메뉴 건너뛰기

참여연대 공식일정+ 더보기

민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 주거
  • 2022.01.28
  • 410

대통령 선거일이 50여 일 앞으로 다가왔습니다. 더 극심해진 자산양극화, 불안한 주거 상황으로 인해 이번 대선에서 주거 불평등을 완화시키고 주거권을 보장하는 것이 무엇보다 중요합니다. 각 당의 대선 후보들이 쏟아내는 수많은 영역의 정책·공약들 가운데 주거.부동산 정책을 충분히 확인하고 비교하는 것은 쉽지 않습니다. 또한 후보들이 ‘현 정부의 부동산 정책이 실패했다’고 한 목소리를 내고 있지만, 제각각 다르게 진단하고 문제 해결과 상반되는 방향의 공약을 발표하고 있습니다. 이에 집걱정끝장 대선주거권네트워크(이하 집걱정끝장넷)는 공약평가에 앞서 후보들의 정책 진단에 문제점이 없는지, 주거복지·세제·공급·금융·임대차 각 분야별로 총 6회에 걸쳐 팩트체크를 진행할 예정입니다.

 

집걱정끝장!대선주거권네트워크(이하 집걱정끝장넷)는 공약평가에 앞서 후보들의 정책 진단에 문제점이 없는지, 주거복지·세제·공급·금융·임대차 각 분야별로 총 7회에 걸쳐 팩트체크를 진행하고 있습니다. 집걱정끝장넷은 주거복지임대차, 공급 분야 팩트체크에 이어 주택 가격 상승의 원인으로 지목되는 ‘금리’ 문제에 대해 팩트체크 해 보았습니다.  

카드뉴스1

 

대선 후보들 모두 집값을 잡겠다고 공언하지만 그 원인을 제대로 분석한 정책인지 의구심이 듭니다. 집걱정끝장넷에서 팩트체크(‘집값 상승의 원인이 공급 부족에 있다?')한 결과, 집값 상승의 원인이 주택 공급 부족이나 가구 수 증가가 아닌 것으로 확인되었습니다. 오히려 집값 상승은 초저금리와 대출 완화와 밀접한 관계가 있었습니다. 

 

카드뉴스2

 

집값 상승 원인, 저금리에 있다? ⇒ 일부 사실

먼저 한국은행 금리 관련 자료와 한국부동산원의 월별 아파트 거래량을 토대로 기준금리와 아파트 거래량 변화를 살펴보았습니다. 2011년 이후 한국은행이 기준금리를 인상하자 아파트 매매 실거래 가격이 완만하게 상승하는 추세를 확인할 수 있습니다. 특히 2020년 기록적인 초저금리가 시작되자 아파트 매매가격이 폭등했습니다. 코로나19 사태로 인해 전례없는 경제적 충격이 발생하자, 한국은행이 기준 금리를 0.5% 인하했습니다. 그 결과 주택 금융이 폭증했고 집값은 비약적으로 상승하게 되었습니다. 관련 통계를 보면 한국은행이 기준 금리를 낮추자 아파트 실거래가격이 높아졌다는 사실을 알 수 있습니다.

 

카드뉴스3

 

‘11년 이후 기준금리 인하, 아파트 매매 실거래 가격 상승

서울·전국의 아파트 매매(실거래) 가격 지수와 전세(실거래) 가격 지수를 비교해 보았습니다. 금리 인하가 시작된 2019년 7월 이후 전국 및 서울 아파트 가격 상승이 본격화되었고 전국과 서울의 아파트 전세가격도 함께 지속적으로 올라간 것을 알 수 있습니다. 최근 전월세 가격 상승은 이 시기 주택가격의 급상승과 직접 관계되어 있고, 최근 몇년간 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인은 앞서 살펴본 대로 초저금리 상황입니다.

 

카드뉴스4

 

결국 주택임대차보호법 개정이 전월세 가격 상승을 부추긴 것처럼 주장하는 것은 사실이 아님을 알 수 있습니다. 정부가 주택 경기를 부양하는 저금리 및 통화 팽창 정책을 펼치자 주택 총수요를 떠받치는 결과를 초래했습니다. 문재인 정부가 일반 주택담보대출 확대는 억제하고 실수요 자금은 장기 원리금 균등상환을 유도했는데, 이로써 전세대출이 쉬워지자 시장에서 이를 이용한 소위 ‘갭투기’가 심각하게 번지기 시작했습니다. 문재인 정부가 뒤늦게 가계대출 총량을 규제한 것도 가계 대출의 급속한 확대로 인해 자산 인플레이션이 심화되고 한국 경제 전체의 위험성이 크게 증가했기 때문입니다.

 

카드뉴스5

 

카드뉴스6

 

집값 잡으려면 부동산 대출 규제와 토지·주택 세제 강화해야

이를 바로 잡기 위해서는 부동산 대출에 집중된 과도한 금융 불균형을 완화하고 금융기관은 채무자가 갚을 수 있는 한도에서 대출하도록 해야 합니다. 부동산 보유세 실효세율은 1% 수준에 이를 때까지 지속적으로 보유세를 강화하고 강화된 양도소득세율 유지, 개발이익 환수의 강화, 토지초과이득세법 부활 등을 통해 개발이익과 부동산 불로소득을 환수하는 것이 강화되어야 합니다.

