 국토부가 고시한 가산항목을 제외한 기본형건축비(709만원)와 SH가 공개한 가산항목을 포함한 총 건축비(722~759만원)이 유사하다는 주장은 기본형건축비가 부풀려져있다는 것을 단적으로 보여주는 것임(아래 표2 참고). 따라서 국토부는 실건축비를 정확하게 산정하여 부풀려진 기본형건축비를 다시 고시해야함. 

           <표2> SH공사비와 기본형건축비 

구분 

1. SH공사 

(심상정 의원실 제출) 

2.SH공사

(입주자모집 공고)

3. 국토부 고시

실건축비(평당)

494만원

680~694만원

709만원

가산비(평당)

167만원

57~65만원

a

총공사비

661만원 

737~759만원

709+a

  1. 참여연대 분석(2020년 분양한 5개단지 평당 평균 분양가 

  2. 출처: SH공사 위례 A1-5BL, 12BL 입주자모집 공고, 국토부가 제시한 평당 분양가(722~759만원)와 유사함,

  3. 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부 고시 제2021-215호, 2021.3.1)」 

 

  1. 참여연대의 고분양가 분석 결과에 대한 근거자료

      1) 국토부가 고시한 기본형 건축비 , 2) SH공사 5개 분양 단지의 실건축비 분석 과정은 아래와 같음.

 

      1) 국토부가 고시한 ‘기본형 건축비’ 

  • 참여연대는 국토부가 관계 법령에 따라 고시한 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부 고시 제2021-215호, 2021.3.1)」 바탕으로 74.99형(31평형), 16~25층을 기준에 의거하면 평당 기본형 건축비는 709만원임.  

     2) SH공사 5개 단지의 실건축비 분석 

  • SH공사의 입주자모집공고에 나온 분양원가 공개 내역만 가지고 실건축비를 분석하는 것은 사실상 불가능함. 참여연대는 실건축비 분석에 필요한 SH공사 5개 단지의 설계내역서, 각 공종별 하도급 계약서와 정산내역을 국회 국토위원회 소속 심삼정 의원실을 통해  입수함.  

  • 이를 바탕으로 각 단지별 총 공사비를 산출한 다음 가산비가 포함된 건축비(국토부 고시 “기본형건축비+가산비”)를 661만원(3.3㎡)으로 추산함. (아래 표3 참고) 

       <표3 > 서울도시공사(SH) 5개 일반분양 단지 건축비 분석

       000.JPG

  • 위 <표3>의 건축비는 가산비가 포함되어 있는데, ‘친환경주택건설’ 등 가산비 항목을 별도로 분류하는 것이 어려워 민간건설사의 기본형건축비(74.7%)와 가산비(25.3%) 비율을 참고하여 평당 실건축비(494만원, 국토부 고시한 기본형건축비)와 가산비(167만원)를 산정함.(아래 표4 참고)  

<표4> SH공사 5개 일반분양 단지 건축비와 가산비 추정액 

구 분

금액(원)

비고

실건축비(3.3㎡평)

4,944,974

74.7%

가산비(3.3㎡평)

1,665,953

25.3%

실건축비+가산비

6,610,927

100%

 

  • SH공사 5개 단지의 평균 건축비(661만원) 가운데 가산비 내역이 하나도 없다고 가정하더라도 실건축비는 661만원을 넘지 않음. 따라서 SH 공사원가(실건축비)와 기본형건축비 단가가 유사하다고 할 수 없음. 국토부는 SH공사의 설계내역서와 하도급 계약서 등의 자료를 바탕으로 실건축비를 재산정해야 함. 

  • 참여연대는 인천계양 신도시의 공공택지를 민간건설사에 매각할 경우, 민간건설사와 개인분양자가 가져가는 개발이익을 산출하기 위해 인근 지역 아파트 3개 단지의 최근 실거래가격을 근거 자료로 활용하였으나, 사전분양가를 주변시세와 인근 시.군.구 아파트 가격과 직접 비교한 사실은 없음. 

▣ 참고자료 인천계양 신도시 분양실태 분석보고서 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

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