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민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 주택임대차보호
  • 2013.11.08
  • 1741
  • 첨부 1

전․월세상한제-분양가상한제 ‘빅딜’ 대상 될 수 없어  

재건축․재개발에 악용될 분양가상한제, 반드시 필요한 제도 

전월세 상한제 및 계약갱신청구권, 정기국회에서 반드시 도입돼야

 

분양가 상한제와 전․월세 상한제 ‘빅딜’이 다시 제기되고 있다. 박근혜 정부는 출범 직후인 2월부터 분양가상한제 폐지를 추진했으나, 야당과 시민단체의 반대로 무산된 바 있다. 이후 4.1 부동산 대책을 통해서도 분양가상한제 및 다주택자 양도세 중과를 폐지하겠다는 의지를 드러내면서 민주당과의 ‘빅딜’론은 상반기부터 제기되었으나, 전․월세 상한제 등 야당이 요구한 정책과 협상이 이뤄지지 않으면서 성사되지 않았다. 7~8월 전세대란이 심각해지자 잠잠해졌던 ‘빅딜’ 논의가 정기국회를 맞아 다시 수면 위로 떠오르고 있다.


참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 각각 필요에 의해 유지 및 도입되어야 할 제도를 ‘빅딜’하는 것은 적절치 않으며, 전․월세와 같은 민생 문제에 대해서는 주고 받기식 정치적 협의가 이뤄져서는 안 된다는 점을 강조한다.

 

11월 4일 당․정 협의를 통해 새누리당과 정부는 분양가 상한제를 폐지해야 한다는 것에 대해 다시 한 번 의견을 모았다. 당․정은 분양가상한제 폐지가 아니라 ‘탄력적용’이라고 강조하며, 민간택지는 분양가 상한제를 탄력 적용하고 보금자리주택 등 공공택지 내 주택은 상한제를 유지한다고 밝혔다.


그러나 정부가 말하는 ‘탄력 적용’은 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해 예외적으로 분양가상한제를 적용한다는 것인데, 주택 가격이 상승하는 지역은 주민들의 반발로 사실상 지정이 불가능할 것이다. 개발호재 등에 의해 주택가격이 상승한 이후에 분양가 상한제를 적용하는 것 역시 ‘사후약방문’에 불과해 탄력적용은 폐지와 다름없는 정책이다.

 

건설업계는 올해 공급된 신규 단지들을 비롯해 이미 시장에선 대부분 심의 가격보다 실제 분양가를 낮춰왔으므로 이 제도가 무의미하다고 주장하고 있다. 분양가상한제는 ‘상한제’라는 용어 그대로 건설사의 폭리를 제한하는 것이지 실건축비를 규제하는 제도가 아니므로, 실제 분양가가 심의가격보다 낮은 것은 당연하다. 분양가상한제가 유지되어도 건설사들이 충분한 이윤을 얻고 있는데도 계속 폐지를 요구하는 것은 어떤 ‘의도’가 있다고 밖에 해석할 수 없다.


실제 건설사들은 도심 재건축, 재개발에서 조합원들이 부담감 때문에 사업추진에 동의하지 않자 일반분양가를 높이고 조합원 부담금을 낮추려고 하고 있다. 재건축 사업계획을 분식회계 할 수 있도록 허용해 달라는 것이다. 그러나 부천 및 서울 재건축 사업 사례에서 보듯 분양가상한선 밑으로 책정해도 미분양이 속출하고 있는 상황에서 높은 일반분양가로 미분양이 나면 그 부담은 고스란히 조합원에게 전가될 것이다.  이처럼 건설사들이 주민들에게 재개발․재건축 동의를 얻기 위해 분양가상한제 폐지를 요구하는 의도가 명확한데도 ‘의미 없는 제도’이기 때문에 폐지해야 한다는 것은 거짓말이다. 그럼에도 빅딜 한다면 이런 ‘분식회계’를 방조하는 것이다.

 

전세가격이 60주 연속 상승하는 등 전세대란이 심각하다. 이에 정부는 8.28 전․월세 대책을 발표했지만, 4.1 부동산 대책처럼 매매활성화 정책에 지나지 않았다. 분양가상한제 및 다주택자 양도세 중과 폐지, 취득세 인하가 주요 내용이며 야심차게 내놓은 저리장기모기지는 시범사업에 불과할 뿐 아니라 ‘빚 내서 집사라’ 정책의 반복일 뿐이다. 정부가 계속해서 주택매매 활성화 정책을 펼치고 있음에도 거래가 늘지 않는 것은 소득에 비해 집 값이 너무 비싸서 실수요자들이 움직이지 않기 때문이다.


정부는 양도세 중과 등을 폐지해 다주택자라도 주택을 사도록 유도해 거래를 활성화하고 민간임대를 늘린다는 방안이다. 그러나 현재도 임대사업자로 등록하면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 이것이 민간임대 증가로 전환될지도 확실하지 않다. 전세대란에 대비해 민간 임대를 활성화하려면 임대사업자로 등록하고 5~10년의 장기 임대 및 계약갱신청구권과 인상률제한을 적용하는 매입임대나 준공공임대 정책을 강화해야 한다. 

 

시민단체와 야당에서 요구하는 전․월세 상한제와 계약갱신청구권은 반복되는 전세대란으로 주거 불안에 시달리는 서민․중산층을 위한 최소한의 제도다. 이미 대출은 포화상태이고, 소득에 비해 집 값은 터무니없이 높은 상황에서 세입자 보호라도 제대로 이뤄져야 한다. 11월 4일 당․정 협의를 통해 이 제도들의 도입이 논의됐지만, 정부는 해묵은 ‘부작용론’을 근거로 여전히 반대하고 있다고 알려졌다.


다수 언론에서 정부 논리를 그대로 받아 1989년 주택임대차보호법상 계약기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 임대료가 폭등했다고 보도하고 있지만, 누누이 말했듯 이는 사실이 아니다. 1987년부터 이미 임대료가 상승하던 시기였고, 제도 도입 이후인 91년부터 오히려 임대료 인상률이 안정되었다. 정당한 사유가 있으면 갱신거절이 가능해 재산권 침해도 아니며, 갱신시 은행금리보다 높은 5% 임대료 인상이 가능해 임대소득이 적다는 이유로 공급이 감소할 가능성도 없다.  

 

정부와 새누리당은 건설사의 민원해결(분양가 상한제 폐지)이나 다주택자 투기(다주택자 양도세 중과 폐지)를 위해 전․월세 제도를 이용해서는 안 된다. 정부가 전․월세 대책이라고 내놓은 ‘목 돈 안드는 전세’는 이용자가 없을 정도로 유명무실한 제도이며, 문의 전화가 폭주한다는 ‘저리장기모기지제도’ 역시 시범적 대출제도이므로 근본적인 해결책이 될 수 없다.


대통령 후보 시절에 렌트푸어와 하우스푸어 문제를 해결하겠다던 박근혜 정부가 정권 출범과 동시에 부동산 경기 부양 정책을 줄줄이 내놓고 있다. 박근혜 정부와 새누리당, 민주당을 비롯한 야당에 촉구한다. 주거 불안에 힘겨워하고 있는 전체 50%에 가까운 임차인들을 위해 이번 정기국회에서는 전․월세상한제와 계약갱신청구권이 거래가 아닌 필요 그 자체로 통과되어야 한다. 



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