 

카드뉴스7

 

이런 측면에서 여야 대선 후보들이 최근 경쟁적으로 실수요자 대출 규제 완화와 부동산 감세 공약을 발표하는 것을 우려할 수밖에 없습니다. 집걱정끝장넷은 후보자들에게  주택 가격을 하향 안정화시키고, 부담가능한 주택을 공급하는 정책을 마련할 것을 다시 한번 촉구합니다.

 

카드뉴스8

 

카드뉴스10

 

보도자료 [원문보기/다운로드]

 


▣ 붙임자료1 : 팩트체크 ④ 주택가격 상승의 주 원인은 저금리에 있다?

 

주택가격 상승의 원인, 저금리에 있다?

 

 집걱정끝장!대선주거권네트워크

 

1. 팩트체크 취지

  • 집값 상승의 원인

주택 가격은 수요와 공급이 만나는 곳에서 형성됨. 원인 분석에 따라 해결책이 달라지기 때문에 주택 가격이 급등한 원인을 제대로 분석하는 것은 중요함. 

지난 팩트체크 ‘집값 상승의 원인이 공급 부족에 있다?에서는 주택 공급 부족이나 가구 수 증가가 최근 수년간의 집값 상승의 주요 원인이 아님을 정부 통계를 통해 실증 분석함. 

 

2. 팩트체크 검증 방법

한국은행 금리와 한국부동산원의 월별 아파트 매매 실거래량을 비교 분석함.

한국은행 금리 관련 자료와 한국부동산원의 월별 아파트 거래량을 토대로 기준금리와 아파트 거래량 변화를 분석함.

 

3. 팩트체크 검증 내용

  • 기준 금리를 낮추자 아파트 실거래가격이 높아졌다

기준금리가 낮아지자 아파트 매매 실거래 가격이 높아졌음. 

2011년 이후 기준금리를 점차 낮추자 아파트 매매 실거래 가격이 상승하는 완연한 추세를 확인할 수 있음. 

특히 2020년의 기록적인 초저금리가 시작되자 아파트 매매가격은 폭등했음. 이자율이 주택 가격과 반비례하는 것은 아니지만 2011년 이후 장기간에 걸쳐 그런 현상이 나타남.

코로나 19 사태로 인한 전례없는 경제 충격은 한국은행이 기준 금리 0.5%라는 전례없는 금리 인하를 선택한 배경이 되었는데 이로 인해 주택금융이 폭증하는 결과를 가져왔고 집값은 비약적으로 상승함.

 

<그림1> 금리변동(기준금리, CD91물)과 아파트 월별 거래량 변동

표1

 ※ 자료: 한국은행, 한국부동산원 아파트 매매 거래량 

 

<그림2> 기준금리와 아파트 매매 실거래 가격지수(‘06~’21.11)

표2

 ※ 자료: 한국은행, 한국부동산원 아파트 매매 실거래 가격지수

 

  • 초저금리와 주택 금융 공급 확대

문재인 정부는 가계부채 위험 해소와 관련해 주택 담보 대출 비율(LTV) 및 소득 대비 부채 비율(DTI) 합리적 개선, ’17년부터 총체적 상환능력 심사(DSR)의 단계적 도입으로 가계부채 연착륙을 유도한다는 국정 과제를 제시함.

그러나 실제로는 경제 전체적으로 대출 확대 등 현금 유동성을 대량으로 공급하면서 총수요 부양 정책을 펴 왔음.

문재인 정부는 일반 주택담보대출 확대는 억제하고 실수요 자금은 장기 원리금 균등상환을 유도함. 정부가 실수요자 보호를 이유로 전세대출을 쉽게 해주면서 시장에서 이를 이용한 소위 ‘갭투기’가 심각하게 번지기 시작함. 

 

  • 전월세 가격 급등에 저금리 영향이 컸다

아래 두가지 그래프를 보면 전국 아파트 매매 실거래 가격지수, 서울 아파트 매매 실거래 가격지수와 전국 및 서울 아파트 전세 실거래 가격지수는 기울기만 다를 뿐 동조 현상을 보이며 변동하는 것을 알 수 있음 

금리 인하가 단행되기 시작한 2019년 7월 이후 전국 및 서울 아파트 가격 상승이 본격화되자 전국과 서울의 아파트 전세가격도 지속적으로 따라 올라간 것을 알 수 있음. 

 

<그림3> 전국·서울 아파트 매매와 전세 실거래 가격지수 변동 추이(‘14~’21. 10)

표3

※ 자료: 국부동산원 아파트 매매 실거래 가격지수

 

  • 전월세 가격 상승을 주택임대차보호법 개정이 부추긴 것은 아니다

최근 전월세 가격 상승은 이 시기 주택가격의 급상승과 직접 관계되어 있고, 최근 몇년간 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인은 앞서 살펴본 대로 초저금리 상황임.

