또다시 들썩이는 주택대출, 가계부채 폭탄 터뜨리나? 토론회를 진행했습니다.

윤석열 정부는 고금리, 고물가 상황임에도 여전히 부채 규제 완화를 통한 부동산 경기부양을 추진하고 있습니다. 부동산 대출 규제가 대폭 완화해 다주택자가 강남 3구, 용산구 등 규제지역 내에서도 주택담보대출이 가능해지고 주택 임대사업자, 매매사업자 규제도 완화했습니다. 고소득 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한도 폐지했습니다. 한국은행이 발표한 올해 1분기 가계신용 잠정통계에 따르면 주택담보대출 잔액은 1017조 9000억 원으로 사상 최대를 기록했습니다. 올해 6월 은행의 주택담보대출 잔액은 814조8000억원으로 전월대비 7조원 증가한 반면, 기타대출 잔액은 246조1000억원으로 1조1000억원 감소했습니다. 정부 부동산 규제 완화의 여파로 주택담보대출 증가폭이 커지고 있는 것입니다. 전세자금대출 잔액은 2020년 1월 101조원에서 2022년 12월 170조5000억원으로 불과 3년 만에 약 70% 증가했습니다. 고금리와 전세사기 등의 영향에도 최근 전세대출 금리가 하락하면서 전세대출 수요도 다시 증가 중입니다.

김남근 참여연대 경제금융센터 실행위원은 금리인상의 영향으로 2022년 8월부터 감소하기 시작한 가계부채가 올해 5월부터 다시 증가하여 6월 5.8조, 7월 6.0조로 크게 증가했다며, 그 주요한 원인이 14조 1천억원이 급증해 1,031조 2천억원을 기록한 주택담보대출에 있다고 지적했습니다. 김 변호사는 특히 윤석열 정부가 서민 내집마련을 명목으로 2023년 1월에 시작한 ‘특례보금자리론’과 5월부터 시중은행이 내놓은 50년 장기모기지론이 과잉대출 감독기준인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하여 가계부채의 증가를 주도하고 있어 윤석열 정부의 금융정책 실패가 빚은 상황이라고 비판했습니다. 게다가 통화당국인 한국은행이 계속해서 가계부채의 위험성과 단계적 감축필요성을 지적하고 있음에도 금융당국과는 엇박자 행보를 지속하고 있다며, 이러한 잘못된 정책이 또 다른 경제위기나 경기침체를 불러오지 않을지 우려스럽다고 밝혔습니다.

• 국제통화기금(IMF)은 이미 2016년 8월 ‘한국 국가 보고서’에서 한국 가계부채의 5가지 구조적 리스크를 지적했습니다.
  (1) 거치식 만기일시항환형(폭발형) 주택담보대출의 위험
  (2) 전세대출의 위험
  (3) 58세가 된 이후에야 부채가 줄어들기 시작하는 부채가구의 연령별 특성의 위험
  (4) 저축은행, 새마을금고 등 제2금융권의 고금리 과잉대출 위험
  (5) 금융감독 당국의 가계부채 관리지표 부실

임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 전세자금대출이 DSR 규제 적용의 예외로 인정되어 DSR 회피수단으로 활용되다보니 5대 시중은행의 2022년 말 전세대출 잔액이 131조 9천억원으로 2019년 말 83조 1천억원에 비해 58%(48.8조원) 폭증했고, 다주택자들이 주택을 추가 매입하면서 주택담보대출을 활용하기 보다 임차인의 전세자금대출을 레버리지로 활용하면서 전세가 하락이 임대인-임차인-금융기관의 부실로 이어지고 있다고 지적했습니다. 여기에 윤석열 정부들어 2022년 8월부터 LTV 완화, 규제지역 주담대로 2주택 보유 시 처분기한 완화 및 신규주택 전입의무 폐지 등 주택 관련 규제를 완화하고, 다주택 및 임대사업자에 대한 주담대 허용, 임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정을 완화하는 등 대출 규제를 크게 완화하면서 가계부채 반등을 가져왔다고 비판했습니다. 또한 신규주택 매입자금대출의 80%를 차지한 특례보금자리론이 실상은 서민의 내집마련이라는 목표와는 다르게 1-7월 유효신청액의 23%(7조 2,116억원)가 연소득 9천만원을 초과하는 고소득층에게 돌아갔다면서 특례보금자리론은 정책자금이라고 보기도 어렵고 부동산 불평등만 심화시키는 제도인만큼 즉각 중단해야 한다고 주장했습니다.