물론, 아무런 보호장치가 없었던 신규임대차에 전월세 가격 상승의 압력이 상대적으로 더 쏠렸던 것은 분명히 사실임. 그러나 전체적으로 주택 가격 상승이 전월세 가격의 상승을 견인하고 있었기 때문에 주택임대차보호법이 개정되었어도 그것만으로는 전월세 가격을 안정시키기 어려웠던 것이라고 볼 수 있음. 

유럽의 프랑스나 독일 사례를 보더라도 임대료 인상률 상한제를 도입했음에도 불구하고 파리나 베를린과 같은 인구 증가 지역에서 가파른 임대료 상승으로 최초 계약시 임대료 규제까지 도입되고 있는 상황을 고려해 볼 때, 주택 임대차 시장 안정화 문제가 2년+2년 방식의 1회 계약갱신권 및 계약 갱신시 5% 임대료 인상률 상한제 적용 정도로 간단하게 해결될 수 있는 과제가 아님을 보여줌

결국 주택임대차보호법 개정이 전월세 가격 상승을 부추긴 것처럼 주장하는 것은 사실이 아님을 알 수 있음

 

4. 정책 과제 

  • 부동산 대출 규제와 토지·주택 세제 강화해야

정부가 LTV 비율 강화, 주택 세제 강화 등 주택 총수요 억제 정책을 편다고 하면서 주택 경기를 부양하는 저금리 및 통화 팽창 정책을 같이 써서 주택 총수요 억제가 아니라 주택 총수요를 부양시키는 반대 결과를 낳음.

문재인 정부가 뒤늦게 가계대출 총량 규제를 시작한 것도 이러한 가계 대출의 급속한 확대로 인해 자산 인플레이션 심화 및 한국 경제 전체의 위험성이 크게 증가했기 때문임.

따라서 이를 바로 잡기 위해서는 부동산 대출에 집중된 과도한 금융 불균형을 완화하고 금융기관은 채무자가 갚을 수 있는 한도에서 대출을 하는 원칙을 확립해야함. 

부동산 보유세 실효세율은 1% 수준에 이를 때까지 지속적으로 보유세를 강화하고 강화된 양도소득세율 유지, 개발이익 환수의 강화, 토지초과이득세법 부활 등을 통해 개발이익과 부동산 불로소득의 환수가 강화되어야 함. 

 

 

 

 

 

 

지금 내가 할 수 있는 참여와 행동에 동참해주세요
참여연대 회원가입·후원하기
목록
제목 날짜
[★종합★] LH직원 등 공직자 부동산 투기 대응 활동 2021.07.11
[총정리] 코로나19 민생 위기극복, 참여연대가 함께 합니다 2021.02.08
[유튜브] 알고내자 통신비! 시리즈 2021.01.11
[세입자필수정보] 주택임대차분쟁조정위원회 활용하기 2020.12.18
#5G불통피해 공식 인정! 아직 해결할 문제 많아요 2020.10.28
민생희망본부를 소개합니다. 2020.09.11
[세입자필수정보] 바뀐 주택임대차보호법 22문22답 2020.08.13
2022년 첫 추경, 코로나19 거리두기 정책 피해 보상으로는 여전히 부족하다   2022.02.22
[기자회견] ‘빚내서 버텨라’식 정책 규탄 및 중소상인 부채 해결 촉구   2022.02.18
이재명 후보의 '용산정비창 국제업무지구 개발 지원' 공약 철회를 요구합니다   2022.02.17
[토론회] 2/22(화), 3/2(수) 부동산 투기 사회 극복을 위한 시민단체 연속토론회 개최   2022.02.17
제20대 대통령에게 집단소송법 등 소비자권익3법 도입 촉구한다   2022.02.16
[대선넷 2022] ‘나는 세입자다’ 온라인 캠페인을 진행합니다   2022.02.15
「OECD국가의 민간임대주택에 대한 규제」 번역 보고서를 발간했습니다   2022.02.10
[대선넷 2022] '집걱정 시민이 묻고 대선후보가 답하다' 대선후보캠프 초청 주거정책대...   2022.02.08
[논평] '부동산'만 있고 '주거'는 없는 대선 토론 아쉬워   2022.02.04
[논평] 늑장·소극 대응 손실 키운 정부·국회 각성하고 추경안 대폭 증액해야   2022.02.04
[대선넷 2022] 집걱정 끝장내는 팩트체크④ 주택가격 상승의 주 원인은 저금리에 있다?   2022.01.28
[대선넷 2022] 주거 사각지대에 놓인 사람들 ⑤‘2년마다 갱신 살얼음판’ 세입자들   2022.01.26
[토론회] 용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 시민대토론회   2022.01.26
[대선넷 2022] 대선공약 찐추천템 분양가상한제!   2022.01.25
[대선넷 2022] 대선공약 찐추천템 계속거주권!!   2022.01.25
© k2s0o1d4e0s2i1g5n. Some Rights Reserved