• 임재만 교수가 제시한 각국 부채감축 정책 사례
  (1) 2008년 서브프라임모기지사태 이후 미국이 시행한 부채감축정책
  (2) 영국, 아이슬란드 등 유럽의 채무조정제도
  
• 국내에서도 이를 참고하여 부채 축소를 위해, 아래 조치를 실행할 것을 권고했습니다.
  (1) 과잉 약탈적 대출을 중단
  (2) 부채규모 축소를 위한 금융 지침 제정 및 준수
  (3) 사회주택이나 협동조합주택 등 다양한 유형의 대안주택 공급
  (4) 공공토지임대제 활성화, 장기공공임대주택의 공급 확대
  (5) 주택도시기금 등 주택 관련 기금의 개편, 인내자본의 확대

한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 가계부채 관리를 위한 DSR관련 거시적 원론적 개선방안과 함께 주택담보대출의 가수요 및 변형된 투기의 매개체로 악용되는 것을 막기 위한 미시적 대안들, 즉 구체적 개선대안의 법제화를 위한 로드맵이 요구된다며, 일시적 2주택자 양도세 비과세 조건과 처분기한(3년 ,2년,1년)의 공정성과 투명성을 확보할수 있는 정책이 시행령이 법령으로 확정되어야 원천적 투기성 대출도 억제하고 시장에 정확한 정책신호가 될 것으로 본다고 밝혔습니다. 또한 한 교수는 전세대출의 폐해는 이미 드러난 만큼, 정치권의 전향적 제도개선을 촉구하면서 전세보증금 대출의 DSR적용과 함께 대출한도와 보증보험요율도 법제화하여 대출억제를 강화하는 것이 필요하다고 주장했습니다.

이강훈 민변 민생경제위원장은 주택 관련 대출의 증가로 2022년 1월~7월까지  법원에 접수된 임의경매 신청건수는 23,484건인 반면, 2023년 1월~7월까지  법원에 접수된 임의경매 신청건수는 36,776건으로 집계되어 23년에 들어 임의경매 사건이 대폭 증가(+56.6%)하고 있다면서 개인 금융채무자들의 가계경제 파탄이 크게 늘고 있다고 지적했습니다. 이 변호사는 정부가 전세사기 깡통전세 문제와 관련해서도 주로 임대차거래 정보의 투명성을 높이는데서 해결책을 찾고 있는데, 그것만으로는 안되고 LTV와 유사하게 전세대출의 주택가격에 대한 보증 비율 자체를 제한해서 전세대출의 건전성을 관리해야 한다며, 임대인의 전세보증금은 임대인의 채무이기 때문에 DSR 산정에 포함하여야 한다고 주장했습니다.

김태훈 금융위원회 거시금융팀 팀장은 DSR을 가계부채의 관리의 가장 중요한 기준 준거로 인식하고 있지만,  실행에 있어서는 고려해야 할 부분이 많다고 설명하고, 한국은행과 지속적으로 소통하며 DSR 제도를 보완, 개선할 계획이라고 밝혔습니다. 논란이 많은 신규주택구입용도 특례 보금자리론 대해서는 다른나라에서도 이 대출 자체를 문제로 보지는 않는다면서도, 최근 시장 불확실성이 많이 해소된 상황에 맞춰 금리 인상 등 대책을 마련해가고 있다고 설명했습니다. 또한 50년만기 주택담보대출이 빠르게 주거안정을 가능케 하는 순기능에도 불구하고 DSR 규제를 우회하는 수단으로 이용되거나, 투기 소득을 노리는 측면은 우려되지만, LTV 규제로 인해 가계부채의 급증이 금융회사 리스크로 이어지지는 않을 것이라고 주장했습니다. 전세대출 DSR 포함은 고민하고 있지만, 신중한 접근이 필요하다고 입장을 밝혔습니다. 가계부채의 디레버리징은 중요하지만, 급격한 디레버리징은 부작용이 우려되기 때문에, 가계부채 증가속도를 적정 수준으로 관리하고 건전성을 높이는 방안을 고민하겠다고 밝혔습니다. 금융위원회와 한국은행이 긴밀히 공조하고 있지만 기관의 역할이 다르다고 강조하며, 부실차주 등이 급격한 거시적 변동에 대응하지 못하는 부분에 대해 금융위원회가 미시적 대응을 하고 있다고 설명했습니다.

임광규 한국은행 금융안정국 안정총괄팀 팀장은 GDP 대비 가계부채 비율이 100%를 넘어가는 상황이 장기 지속되고 있다며, 한국 경제의 체질 자체가 우려되는 상황이라고 밝혔습니다. 특히 가계대출의 연체율, 그 중에서도 취약차주의 연체율은 상당히 높은 수준으로 상승 중이라 미시적인 정책으로 대응이 필요하다고 강조했습니다. 한국은행은 가계부채 문제는 너무 미시적으로도, 거시적으로도 보기 어려운데,이는 총량의 문제일 뿐 아니라, 분포의 문제이기도 해서 양과 질을 함께 고려해야 한다고 밝혔습니다. 일례로 역전세, 새마을금고, 부실PF 등 문제 등 여러 문제에 미시적으로 접근하다보니, 거시적인 구조를 악화시킬 가능성도 우려된다고 설명했습니다. 가계부채 총량의 경우 장기적으로 누증해왔기 때문에 인위적인 조치로 가계부채 총량을 축소하는 것은 굉장히 어렵다고 강조했습니다. 때문에 DSR 제도 정착, 분할상환제, 주택시장 구조 개선 등의 노력이 병행되어야 하며, 한국은행도 정부당국과 금융 안정에 대해 계속해서 의견을 교환하며 노력하겠다고 마무리했습니다.

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